Апартаменты «Березовая Аллея»

Он расположен в СВАО, в Останкинском районе, на пересечении улицы Березовая аллея с Сельскохозяйственной улицей.

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

ЖК «Березовая аллея» находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ботанический сад». Недалеко от нее сейчас ведется и строительство станции «Ботаническая» Малого Кольца Московской железной дороги, которая будет объединена со станцией метро и остановками наземного общественного транспорта в единый Транспортно-пересадочный узел, который включит все виды транспорта и перехватывающую парковку на 675 мест, с подземными пешеходными галереями. За 15 минут можно добраться на автобусе и до станции «Отрадное». Автобусная остановка находится у границ квартала.

От главных «вылетных» магистралей — Проспекта Мира и Алтуфьевского шоссе — квартал отделяет 2,8 и 4 км соответственно. Проспект Мира отличается заторами в часы пик, и выезд сюда через Снежную улицу и проезд Серебрякова может быть осложнен. Алтуфьевка считалась всегда менее загруженной, но в последние годы она сильно уменьшила свою проходимость. Проезд на нее через Сельскохозяйственную улицу, переходящую в улицу Декабристов, или через Сигнальный проезд тоже может быть в определенное время несколько затруднителен.

А вот в недалеком будущем район ждут серьезные транспортные преобразования, среди которых, в частности, строительство между улицей Березовая Аллея и МКЖД Северо-Западной и Северо-Восточной хорд, а также расширение Сельскохозяйственной улицы. Все это в значительной степени улучшит транспортную ситуацию.

Экология

У комплекса благоприятное зеленое окружение. В 500 м находится один из входов в Главный Ботанический сад, а в другой стороне, на таком же расстоянии — обустроенная прогулочная зона Долина реки Яузы с усадьбой Свиблово, Троицкой церковью и восстановленным усадебным домом и флигелем.

«Березовая Аллея» строится на бывшей территории административно-хозяйственной части ВДНХ, где располагались подсобные помещения и автобазы. Сейчас окружающая квартал территория тоже активно застраивается, вблизи уже давно нет никаких промышленных предприятий.

Известные предприятия Останкинского района вроде колбасного завода удалены от комплекса на значительное расстояние. Строительство же Северо-Западной и Северо-Восточной хорд, благоприятное для транспортной ситуации, может несколько ухудшить ситуацию экологическую — расстояние между ними и ближним к ним корпусом — 300 м.

Хотя вопрос этот не однозначный — при строительстве в местах, где необходимо, устанавливаются защитные экраны и заградительная полоса из зелени, кроме того, при разгрузке магистралей от пробок выхлопных газов может стать меньше.

Мнение редакции: У комплекса интересное расположение — хотя массивные зеленые зоны и не прилегают к нему вплотную, их близость привлекательна. Ландшафт в непосредственной близи пока несколько пустынен, но по окончанию строительства близлежащих объектов и дальнейшего развития района, картина изменится. Транспортные преобразования дадут в будущем гораздо больше плюсов, чем минусов.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории — 5,2 Га. Всего здесь 5 корпусов — один семнадцатиэтажный и четыре восемнадцатиэтажных, рассчитанных в обшей сложности на 2173 апартамента. Здания образуют полузамкнутую конфигурацию. Здесь реализуется концепция двора без машин.

Так квартал будет выглядеть по окончании строительства

Под домами простирается подземный паркинг на 960 мест, эксплуатируемая кровля которого будет выполнять функции внутреннего дворового пространства, Те, кто не приобретет места в паркинге, будут, видимо, парковать свои автомобили на территории, прилегающей к кварталу.

Наземные парковочные места

Известно, что в районе собираются организовать ряд плоскостных парковок, но деталей пока нет, так как транспортная схема еще не до конца утверждена. По всему периметру квартала будет организована круговая въездная дорога.

Территория квартала будет оформлена с помощью ландшафтного дизайна, на ней разместятся детские и спортивные площадки. По периметру квартала и в подъездах будет организовано круглосуточное видеонаблюдение, также в домах будет применяться электронная система доступа. А вот вопрос, будет ли территория огороженной, предстоит решать самим собственникам.

Большое внимание в комплексе будет уделено озеленению

Домовладения

Корпуса возводятся из монолитного железобетона и имеют энергосберегающие вентилируемые фасады, облицованные стальными композитными панелями на нержавеющих кронштейнах, срок гарантии на которые составляет 50 лет. Пока это редко используемая в современном строительстве технология.

Идет стройка

Здания выдержаны в интересной бело-серо-оранжевой цветовой гамме. Верхние три этажа имеют панорамное остекление, а все первые этажи корпусов — нежилые. Обещается, что корпуса будут оборудованы инженерными системами автоматического типа, работа которых контролируется в едином диспетчерском пункте. Впрочем, подробности будут позже — застройщик пока тщательно отслеживает новинки и смену технологий.

Фасады

Корпуса есть как односекционные, так и двухсекционные. В каждом подъезде по три лифта (два пассажирских и один грузопассажирский), на которых можно будет, в том числе, спуститься и в паркинг, но фирма пока неизвестна - объявлен тендер. Не сообщаются пока и особенности оформления входных групп. В секции, в зависимости от ее размера, от 10 до 14 жилых помещений.

Корпуса ЖК Березовая аллея

Изначально сообщалось, что первый корпус и подземный паркинг будут сданы в I квартале 2018 года, а остальные 4 корпуса — в III квартале 2019 г. Но сейчас весь комплекс хотят сдать с опережением — правда, точные сроки пока не называются. Пока возводится «подземная» часть.

Апартаменты

Здесь предлагаются студии, «однушки», «двушки» и «трешки». «Трешек» в процентном соотношении очень мало — как правило, по одной на этаже, а есть и секции, где трехкомнатные апартаменты отсутствуют. Как объясняет заместитель директора по строительству компании-застройщика Д-Инвест Денис Волков, одна из причин этого — возможность объединения апартаментов изначально закладывалась в проект. Некоторые покупатели уже реализовали объединение «двушки» с «однушкой».

Жилье сдается со свободной планировкой и без отделки, но возможно апартаменты с отделкой появится в одном из корпусов.

На момент покупки в апартаментах устанавливаются радиаторы отопления, счетчики воды и электроэнергии, двойные стеклопакеты на окнах. Разводка электричества тянется до щитка, к каждому апартаменту подводятся оптоволоконные линии интернета, телевидения и телефонии.

Площадь студий от 25,4 до 26 кв. м, однокомнатных квартир от 32,2 до 34,6 кв. м, «двушек» от 49,1 до 61,1 кв. м, «трешек» от 79,7 кв. м. Высота потолков — 3,2 м, а на восемнадцатом этаже — 3,9 м.

Студия

Все квартиры правильной формы. Двухкомнатные апартаменты есть как линейных планировок, так и «распашонки». Все «трешки» имеют обзор на 2 стороны света.

Предлагаемое соотношение жилой и нежилой площади отличается рационализмом, например, в «однушке» 33 кв. м на комнату отводится 16,8 кв. м, на кухню — 10,3 кв. м, а в однокомнатных апартаментах 32,7 кв.м — 16,6 и 9,7 кв. м соответственно. В «двушке» 49,1 кв. м на комнаты приходится 17,2 и 10,9 кв. м, на кухню — 9,7.

1-комнатная квартира

В двухкомнатных апартаментах площадью 52,4 кв. м размер комнат достигает уже 18,4 и 12,3 кв. м, а кухня — десятиметровая. А в распашной 60-метровой «двушке» комнаты меньше — 16 и 15,2 кв.м, зато площадь кухни — уже 12,3. В 79-метровых трехкомнатных апартаментах на гостиную предлагается отвести 16,7 кв. м, а на остальные комнаты по 15 кв. м, а на кухню — 12,9.

2-комнатная квартира

Во многих апартаментах имеется специальная ниша для кондиционера. У ряда апартаментов есть небольшие, «открытые» балконы, по довольно выборочному принципу — в студиях и однокомнатных апартаментах балконов нет, а в «трешках» и «двушках» - распашонках может либо быть по 2 балкона, либо ни одного. Основная же часть двухкомнатных апартаментов линейных планировок имеет балконы. Остекление этой дополнительной площади со стороны собственника обговаривается отдельно.

3-комнатная квартира

Лучшие виды с верхних этажей открываются с южной стороны, откуда можно будет обозревать панораму Ботанического сада и ВДНХ и с востока, откуда открывается хороший вид на Долину реки Яуза. С остальных сторон «ближние виды» придутся на другие новостройки.

Мнение редакции. Особенности расположения корпусов исключает эффект «окна в окна», а сами здания будут иметь интересное визуальное решение. К плюсам домов можно отнести используемые при строительстве материалы, наличие панорамного остекления на верхних этажах, а также ниш для кондиционеров, к минусам — отсутствие балконов в ряде апартаментов. Открытые балконы в условиях мегаполиса тоже может вызывать некоторые вопросы.

Оценка:

III. Инфраструктура

На территории квартала будут построен центр водных видов спорта «Динамо» с детскими и подростковыми секциями водного поло, волейбола, баскетбола, гандбола, плавания, мини-футбола, ДЮСШ ватерпольного клуба «Динамо», универсальной спортивной ареной для проведения соревнований, тренажерным залом, и 50-метровым олимпийским бассейном с 8 дорожками. Площадь объекта, который, станет, в том числе, площадкой ватерпольного клуба «Динамо-Москва» — 30 тыс. кв. м.

Детская площадка

Кроме этого, перечень внутренней инфраструктуры включает торговую галерею площадью 7 тыс. кв. м, детский и медицинский центры, супермаркет, книжный магазин, физкультурно-оздоровительный центр, парикмахерскую, кафе, аптеку.

Внешняя инфраструктура тоже неплохая, благодаря тому, что квартал строится в обжитом районе, хотя и на некотором (пока) его отшибе. В непосредственной близости от квартала функционирует несколько школ. Более продвинутые учебные заведения находятся либо в сторону Отрадного - это школа №962 и гимназия №1554, либо по другую сторону Сельскохозяйственной улицы, за Яузой — это гимназия Свиблово №1565. В том же районе действует Православная школа искусств. Возле квартала расположено и несколько детских садов.

Торговая галерея

Магазинов «под боком» практически нет. За станцией метро «Ботанический сад» находятся продуктовые магазины и бытовых товаров. Можно воспользоваться и торговыми точками, расположенными на пути к метро «Отрадное».

Более крупные покупки можно совершать в ТРЦ «Золотой Вавилон» в 10 минутах езды от ЖК — с кучей магазинов, 14-зальным кинотеатром, семейным развлекательным центром с боулингом и спорт-баром, парком динозавров и множеством кафе и ресторанов. Впрочем, есть и торговые комплексы поближе, например, «Чукотка», «Парк Хаус». ТРК «Atrium Молл Гэллери» на Сигнальном проезде. Недалеко и ВДНХ со всеми своими торговыми объектами.

Двор ЖК Березовая аллея

Желающие заниматься спортом, помимо внутренних заведений могут посещать три фитнес-центра неподалеку от ЖК. Рядом же находится и одно из отделений центра досуга и спорта «Юность»

А вот муниципальные взрослое и детское медицинские учреждения находятся неблизко - от квартала их отделяет несколько километров.

Мнение редакции. Наличие «собственного» центра водных видов спорта — безусловная изюминка «Березовой аллеи». Прочая внутренняя инфраструктура тоже впечатляет. Значительная же часть внешней инфраструктуры несколько удалена от ЖК, но в будущем, по мере развития окружающей территории, ситуация может измениться, кроме того, многое компенсируется объектами внутренней инфраструктуры.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Стоимость кв. м составляет здесь 110-165 тыс. руб. Студию можно приобрести по цене от 2,7 до 4,5 млн. руб., однокомнатные апартаменты за 4-5,6 млн. руб., двухкомнатные за 6,5-10,4 млн. руб., трехкомнатные за 10,4-12,7 млн. руб. Цена мест в паркинге пока неизвестна, так как продажи еще не начались.

Условия приобретения

Апартаменты реализуются по ДДУ. Помимо ипотеки, может быть предоставлена беспроцентная рассрочка сроком до 6 месяцев с первоначальным взносом от 30%, а также рассрочка до на срок до года с 10,5% годовых на остаток с первоначальным взносом от 50%. При стопроцентной оплате может предоставляться скидка от 3% до 5%, при быстром выходе на ДДУ — дополнительная скидка в 2%.

Но сейчас наступает интересный момент — запуск процесса по смене статуса апартаментов на жилье. По сообщению управляющего партнера группы компаний «Д-Инвест» Алексея Дунаева, процесс перевода предположительно планируется завершить к концу года. Конечно, это и вызовет рост цен - как минимум процентов на 15%.

Информация о застройщике

Компания Д-Инвест была основана в 2013 г. Она была создана при содействии спортивного общества «Динамо» и московской городской организации «Динамо», спонсором и партнером которых является компания.

Пока «Березовая аллея» — единственный объект Д-Инвест в сфере жилой недвижимости, в основном компания занималась созданием спортивных сооружений. Строительство центра водных видов спорта ведется при поддержке Всероссийского общества «Динамо» и Федерации волейбола (тоже спонсируемой Д-Инвестом). Эксклюзивный продавец объекта — компания «Бест-Новострой».

Мнение редакции. Стоимость апартаментов на настоящий момент демократична, учитывая расположение и будущую инфраструктуру. Потенциальный перевод апартаментов в статус жилья, разумеется «грозит» повышением цен.

Оценка:

Образ покупателя

«90% наших покупателей — коренные москвичи, многие из них — жители этого района и окрестностей, — рассказывает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева. — Подавляющая часть тех, кто приобретает здесь апартаменты — люди семейные, есть и выросшие дети, которые хотят «разделиться» с родителями, но жить неподалеку от них. Средний доход на семью у наших покупателей составляет около 120 тыс. руб. Отдельная небольшая часть приобретающих апартаменты — профессиональные спортсмены. 60% сделок осуществляется по ипотеке. Разумеется, что перспектива перевода из апартаментов в жилье вызвала всплеск спроса на комплекс».

V. Подведение итогов

Покупка апартаментов (а возможно, в будущем и квартир) здесь интересно по ряду причин: богатая внутренняя инфраструктура с ярким спортивным акцентом, неплохая доступность от метро и от крупных известных зеленых оазисов.

У «Березовой Аллеи» нет крупных недостатков, и если ситуация с переводом в жилой фонд сложится удачно, отпадут и некоторые проблемы, связанные с особенностями проживания в апартаментах. Правда, в этом случае ценовая политика станет куда менее демократичной, зато это избавит собственников от лишних затрат уже непосредственно во время проживания.