ЖК «Утесов»: недвижимость у «большой» воды

Расположение и транспортная доступность

Жилой комплекс «Утесов» — проект класса бизнес-плюс — разместился на первой линии набережной Москвы-реки в районе Хорошево-Мневники. Здание возводится на бывшей территории складов резервного обмундирования ФСБ (соинвестор проекта), примыкая к микрорайону МЖК «Атом», достаточно старого и сформировавшего полноценную инфраструктуру. Сам район активно развивается и обновляется. Оживленное движение недавно реконструированного Звенигородского шоссе не слишком сказывается на экологии местности — тут достаточно зелени во дворах и вдоль набережной, нет вредных производств, микроклимат района благоприятный.

ЖК «Утесов» на карте

Расстояние до ТТК — около 3 км по Звенигородскому шоссе по практически всегда свободной дороге. Путь до ММДЦ «Москва-Сити» путь займет порядка пяти минут. В сторону МКАД в вечерние часы пик образуются пробки уже ближе к съезду, но в целом путь занимает около 15-ти минут.

Ближайшее к ЖК «Утесов» станция метро — Полежаевская. Добраться от нее можно на автобусах 271 и 800, а так же на троллейбусе № 43 до остановки «Улица Демьяна Бедного», а автобусы № 48 и 294 вообще останавливаются в паре шагов от нового комплекса. Однако в часы пик нагрузка по этому направлению возрастает и вместо 15-ти минут в пути можно провести до получаса.

В районе по плану развития московского метрополитена намечена станция «Ул. Народного Ополчения», входящая в состав Третьего пересадочного контура. Однако строительство пока не началось (изначально срок сдачи намечался на декабрь 2015 г.). Когда станция откроется, до нее от ЖК «Утесов» будет 15 минут пешком. Несмотря на короткий период навигации, периодически поднимается вопрос организации на Москве-реке пассажирского сообщения.

Структура жилого комплекса

Занявший участок в 2 га ЖК «Утесов» — один из последних проектов, принятых до вступления в силу регламента о высотном строительстве в пределах МКАД (теперь разрешено возводить дома до 75 м., т. е. не более 24–25 этажей). Здание состоит из трех корпусов — первый и третий имеют 31 этаж (высота башен 105 м.), второй корпус — девятиэтажный.

Эти три корпуса образуют композицию в виде буквы Z. Она спроектирована с учетом требований к инсоляции самого здания и соседних жилых домов, уровень инсоляции которых не должен снизиться при возведении поблизости столь крупного проекта.

Макет комплекса

Комплекс возводится на пологом склоне. В результате даже с нижних этажей, смотрящих на реку, открываются замечательные виды.

Выступающая часть паркинга со стороны набережной

Общая площадь застройки — 138 768 кв. м., из них около 65 тыс. кв. м. — жилая площадь. Технология строительства здания — монолит и армированный бетон. Возведение здания началось в 2012 г., завершение строительства планируется в конце 2015 г., а ввод в эксплуатацию намечен на начало 2016 г. По состоянию на октябрь 2014 г. в первом и втором корпусах уже монтируется кровля, а третий корпус на стадии возведения 14-го этажа. Финансирует проект банк МИА.

Стройплощадка ЖК «Утесов», октябрь 2014

Комплекс будет иметь закрытый внутренний двор на 1–1,5 га, территорию оградят, как обещается, «дружелюбным» забором.

Здание оборудуется приточной вентиляцией с механическим побуждением (стандартная эффективная система для высотных домов). Проект предусматривает монтирование стандартной системы мусоропроводов, которая в силу высотности здания может привести к негативному эффекту выброса мусора вверх по стояку. Хотя нас заверили, что такое не должно происходить, но надо иметь в виду, что в случае проблем с функционированием мусоропровода, придется организовывать другой способ сбора отходов.

Естественно, в ЖК будут установлены системы пожарной безопасности, соблюдены все требования к удобствам для людей с ограниченными возможностями, налажено видеонаблюдение и охрана, но на данном этапе строительства подробнее о нюансах эксплуатации представители компании «ГРАС» пока не рассказывают.

Архитектура и дизайн

Проект ЖК «Утесов» разрабатывало архитектурное бюро «Громов и Пальцев». По словам представителей девелопера, каждый элемент здания проработан и выполняет определенную функцию.

Наиболее интересным решением является озеленение крыш, при чем будет открыт доступ на кровлю 1 и 2 корпусов, где зимой можно даже залить каток. В дизайне экстерьера так же присутствуют выступы (этот элемент архитектуры обыгрывает название комплекса «Утесов»), которые в последствии могут быть дополнительно декорированы.

Крыша второго корпуса и элементы фасада

Для отделки фасадов применяются фиброцементные панели минерит. Это достаточно бюджетный материал, обладающий, однако, отличными эксплуатационными свойствами и способностью долго сохранять первоначальный внешний вид.

Как рассказал Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», по результатам опроса покупателей оказалось, что проект воспринимается на уровне премиум-класса по совокупности своих показателей. Поэтому решено в отделке интерьеров общих зон будут использоваться более дорогие материалы, нежели планировалось изначально — латунь, мрамор, травертин.

Квартиры и планировки

К продаже предлагаются 1, 2, 3 и 4-хкомнатные квартиры свободной планировки с высотой потолка 3,1 метра. Минимальная площадь предложения — 46 кв. м., самая большая квартира в комплексе имеет площадь 202 кв. м. Есть возможно объединения нескольких площадей в одну квартиру.

На 21-м этаж первого корпуса

Всего в ЖК «Утесов» будет 630 квартир, причем, вариантов планировки огромное количество. Здесь варьируются даже параметры остекления, чтобы везде соблюдались требования к коэффициенту освещенности. Правда, лишь единичные квартиры имеют собственные балконы и лоджии.

Примеры планировок корпусов (этажи не типовые и различаются так же в пределах каждого корпуса)

Примеры планировок квартир

Установка индивидуальных кондиционеров на фасады строго запрещена, что фиксируется в договоре с управляющей компанией, возможно, для этого будут выделены места на лоджиях технических лестниц.

Помещения продаются без отделки, хотя в планах компании ближе к завершению монтажных работ выполнить несколько квартир по дизайнерским проектам.

Отдельного внимания заслуживают панорамные виды из окон. Девелопер постарался сделать процент видовых квартир максимально возможным. Южные окна выходят на канал реки и жилой район Филевского парка, с западной стороны открывается вид на шлюз и тихие кварталы Хорошево-Мневники.

Вид на противоположный берег Москвы-реки и район Филевского парка

Шлюз и набережная

Урбанистическая панорама северной стороны наименее выигрышная, но все равно достаточно эстетичная за счет малой этажности старого жилого фонда района.

Панорама с северной стороны здания

С восточной стороны открывается вид не только на Москву-реку, но и небоскребы Делового центра.

Башни делового центра «Москва-Сити» утопают в тумане, и видны только река и близлежащая промзона

На заметку: Лучшие предложения с обширными панорамами пока не выставлены на продажу.

Владельцы квартир, окна которых выходят во внутренний двор не будут разочарованы, ведь здесь можно любоваться благоустроенной прилегающей территорией и крышей. Первые квартиры, расположенные над крышей второго корпуса, будут достаточно высоко над ней, чтобы их жители не испытывали дискомфорт. Пожалуй, с точки зрения эстетики видов слабее всего квартиры, расположенные во втором корпусе с западной стороны, в окна которых «заглядывают» старые панельные дома.

Первые этажи корпуса № 1 так же имеют хорошие видовые характеристики за счет существенного возвышения над набережной.

Паркинг

Особой гордостью девелопера является высокий парковочный коэффициент — 1,8. На трехуровневом подземном паркинге предусмотрено 1200 машиномест по цене 1,5–1,6 млн. рублей. В комплексе так же будет оборудована наземная гостевая парковка на 50 мест.

Инфраструктура

На территории жилого комплекса планируется около 9 тыс. кв. м коммерческих площадей. Ориентировочно тут разместится супермаркет («Азбука Вкуса» или «Перекресток») и фитнес-клуб со СПА и маленьким бассейном. Девелопер так же планирует разместить тут небольшой частный детский садик с верандами на улице. Во внутреннем дворе будет оборудована детская площадка, прогулочная зона и территория для выгула собак. В остальном все необходимое можно найти в районе.

Инфраструктура комплекса на макете

В шаговой доступности государственные детские учебные заведения: среднеобразовательная школа № 1010 (входит в 20-ку лучших образовательных учреждений Москвы), два детских сада, музыкальная школа.

Вид с жилого комплекса на микрорайон МЖК «Атом», малоэтажное здание справа — школа

Так же близко расположена взрослая районная поликлиника, и несколько дальше, через две дороги — детская. В Хорошево-Мневники есть больница № 67 с большим набором отделений и специалистов, а прямо по соседству с ЖК «Утесов» находится подстанция скорой помощи. На Силикатном проезде расположилась ветеринарная клиника.

Продуктовые магазины района представлены в основном супермаркетами эконом-класса — «Пятерочкой» и «Дикси», ежедневно работает крытый рынок с неплохим ассортиментом.

Открыто отделение Сбербанка, некоторые другие банки имеют офисы у м. Полежаевская.

В ближайшем окружении нет предприятий общественного питания и торгово-развлекательных центров, разве что неподалеку от ЖК «Утесов» работает клуб «Sillycat».

Несмотря на обилие инфраструктуры и хорошего уровня качества услуг, здесь отсутствуют заведения премиум-сегмента: нет частной школы, медцентров, ресторанов и ритейла — что для кого-то может быть существенным недостатком.

Тем не менее освоение и редевелопмент промышленной зоны у Москвы-реки продолжается. Ожидается, что соседний участок будет осваиваться компанией Нордстар Девелопмент, которая уже в первом квартале 2015 года планирует начать здесь строительство ТРЦ на 260 тыс. кв. м. А по соседству, возможно, начнется возведение городской наземной парковки для жителей микрорайона.

В районе есть несколько скверов и парков, но наибольший интерес представляет близость к лесопарку «Серебряный бор» и наличие зеленой прогулочной зоны вдоль реки.

Набережная в сторону шлюза от жилого комплекса «Утесов»

Компания «ГРАС» планирует благоустроить участок набережной, превратив его в досуговый центр притяжения и, возможно, сделав подземный переход от ЖК прямо к воде.

Стоимость и условия приобретения

На начало старта продаж в 2012 г. стоимость квадратного метра начиналась с 110 тыс. рублей за кв.м. По состоянию на октябрь 2014 г. цена за квадратный метр находится в диапазоне от 182 до 300 тыс. рублей. Со слов представителей застройщика, стоимость во многом зависит от видовых характеристик квартиры и в пределах предложений одного метража может отличаться на 30–50%. Кстати, похожая картина наблюдается и на вторичном рынке района.

Ценовая политика строится следующим образом: к базовой цене установлена надбавка за корпус (тот, что у реки стоит дороже) и за видовых характеристики.

Минимальная стоимость лота в ЖК «Утесов» (однушка на 46 кв. м.) — 12 млн. рублей, а самое дорогое сейчас предложение — 49 млн. рублей за 202 кв. м. Приобретение квартир происходит по ДДУ с соблюдением ФЗ-214. Объект аккредитован у 9-ти банков, предлагающих различные ипотечные программы.

По данным аналитиков ГК «ГРАС», минимальное ценовое предложение этого комплекса самое низкое среди объектов премиум- и бизнес-сегмента, расположенных у «большой» воды. Наиболее близким к нему по цене за кв. м., стоимости лота и локации является ЖК «Сердце столицы».

Офис продаж располагается со стороны Крамышевской набережной

Стоимость эксплуатации пока не установлена. Управление возьмет на себя собственная управляющая компания девелопера, которая должна будет лучшим образом перенять эстафету по качественному исполнению проекта. Поэтому набор услуг- будет зависеть от предпочтений самих жителей.

Динамика спроса и продаж

К октябрю 2014 г. реализовано уже 60% квартир, но это без учета доли соинвестора — служб ФСБ и МВД, которая составляет треть от общего предложения в ЖК «Утесов». По данным представителей ГК «ГРАС», доля ипотечных сделок около 30%, что в принципе естественный показатель для премиум-класса. Инвестиционных покупок не очень много, часто квартиры приобретают для проживания семьи с 1–2 детьми.

Впечатления и итоги

Сегодня, несмотря на быстрые темпы строительства, ощущается недостаток информации о некоторых деталях проекта. Например, в свободном доступе нет дизайн-проектов входных групп, нет информации о важных деталях эксплуатации.

Очевидно, что для жилого комплекса в Москве, в отличие от Подмосковья, отсутствуют главные риски — плохой транспортной доступности и недоразвития инфраструктуры. Что касается остальных факторов — экологии, качества строительства, продуманности планировок и профессиональности эксплуатации, то в случае с ЖК «Утесов» риски кажутся минимальными. Высокое качество работ не вызывает сомнений, а территориальное расположение удачно как с точки зрения транспортной доступности, так и в отношении инфраструктуры.

Вид на ЖК «Утесов» со стороны Москвы-реки

Если говорить о недостатках ЖК «Утесов», то явных мы не выявили. Пожалуй, к потенциальным недостаткам ЖК «Утесов» можно отнести перспективу жить рядом со стройкой, т. к. промзона вдоль Москвы-реки будет подвергаться редевелопменту.

Так что тем, кто может позволить себе покупку в доме бизнесс-класса, можно посоветовать присмотреться к этому комплексу.