ЖК "Мичуринский" или ЖК "Мосфильмовский"

Но для тех, кто привык передвигаться по городу на автомобиле, открываются большие возможности. Это и красивейшие парки для прогулок и занятий спортом: территория МГУ, природные заказники Воробьевы горы и долина Сетунь, парк возле дворца пионеров, парк 50-летия октября и парк в Олимпийской деревне, территория Лужников и т.д.

Это отличная инфраструктура: на данной территории за последние 10 лет построено большое количество жилых комплексов бизнес и премиум класса, услуги компаний, располагающихся там, доступны любому. В данном районе наибольшая концентрация по Москве специализированных школ самых разных направлений.  На общемосковском фоне проблема пробок здесь практически отсутствует: все магистрали с высокой пропускной способностью, есть масса вариантов для объезда.

Моя задача найти 1 или 2-х комнатную квартиру в доме, не выходящем на магистраль, с двором, позволяющим там гулять, иметь гарантированное машиноместо и приличных соседей.  По планируемому бюджету в 10-15 млн. руб.  сразу отсекаем знаковые жилые комплексы района «Шуваловский» и «Воробьевы горы». В ту же категорию попадают жилые комплексы со значительными недостатками: затрудненный въезд-выезд - ЖК «Доминион» и ЖК «Дипломат»; внутренняя территория, забитая машинами – ЖК «Золотые ключи-2», максимальная близость к магистрали - ЖК «Чемпион-Парк»;  слишком плотная застройка – ЖК «Долина Сетунь».  На вторичном рынке было отобрано всего несколько домов, прошедших отбор по большинству критериев, но свободные квартиры, увы, появляются на рынке раз в несколько лет.

О жилых комплексах «Мосфильмовский» и «Мичуринский» я узнала случайно (никакой рекламы данных объектов ранее мне не попадалось): в октябре 2012 г. в связи со строительством станции «Ломоносовский проспект» ограничили движение на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов. Это произошло неожиданно, без предупреждения со стороны властей, и движение было парализовано по всем прилегающим улицам на несколько дней. Единственным вариантом объезда стала малоизвестная часть Мосфильмовской улицы, переходящая в Винницкую улицу. Именно в этом месте по обе стороны дороги развернулась обширная стройка. 

Первое впечатление было, что все дома возводятся в рамках ЖК «Мосфильмовский» (не путать с элитным «Домом на Мосфильмовской»), т.к. единственный щит на дороге содержит информацию только по данному объекту, а информационно оформленный офис продаж компании НДВ хорошо виден с проезжей части.

Продавцы устало на полуавтомате рассказывают, что продают и сколько стоит, любые  детали пришлось прямо таки вытягивать по чайной ложке, ни слова лишнего, и по большей части экспромт, не подтвержденный фактами, так что многое пришлось узнавать самостоятельно. Итак, если смотреть в сторону центра, левая сторона Мосфильмовской улицы отведена под строительства жилого комплекса бизнес-класса «Мосфильмовский», а правая под жилой комплекс комфорт-класса «Мичуринский» (о нем речь пойдет чуть позже).

Инвестором, застройщиком и управляющей компаний ЖК «Мосфильмовский» выступают структуры ГК «Монарх», имеющие серьезную репутацию в строительном мире. На сайте застройщика опубликована так же очень общая информация: «Первая очередь застройки предполагает строительство 4-х корпусов общей площадью 102 281 кв.м., с подземной парковкой на 2 150 машиномест. Вторая очередь будет состоять из 3-х корпусов общей площадью 77 719 кв.м. и паркингом на 1 650 машиномест», опубликованы изображения будущих корпусов.

Внешний вид домов очень красивый, стилистически напоминает ЖК «Шуваловский»: монолитные здания с вентилируемыми керамогранитными фасадами, на верхних этажах гарантированы великолепные панорамные виды.

Также на сайте представлены вероятные интерьеры будущих входных групп с ресепшенами и зонами отдыха. Красивые макеты комплексного обустройства внутренней территории иллюстрируют идеи индивидуального дизайн-проекта: разграничение автомобильного и пешеходного движения, установку малых архитектурных форм и элементов ландшафтного дизайна. Эмоционально проект просто завораживает.

В офисе продаж мне первым делом выдали буклет с планировками 5 и 6 корпусов, продажи в них открыты с мая 2012 года, а так же распечатку плана всего комплекса. Все квартиры имеют большие метражи и свободную планировку, при покупке любой квартиры обязательным условием является приобретение машиноместа в 3х уровневом подземном паркинге стоимостью от 1,3 млн. руб. Надо отменить, что над паркингом возвышается стилобатная часть здания, так что 1й жилой этаж находится примерно на уровне 3 этажа обычного дома.

5 и 6 корпус действительно очень быстро строят, лично наблюдаю, что работы идут круглосуточно, сроки сдачи называют 1 квартал 2014 года.

В архиве новостей на сайте продавца можно увидеть сообщения о повышении цен в данных корпусах, которые публикуются с периодичностью раз в 2 месяца. Сейчас декабрь, и цены, вероятно, опять подняли. Квартиры в 5 и 6 корпусах, судя по всему, разлетаются как горячие пирожки, практически не осталось предложений по 3х и 4х комнатным квартирам. В 5 корпусе остались только 2х комнатные квартиры, а в 6 корпусе – 26 1-комнатных квартир и всего 2 3х-комнатные.

Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 48 метров, имеет типовую планировку, а цена варьируется от 8,7 млн. руб. до 10,3 млн. руб. средняя стоимость м2 от 182 т. Руб.

Средняя площадь двухкомнатной квартиры составляет 77 метров, а цена варьируется от 13,7 млн. руб. до 15,3 млн. руб.  средняя стоимость м2 от 182 т. руб.   Имеются 3 вида планировок: угловые, горизонтальные и распашонки с окнами, выходящими на разные стороны зданий. Все планировки предусматривают 2 санузла, вместо стен «проложены кирпичные трассировки», обозначающие границы стен, расположение которых можно изменить по своему усмотрению. Как и где согласовывать проект, и какие существуют ограничения по ремонту, продавец объяснить не смог, да это казалось и неважным в процессе разговора, ведь проект и цена показались настолько интересными, а спрос на квартиры показывает, что покупать надо немедленно.

По условиям оплаты: возможна рассрочка платежей на 3 месяца с минимальным вступительным взносом 40% от стоимости квартиры под 1,5% в месяц на оставшуюся сумму. Так же предлагаются самые разные программы по ипотеке, средняя ставка по которой составит 14%, максимальный срок - 30 лет. Бронирование при оплате полной суммы осуществляется на 5 рабочих дней.

Купить квартиру в ЖК "Мосфильмовский" можно по договору ЖСК, в  чем особенности такого договора менеджер отказался объяснять, ответив на мой вопрос «да ни в  чем». Что удалось узнать самостоятельно:  данный договор не подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, но попадает под действие 214 ФЗ РФ. По сути покупатель вступает в жилищно-строительный кооператив, внеся паевой взнос, окончательную сумму которого зафиксировать невозможно. Даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, другими словами, если допустить гипотетическую ситуацию, что закончились деньги на строительство, доплачивать придется самим же покупателям квартир.

Вот как комментирует такую форму договора Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра»: «Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах. Дольщикам остается лишь ждать, когда кооператив сможет завершить строительство дома».

В практике таких страшных случаев я не знаю, и уверена, что эти комментарии специалиста останутся лишь предупреждением. Выход из ЖСК не прописан  в договоре, по словам продавца «все возможно» с согласия компании-застройщика. Право собственности на квартиру покупатель оформляет сам, в какие сроки – никто не знает. 

Если же эйфории поубавилось, но желание купить квартиру в таком замечательном месте и комплексе осталось, можно вернуться к рассмотрению выданного мне плана комплекса. В продажу поступили 2 новых корпуса, 4 и 7, в них пока еще можно выбрать любой вариант квартир, сроки сдачи по ним так же 2014 г. На сайте продавца опубликовано разрешение только на строительство 5 и 6 корпуса, более того, для 4 и 7 корпусов не начаты даже работы по котловану.

Когда же я спросила, а что это за условные обозначения различных зданий на территории комплекса, мне ответили, что это инфраструктура, но пока непонятно, что именно, подписаны только школа и детский сад. Про жилые корпуса 1,2,3 вообще никакой информации нет. Более того, на карте отчетливо видно, что на их месте располагаются вполне реальные строения с адресами. Зато мне в подробностях описали как будет осуществляться охрана комплекса, хотя на мой взгляд это несколько преждевременно при полном отсутствии информации по обширной осваиваемой территории. 

Также я хотела узнать будут ли облагораживать территорию вдоль реки, соединяющую территорию ЖК «Мосфильмовский» и ЖК «Золотые ключи», но в полученном наборе слов не уловила никакого смысла. Более того, вдоль 5 и 6 корпусов планируется возведение эстакады, соединяющей улицы Веерную и Мосфильмовскую (Проектируемый проезд на схеме), когда она будет реализовываться действительно никто не знает наверняка, но хочется надеяться, что она пойдет на достаточном отдалении от домов. 

И еще маленькая ремарка к официальной информации «В 2014 году будет открыта станция метро «Раменки». В настоящее время только начаты работы по строительству станции метро «Ломоносовский проспект», которые будут завершены не ранее 2016 года, станция «Раменки» следующая в ветке солнцевской линни, при текущих темпах строительства несложно посчитать  через сколько лет она будет построена.

Мое личное мнение, все слишком хорошо на первый взгляд, чтобы покупать кота в мешке, надо подождать и посмотреть, как будет разворачиваться строительство.  Для владельцев лишних денег объект для инвестиций очень интересный, не сомневаюсь, что цена здесь дойдет до 250 т. руб. за м2.

А пока отправляюсь добывать информацию через дорогу в ЖК «Мичуринский», строительством и реализацией которого занимается корпорация «Главстрой». Ранее данный комплекс назывался ЖК «Александр», к 2003 году было построено 7 корпусов и строительство заморозили. Продавцы готовы все очень подробно рассказывать и очень точно отвечают на вопросы, сложилось впечатление, что они подробно информированы, что, когда и как будет функционировать.

По плану застройки из буклета в проекте еще 7 корпусов, причем в реальности строится 3 корпуса, а в продаже у  «Главмосстрой-Недвижимости» только один – это монолитно-кирпичный корпус Мичуринский проспект, 18а. Ведется так же строительство корпуса 9, но на него судя по всему нет пока разрешительных документов, а так же здания, который, по словам продавца, не имеет отношения к данному жилому комплексу. Так вот корпус 18а, несмотря на менее интересный внешний вид и расположение, практически полностью раскуплен.

Планировки квартир предлагаются так же со свободной планировкой, есть даже 5-комнатные квартиры.

1-комнатные квартиры имеются в метраже 49-58 м2 стоимостью от 11 до 12,3 млн. руб., средняя стоимость м2 от 200 т. Руб.

2-комнатные квартиры имеются площадью от 71 до 77 м2 руб. стоимостью от 15 до 16,3 млн. руб., средняя стоимость м2 от 182 т. Руб.

Бронировать квартиру надо быстро, их действительно осталось очень мало, при условии полной оплаты бронь держат 10 рабочих дней, так же до 20 декабря действует скидка 2014 руб. с 1 метра, не очень понятно с каждого метра или с одного. Возможна рассрочка на год под 2% на остаток, на пол года под 1,5% при условии первого взноса в 50%. Ипотека возможна, но всего до 3 млн. руб., иные условия нужно обсуждать непосредственно в банке «Московское Ипотечное Агентство». 

В корпусе предусмотрен  подземный паркинг, места в котором поступят в продажу в марте 2013 г. Покупка машиноместа не является обязательной при покупке квартиры, что является большим минусом на мой взгляд. Зато точно известны тарифы по будущей квартплате, приблизительно равные 22 руб. с 1 м2. Во сколько обойдется содержание ресепшенов и прочих радостей в ЖК «Мосфильмовский» пока неизвестно. При заселении более половины жителей в доме проводится повторный ремонт подъезда за счет застройщика. 

Наиболее интересный корпус в этом объекте, на мой взгляд, 23, его только начнут строить, когда он поступит в продажу – неизвестно. Это будет 35-этажная башня с прекрасными видовыми характеристиками. Сдача всех корпусов ЖК «Мичуринский» рассчитана на 2014-2015 г.  Территорию ЖК обещают огородить, хотя вход на уже построенную часть никаких препятствий не содержит.

Общий вывод предварительного сравнительного анализа 2х интереснейших объектов Москвы таков: оба комплекса предлагают примерно одинаково заманчивые цены и хорошее качество квартир, так же и по транспортной доступности комплексы находятся примерно в одинаковых условиях. Если на территории будут магазины, школы, сады - хорошо, если нет - то в округе есть из чего выбирать.

Расположение ЖК «Мосфильмовский» мне нравится больше, но у ЖК «Мичуринский» освоенная территория, и больше шансов, что заселение произойдет в озвученные сроки. ЖК «Мосфильмовский» очень красиво спроектирован, и если все пойдет по плану, территория и внутренняя инфраструктура будут намного интереснее.  Для тех же, кто боится рисковать, отличным выбором станет ЖК «Мичуринский». Я же решила еще немного подождать, посмотрю как будет застраиваться ЖК «Мосфильмовский», и не будут ли проводить интересные акции при выходе в продажу 35-этажной башни в ЖК «Мичуринский».

В материале использованы планы и фотографии с официальных сайтов ЖК "Мичуринский" и ЖК "Мосфильмовский".