Апартаменты Match Point - лучше быть везучим

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Комплекс апартаментов Match Point строится в районе Филевский парк на западе Москвы по адресу ул. Василисы Кожиной, вл. 13.

Из плюсов расположения - относительная близость Филевского парка с прогулочной зоной вдоль Москвы-реки, Парка победы на Поклонной горе и Кутузовского проспекта как удобной транспортной магистрали (за 15-20 минут можно добраться до центра Москвы или ММДЦ "Москва-Сити" с учетом всех немногочисленных пробок по этому маршруту). В пешей доступности три станции метро двух веток: Парк Победы, Багратионовская и Филевский парк.

Минусы локации в ближайшем окружении МФК - граница с железной дорогой Белорусского направления, а так же слишком близко и плотно расположена старая застройка района. Неподалеку точечно встраивают современные высотные ЖК, а ведь транспортная сеть квартала не расчитана на такую нагрузку.

Подъезд к Матч Пойнт возможен только по улице Василисы Кожиной, в настоящее время имеющей 2 полосы и местами плотно запаркованной. Возможно, в 2016 г. в непосредственной близости от новостройки начнется строительство южного дублера Кутузовского проспекта.

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь застройки 2,7 га. Жилая часть здания бизнес-класса состоит из 4 секций переменной этажности от 13 до 28 этажей и включает в себя 1642 апартамента размером от 28 м² до 185 м², что важно - в стоимость всех апартаментов уже включена отделка помещений. Запланировано 4 варианта отделки с различными вариантами стилистических и цветовых решений.

Проект МФК разработан в архитектурной мастерской "Группа АБВ", они же проектировали премиальный жилой квартал Redside в Пресненском районе Москвы.

На старте продаж у покупателя множество вариантов от небольших студий до просторных апартаментов с лоджиями, при этом наибольшее разнообразие метражей и планировок у однокомнатных апартаментов: можно подобрать варианты 29, 31, 53, 68 и 71 кв. метр. По проекту запланировано 572 студии, 668 1-комнатных апартаментов, 264 2-комнатных, 98 трешек, 32 4-комнатных и 5 8-комнатных.

Подземный трехуровневый паркинг расчитан на 1609 парковочных мест, но на официальном сайте сообщается, что в них учтены места и для велосипедов, и для мототехники, так что нормативы для жилых домов бизнес-класса 1,7 машиноместа на квартиру не выдерживаются.

"Фишка" Match Point - это пятиэтажная крытая спортивная волейбольная арена «Динамо» на 3500 мест. Арена позволит проводить соревнования любого класса и тренировки для 200 спортсменов одновременно. Ее строительство входит в программу Правительства Москвы, в рамках которой в столице будут построены 24 социально значимых спортивных объекта. МФК признан «Премьерой 2015 года» по версии премии Urban Awards.

В ноябре 2015 г. в Match Point начали заливку фундамента, нулевой цикл завершится в середине декабря 2016. Объект сдадут в эксплуатацию не позднее IV квартала 2019 г.

III. Инфраструктура

Кварталы района, где расположен Матч Пойнт, имеют четкие границы в виде транспортных магистралей: Минская улица и Барклая очень удачны для автомобилистов, а вот железная дорога и наземные линии метро не комфортны для любых способов передвижения. Так, напротив МФК расположен яблоневый сад, но на пути к нему препятствие в виде железной дороги. На Парк Победы так же придется идти "окольными" путями. До Филевского парка уже только на машине.

Район имеет сложившуюся инфраструктуру, в ближайшем окружении можно найти любые организации. Но, например, при выборе школы или фитнес-клуба имеет смысл рассматривать инфраструктуру всего престижного Западного округа, т.к. отличная транспортная доступность позволяет выбрать лучшие места в достаточно большом радиусе.

Застройщик на сайте подчеркивает сферу образования (МГИМО, МГУ, Школа №1699 Управделами Президента РФ, Институт международных экономических связей) и культуры (Театр «Мастерская Петра Фоменко», Детский музыкальный театр им. Н.И. Сац, Московский драматический театр под руководством Армена Джигарханяна), территорию ближней дачи Сталина и Московский городской Гольф Клуб. В этот список можно добавить Мосфильм, Ботанический сад МГУ, Дворец пионеров на Воробьевых горах, Школу юных политиков.

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

В первую очередь продаж вошли апартаменты только 1 и 2 секции, где при выборе важно учитывать не только планировку и вид отделки, но и этажность - в зависимости от нее очень меняется вид из окон: с невысоких этажей можно наблюдать за соседней автостоянкой или железной дорогой. Зато эти же стороны на высоких этажах имеют прекрасные виды на сад и и Парк победы. Пока же не продаются как последние 24-28 этажи с панорамными видами в первой секции, так и 11-13 этажи второй секции.

Волейбольную арену будут строить с другой стороны здания, рядом с секциями 3 и 4, которые выйдут в продажу предположительно после реализации большей части апартаментов первой очереди.

В масштабной рекламной кампании комплекса обозначена минимальная цена от 4,6 млн. руб за апартаменты 28 кв.м с отделкой или 164 тыс. руб. за кв. метр. По минимальной цене лота это предложение №1 среди апартаментов-новостроек Москвы. 

В прайс-листе на сайте сходу такие предложения обнаружить не удалось: самые дешевые цены - 28,9 м2 за 5,3 млн. руб. на 2 этаже, состоящем только из студий и однушек. На 10 этаже аналогичная студия стоит уже 5,6 млн. Т.е. реальная стоимость метра с отделкой ближе к 178-195 тыс. руб. 

Для сравнения в ближайшем стоящемся ЖК "Фили-чета-2" стоимость метра без отделки колеблется от 159 до 250 тыс. руб./м2, а в уже сданных корпусах 268—482 тыс. руб./м2 (поданным Cian.ru). К этому стоит прибавить минимальную цену отделки со всеми материалами из расчета от 30 тыс. руб. за м2.

Если рассматривать новостройки со схожим расположением на границе с нежилыми зонами, то в масштабном ЖК "Фили-град" стоимость метра без отделки составляет от 136 до 330 тыс. руб., а апартаменты и квартиры в "Сердце столицы" от Дон-строя, строительство и продажи которого ведутся уже чуть больше года, начинаются от 184 тыс. и доходят до 404 тыс. руб. за метр. Преимущество этих ЖК - расположение на набережной Москвы-реки и комплексное благоустройство этих участков.

Важно учитывать, что передача апартаментов участникам долевого строительства по документам должна состояться до июня 2020 г., т.е. период ожидания 4,5 года. На объекте уже установлена веб-камера и можно отслеживать изменения и этапы строительства. 

Если цель покупки сдача в аренду - на рынке новостроек Москвы 2016 года очень несложно найти предложения близкие по стоимости покупки, с аналогичной рентабельностью, но с более ранними сроками сдачи. Или дешевеющая вторичка - можно начинать зарабатывать сразу. На официальном сайте приводится расчет доходности от сдачи в аренду 12% годовых, но не учитываются затраты на покупку мебели, налог на недвижимость, налог на прибыль и коммунальные услуги, которые будут на 15% выше чем в квартирах.

При продаже стоимость апартаментов непременно вырастет как минимум на 20%, а реально на 40% за счет близости к центру и к одной из самых крупных зеленых зон города, хорошей транспортной доступности. В данном случае выгоднее приобретать апартаменты большой площади, отличное предложение 105 кв.м за 18 млн.руб. Надо помнить, что с 2016 г., чтобы избежать налога с продаж, необходимо владеть недвижимостью уже не менее 5 лет, т.е. при условии оформления собственности в 2020 г. - продать апартаменты без потерь можно будет не ранее 2025 г.

При покупке апартаментов действует беспроцентная рассрочка на первые три месяца и под 1% на оставшуюся сумму до конца года, или же на любой период до конца строительства рассрочка от застройщика под 10-14% в зависимости от первоначального взноса.

ВТБ 24 предлагает ипотеку с фиксированной процентной ставкой 10% в первый год (самый низкий показатель на рынке апартаментов Москвы) и 14% в последующие, не зависящую от первоначального взноса и срока кредитования. Кредит на сумму от 1,5 млн до 200 млн рублей выдается на срок до 30 лет при первоначальном взносе 30%. Доля ипотечных сделок в проекте может составить 30%.

Информация о застройщике

Застройщик - ООО «Волей Гранд», по информации с официального сайта, работает на рынке недвижимости более пяти лет, что не соответствует данным проектной декларации. Там указано, в течение последних трех лет что застройщик не принимал участия в строительство объектов недвижимости.

Генеральным подрядчиком стал холдинг ПСП-ФАРМАН, в портфеле которого ЦУМ, «Цветной», Intercontinental на Тверской, БЦ «Романов двор» и концертный зал Barvikha Luxury Village. 

На фоне текущих экономических и политических рисков большой плюс и гарант проекта Match Point - управление Группой ВТБ. Равно как и наличие арены на территории - риски недостроя тут минимальны.

V. Подведение итогов

Маркетинг МФК тщательно продуман, и судя по количеству апартаментов со статусом "продано" и "забронировано" за один месяц продаж нашел свою аудиторию. Возможно, идея рекламной кампании сформулирована в одноименном фильме Вуди Аллена: " Человек, который говорит «лучше быть везучим, чем праведным», глубоко понимает суть жизни. Люди боятся принять тот факт, что жизнь во многом зависит от везения. Страшно подумать, сколько всего не зависит от нас. Во время матча случаются такие моменты, когда мяч задевает верх сетки, и в течение доли секунды он может упасть вперед или назад. Если немного повезет, он падает вперед, и ты победил… Не повезет — ты проиграл".

Факт покупки недвижимости в статусном МФК и районе ассоциируется с целью главного героя фильма попасть в высшее общество. Очевидные минусы в целом идеальной локации нивелируются ценовым предложением, как достаточно низким для данного района, так и в ряде случаев равным предложению за МКАД и в Новой Москве. И если сомнения все еще остались - решающее очко за включенной в стоимость отделкой. Результаты матча в 2020 году - тут уж кому как повезет.