Апарт-комплекс Re:form — жизнь в старомосковском районе

Расположение и транспортная доступность

От станции метро «Преображенская площадь» идти близко — путь занял у меня минут 5. Доступность на автомобиле тоже неплохая, насколько это возможно в пределах Москвы — 8 км до МКАД, и всего лишь 4 км до Третьего транспортного кольца.

Помимо метро, хорошо развит и другой общественный транспорт — на трамваях, отправляющихся с перпендикулярной улице Хромова Краснобогатырской улицы, а также от метро, можно доехать до ВДНХ, Измайловского парка и парка «Сокольники». В пешеходной доступности есть своя зеленая зона — это Черкизовские пруды с прогулочными зонами, детскими площадками и храмом.

В непосредственном окружении комплекса находятся дома старого жилого фонда, а также гармонично вписавшиеся в него новостройки без «высотных излишеств». Ближайший «сосед» здания — Администрация муниципального округа Преображенское.

Довольно плотная застройка в этом месте гарантирует, что «под носом» никто ничего не возведет. Под вопросом лишь небольшая территория, на которой находится несколько блочных пятиэтажек, предназначенных в будущем под снос. Что построят на их месте, пока неизвестно.

По самой улице Хромова общественный транспорт не ходит, а Малая Черкизовская — улица не очень широкая, и сильного шума не создает. Район очень зеленый, с уютными двориками.

Район Преображенское неплох с точки зрения экологии — не так далеко находятся лесные массивы парка «Сокольники» и Лосиного острова. Единственный промышленный объект в окрестностях — это «Москожкомбинат» на улице Краснобогатырской, уже перестал функционировать. Промзона комбината, строения которой видны из отдельных окон комплекса с высоких этажей, подлежит реконструкции в рамках большой программы по реновации промышленных зон столицы.

На территории 15,8 га возведут жилье общей площадью 53 тыс. кв. м. Примерно столько же придется на научный и на выставочный комплексы. Благодаря этому в районе появятся 4 тыс. новых рабочих мест, а в инфраструктуру нового микрорайона войдут детсад, ФОК с бассейном, паркинги и медцентры.

Жители апартаментов Re:form смогут погулять в будущем и по обустроенной набережной Яузы — на прибрежной территории в 2 га разобьют парк. Свои преимущества реновация промзоны даст и для автомобилистов — будет оборудован дополнительный съезд на Краснобогатырскую улицу.

Структура комплекса

Апарт-комплекс «Re:form» возводится на участке размером 5 776 кв. м, а общая площадь здания составляет свыше 22 000 кв. м.

Две основные части комплекса расположены по отношению друг к другу под прямым углом. В основе строения — монолитная железобетонная конструкция, в строительстве не несущих внешних стен использованы пенобетонные блоки. Во внешней отделке применен вентфасад — особый вид керамогранита.

Изначально проект задумывался как многофункциональный гостиничный комплекс с офисными помещениями. Но затем застройщик изменил концепцию, в результате чего в комплексе появились 240 апартаментов.

Помещения разделяются на апартаменты и помещения свободного назначения. Вторые располагаются на первом этаже и также предлагаются на продажу. Для них предназначен отдельный вход со стороны Малой Черкизовской, в то время как входы в апарты будут обустроены с внутренней стороны двора.

Как рассказывает специалист по продажам компании «НДВ-недвижимость» Нина Хохлова, 1,5 тыс. кв. м займет крупный сетевой супермаркет, также реализован большой объем других коммерческих помещений.

Комплекс обладает интересной и оригинальной архитектурой — с балконами, располагающимися в шахматном порядке, со «ступенчатостью», образуемой открытыми террасами. Монотонность расположения оконных проемов будет «компенсироваться» оригинальными декоративными вставками.

Частично здесь воплотилась гостиничная концепция, лежавшая в основе проекта в самом его начале. Входные группы жилой части будут обладать современным дизайном. Холлы оформят в бежевой гамме, с контрастными деталями, их отделка соединит в себе дерево, природный камень и керамогранит. Хромированную отделку будут иметь и лифты KONE.

Будущая «изюминка» холлов — кладовые помещения для малогабаритных вещей или велосипедов, колясок и спортинвентаря (за исключением 1 этажа). Опция платная — в дальнейшем можно будет приобрести бокс площадью от 1,5 до 4,2 м.

В создании комплекса был использован опыт западных стран. Значительная часть апартаментов располагается на этажах по такой схеме: множество входных дверей друг напротив друга вдоль длинного коридора.

Но, чем выше этаж в «боковой» части дома, выходящей на Малую Черкизовскую, тем меньше на нем апартаментов и тем больше площадь представленных на нем квартир. Так если на втором этаже в этой части –– 15 апартаментов, то на восьмом этаже их уже всего 5 , а на девятом и десятом и вовсе 2.

Апартаменты и планировки

Площадь апартаментов — от 136 до 170 кв. м. (на настоящий момент в продаже остались апартаменты от 35 до 150 кв. м). В прайс-листе объекты проходят условно как «одно-двух-трекомнатные», но на самом деле, простор для фантазии безграничен.

Все апартаменты имеют свободную планировку. Собственнику сдается «чистый бетон» с разводкой коммуникаций: радиаторами отопления, канализационным стоком, заведенным электричеством. На окнах установлены тройные стеклопакеты.

Во всех апартаментах имеются балконы и лоджии разной величины — это могут быть как небольшие балкончики метр на метр, так и (как правило, со стороны двора), просторные лоджии двухметровой ширины.

Апартаменты на 9-м и 10-м этажах, выходящие на улицу Хромова, имеют модное сейчас панорамное остекление. Часть же апартаментов с 5 по 10 этаж, выходящих на Малую Черкизовскую, обладают огромными открытыми террасами. На этих террасах используются покрытие в виде полимерной доски — экологичного материала, не деформирующегося под воздействием природных явлений, а также ограждения в стиле хай-тек. Не все из этих террас имеют «прямую» форму — есть и угловые с несколькими ломаными изгибами, «выступающими» за основную линию фасада. Это позволяет владельцу смотреть со своей террасы на три стороны света.

Виды из окон нижних этажей здесь будут стандартные — на дома и дворики. А с верхних этажей в отдаленной перспективе можно увидеть и высотные здания ВДНХ, и Останкинскую башню, и даже (с другой стороны) высотку МГУ.

«К сегодняшнему дню продано более 70% апартаментов», — говорит Нина Хохлова.

Инфраструктура

Внутренняя инфраструктура комплекса будет формироваться как раз за счет коммерческих помещений.

Помимо упомянутого крупного ритейлера, здесь предположительно разместятся сетевой продуктовый супермаркет, салон красоты, магазин цветов и подарков, аптека и отделение банка. Как рассказывают в офисе продаж, свой интерес к этим объектам проявляют представители сферы косметологии, фитнеса, и т.д.

В комплексе предусмотрен подземный паркинг на 63 машиноместа — большая их часть уже продана. На территории запланирована и гостевая парковка, но количество мест на ней ограничено. Территория будет огорожена, въездную зону со шлагбаумом обустроят со стороны улицы Хромова.

Излишне говорить о внешней инфраструктуре — рядом множество школ (в том числе и престижный центр образования «Экополис» на соседней Знаменской улице), детсадов, магазинов, поликлиника. И даже Институт психологии и педагогики на Краснобогатырской улице.

Степень готовности

В настоящий момент продолжается активная стройка, но проход на объект разрешен, показы проводятся на 4-м этаже. 90% монолитных работ уже завершено. Сейчас проводятся коммуникации, смонтирован гидроузел, через 1,5 месяца будет осуществлен монтаж электричества. В общем, стройка ведется бойко.

«По договору введения в эксплуатацию комплекс должен быть сдан не позднее 31 декабря 2015 года», — утверждает Нина Хохлова. Впрочем, застройщик планирует сдать объект раньше срока — в сентябре 2015 года.

Цена вопроса

Стоимость апартаментов — от 6,77 млн. до 27, 68 млн. руб.

Цена за место в подземном паркинге (в зависимости от квадратуры отсека) может составлять от 2,5 до 3,3 млн. руб. Пока здесь не рассчитана сумма ежемесячных коммунальных платежей. На эту тему можно будет говорить после введения комплекса в эксплуатацию.

Отдельная тема — это налоги.

«Апартаменты относятся к нежилым помещениям, и для них с 2015 года устанавливается налоговая ставка в размере 0,5% в год от кадастровой стоимости, — рассказывает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. — При этом возможно, что часть апартаментов, которые будут относиться к административно-деловым и торговым центрам (комплексам), офисам и объектам общественного питания и бытового обслуживания, будут облагаться налогом в 2% от кадастровой стоимости».

Исходя из вышесказанного, налоги на недвижимость в новом комплексе могут варьироваться в пределах от 0,5 до 2 %.

Общий портрет покупателя

«Необычное архитектурное здание привлекает как пожилых, так и молодых, — говорит Нина Хохлова. — Среди покупателей есть как бизнесмены, так и молодые семьи, которые хотят пожить отдельно от родителей в модном жилом комплексе.

Многие из них — это жители района — ведь они связаны с ним детскими садами, школами, какими-то спортивными занятиями. Например, здесь недалеко расположен стадион «Локомотив», а также академия «Спартака» им. Ф.Ф.Черенкова.

Большие семьи с детьми интересуются крупными площадями, есть и случаи, когда покупатель приобретает сразу несколько апартаментов. Апартаменты берут и для сдачи в аренду — выгода от нее здесь неоспорима. Нередко жилье в комплексе приобретают люди, у которых уже есть прописка в Московском регионе».

Условия приобретения

При покупке либо производится стопроцентная оплата, либо дается рассрочка сроком до 12 месяцев. Этой формой оплаты могут воспользоваться покупатели, которые готовы внести не менее 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Оставшаяся сумма распределяется на необходимое количество месяцев (но не больше года), при этом на остаток, в качестве компенсации для застройщика, ежемесячно начисляется 1,5%.

Отличие от ипотеки состоит в том, что клиент не берет заемные средства, а лишь обязуется в течение оговоренного срока доплатить нужную сумму. Кроме того, рассрочка предоставляется на весьма короткий срок.

Апартаменты можно приобрести и в ипотеку.

При приобретении собственник получает документы на нежилое помещение. Как известно, в апартаментах невозможна прописка, лишь временная регистрация на 5 лет, которую затем можно пролонгировать.

«К этому стоит добавить, что власти прорабатывают вопрос о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, — рассказывает руководитель пресс-службы «НДВ-Недвижимость» Мария Елова. — Не исключено, что нововведения коснутся вопросов регистрации в помещениях».

Информация о застройщике

Девелопер Re:Form – компания «Колизей», которая специализируется на проектах жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье. С проектной декларацией можно ознакомиться здесь.

Выводы

Новый комплекс привлекает своим расположением, близостью к метро, инфраструктурой и дизайном.

Единственный «тонкий» момент — не до конца определившийся статус апартаментов. Еще нет окончательного решения, будет ли они приравнены к жилью. То есть пока это предложение в большей степени для тех, кто не заинтересован в прописке.