Обзор ЖК «Летний Сад»

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

На территорию ЖК «Летний Сад» можно заехать с трех сторон: с востока по Дмитровскому шоссе, с севера с Яхромского проезда, с запада по улице Софьи Ковалевской. С южной стороны проходит улица 800-летия Москвы, от которой «Летний Сад» отгорожен другой новостройкой.

Фактически ЖК «Летний Сад» располагается на границе района «Дмитровский» — Дмитровское шоссе отделяет его от района Западное Дегунино. В 1,5 км проходит и граница с районом Восточное Дегунино.

В 3 км от комплекса находится выезд на МКАД с новой транспортной развязкой. В направлении центра в час пик загруженность Дмитровского шоссе достаточно высокая. В будущем на Дмитровке будет организована транспортная развязка, где соединятся Северо-Восточная и Северо-Западная Хорды. Это может кардинально улучшить транспортную доступность кластера. Кроме того, Дмитровку соединят с Алтуфьевским и Ленинградским шоссе, что даст дополнительный резерв.

Ближайшие станции метро «Алтуфьево» и «Петровско-Разумовская» находятся на расстоянии 3-5 км, впрочем, автобусы до них курсируют регулярно, а остановки находятся в двух минутах ходьбы от ЖК. В 2017 году в 1,5 км от комплекса откроется станция метро «Селигерская», а в 2019, в 5 минутах ходьбы от «Летнего Сада», будет запущена и станция «Улица 800 лет Москвы».

Экология

Особых вопросов к экологии здесь нет. Комплекс строится на обширной территории, принадлежащей ранее НИИ «ВИСХОМ» — сельскохозяйственному предприятию, известному в советское время. В ближайших окрестностях нет вредных промышленных предприятий. Негатив в плане экологии может создавать только сама локация на Дмитровском шоссе. Впрочем, первая линия комплекса удалена от магистрали на несколько сотен метров, и корпуса, возводимые в первой очереди, будут иметь более выгодное расположение в плане удаленности от трассы. Буфером же между корпусами и оживленной улицей Софьи Ковалевской служит упомянутая новостройка по соседству.

Здание под снос. На его месте расположится 1я линия ЖК Летний сад

На расстоянии 500 метров от ЖК находится тянущаяся на несколько километров зеленая зона с условным названием «Ангарские пруды», в состав которой входит несколько парков. Здесь расположены Большие и Малый Ангарский пруды с обилием уток и чаек, яблоневые сады и прочие рекреационные зоны.

Ангарские пруды

Сам застройщик озеленит территорию со стороны Яхромского проезда, где будет создана небольшая прогулочная зона с элементами ландшафтного дизайна.

Мнение редакции. Экологию скорее оцениваем со знаком плюс. Дальнейшие транспортные преобразования не принесут отягчающих последствий, так как их эпицентр в достаточной степени удален от территории комплекса. Будущее метро «под боком» в совокупности с близостью парковой зоны — несомненное преимущество ЖК.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

На территории 12,9 Га будут возведены 10 многосекционных жилых корпусов переменной высотности (12-20-24 этажа), а также 16-этажный корпус, отведенный под апартаменты.

План ЖК Летний сад

Первые два корпуса 4А и 4Б сдаются в IV квартале 2018 г., еще 7 в IV квартале 2019 г., последние два — к 2020 г. В «Летнем саду» используется принцип квартальной застройки — всего планируется возвести 4 мини-квартала, каждый из которых состоит из 2-3 домов. Корпуса каждого квартала объединены общим подземным паркингом. Общий коэффициент парковочных мест по отношение к количеству квартир апартаментов 1:2 (по предварительным данным здесь будет 3100 квартир и 1500 машиномест в паркинге).

Идет строительство

В настоящий момент в продаже два корпуса первого мини-квартала, рассчитанные в общей сложности на 528 квартир с подземным паркингом на 210 машиномест, и 352-квартирный корпус 2А из второго квартала, рассчитанный на 688 квартир, 266 апартаментов и 266 машиномест.

Котлован одного из корпусов

Квартальный тип застройки позволяет организовать уютные дворовые пространства, где разместятся спортивные и детские площадки. В комплексе реализуется концепция «двора без машин» — открытые автостоянки будут организованы по периметру территории.

Так будут выглядеть дворы жилого комлекса

Домостроения

Жилые здания возводятся по монолитно-кирпичной технологии с облицовкой вентилируемым фасадом из фиброцементных панелей. Это «продвинутый» материал, производимый с использованием нанотехнологий, обладающий повышенной устойчивостью по отношению к внешним воздействиям и имеющий свои преимущества в плане технологий крепления. Кроме того, фиброцементные панели дают богатую возможность игры с цветовой гаммой. Корпуса будут оформлены в ярких тонах. Интересная деталь фасадов ряда корпусов — вставки, объединяюшие окна двух соседних этажей и создающие визуальный эффект меньшей этажности.

Фасады ЖК Летний сад

Часть корпусов, располагающихся на внешних линиях, будет иметь необычную форму — с глубокой выемкой, разбивающей верхнюю часть дома на две части.

Часть корпусов будет иметь необычную форму

В оформлении входных групп будет применяться концепция, уже использованная в другом проекте компании — ЖК «Эталон Сити» в Бутово.  Входные группы будут двусторонними и бесступенчатыми, со стеклянными дверьми с обеих сторон. В подъездах будут организованы стойки для консьержей, напоминающие ресепшн в гостиницах. В каждом подъезде установят два грузопассажирских и один пассажирский лифт фирмы OTIS.

Домостроения будут оборудованы специальными блоками для кондиционеров в единой с фасадами цветовой гамме, что позволит «сохранить эстетику» и удобно организовать систему кондиционирования в квартирах. Разводка отопления — горизонтальная. На этажах располагается в среднем 4-6 квартир.

Квартиры

В последнее время во многих проектах комфорт-класса количество «однушек» и «двушек» превалирует над «трешками», широкое распространение получили студийные варианты и жилье европланировок. В данном случае (как можно судить по первым корпусам) застройщик пошел от обратного и сделал число однокомнатных квартир минимальным. Например, в одном из корпусов «однушки» представлены лишь в одной секции (по 1-2 на этаже), в другом — в двух. Четырехкомнатных квартир тоже немного — основное место занимаю «двушки» и «трешки».

Будущие квартиры

«Нарезка» здесь крупная. Площадь однокомнатных квартир составляет от 42,5 до 42,9 кв. м, двухкомнатных 61,8-68,8 кв. м, трехкомнатных 87-92,1 кв. м, четырехкомнатных 109 кв. м. Высота потолков в черновом состоянии — 2,8 метра. Все квартиры оборудованы лоджиями с остеклением в «три четверти». Жилье сдается с возведенными межкомнатными перегородками, что существенно удешевляет стоимость ремонта.

Несмотря на небольшой «разброс» в плане метража, присутствует разнообразие планировочных решений. Например, среди «двушек» есть линейные и распашные варианты, причем первые даже чуть больше по площади. Самый же интересный вариант — торцевые двухкомнатные квартиры, где на гостиную и спальню отводится по 17 кв. м. Здесь имеется обзор на три стороны, благодаря тому, что в одной из комнат присутствует необычное угловое окно. Есть такие же интересные торцевые «трешки» площадью 87 кв. м.

Привлекательно выглядят и трехкомнатные квартиры в форме строгого «вытянутого» прямоугольника. Здесь можно пофантазировать на тему планировок, симметрично разделив пространство на спальную и гостинно-кухонную зону, организовав в одной из частей две 16-метровые спальни, а в другой — просторную 30-метровую кухню-гостиную (если отказаться от перегородки) или кухню и гостиную по отдельности.

Есть и трехкомнатные квартиры более сложной конфигурации, где холл будет иметь поворот. Здесь предлагается обустроить 17-метровую гостиную, и 2 спальни площадью 16 и 13 кв. м. Отличительная особенность четырехкомнатных квартир — большие (6,8 кв. м) лоджии, которые «распределяются» на две жилые комнаты.

В «четырешках» не предполагается большой разницы между площадью комнат — она варьируется в пределах 15-17 кв. м. Впрочем, этот принцип соблюдается в планировках квартир всех типов, где нет «перекоса» как в сторону больших, так и маленьких площадей — пространство распределяется, согласно установленным перегородкам, по равномерному принципу. Площадь кухонь составляет от 11 до 14 кв. м.

Лучшие виды из окон верхних этажей будут открываться с запада, с обзором на Ангарские пруды. С северной стороны (причем не только с верхних этажей) будет хороший обзор на собственную парковую зону.

Окружение ЖК Летний сад

Мнение редакции. К плюсам домов можно отнести яркие внешние и внутренние архитектурные решения, качество материалов. Планировки квартир можно назвать достаточно рациональными, и если с выбором метража особенно не разгонишься, то с выбором конфигурации «двушки» или «трешки», с учетом собственных предпочтений — вполне. А вот с парковочными местами проблем, при таком коэффициенте не избежать, и гостевая парковка по периметру не решит проблемы. Наличие же рядом другой новостройки, даст дополнительные сложности с местами для парковки в окрестностях.

Оценка:

III. Инфраструктура

Несмотря на то, что комплекс находится в районе с развитой инфраструктурой, на территории запланировано немало полезного и интересного. К 2019 году здесь построят школу на 800 мест и детский сад на 150 мест. К моменту сдачи ЖК в стилобатной части, объединяющей два «фронтальных» корпуса, появится трехуровневый торговый центр, с офисными помещениями и многочисленными магазинами, кафе, ресторанами, салонами красоты, детским досуговым центром и пекарней. По проекту, торговый центр имеет эксплуатируемую кровлю, на которой организуют дополнительную прогулочную зону для жителей этих корпусов. На территории всего комплекса будет обеспечен Wi-Fi доступ в Интернет.

Детская площадка и зона отдыха во дворе

В непосредственной близости от комплекса находятся обычная школа и гимназия №1661, а в 20 минутах ходьбы — лицей №1594.

На небольшом удалении располагаются огромное количество продуктовых магазинчиков — от «Пятерочки» до «ГАСТРОНОМии», а вот крупные ТК и ТРЦ, сосредоточенные по обе стороны Дмитровки ТРЦ «Зодиак», XL-Эконом и ТОЦ «Гефест» находятся примерно в радиусе 1,3 -2,5 км километров от комплекса.

В ближайших окрестностях действует множество фитнес-центров и спортивных клубов, а также спортивная школа.

К «фишкам» спортивной-развлекательной инфраструктуры можно отнести все что, находится в парковой зоне и в ее окружении — это и Ледовый Дворец, шахматный клуб с интеллектуальными играми, теннисный корт, и скейт-парк, велодром и амфитеатр. В теплое время можно покататься на лодках, поиграть в настольный теннис, прокатиться на аттракционах, а зимой отправиться на каток.

Среди ближайших крупных развлекательных заведений — развлекательный центр с боулингом «Космик» и Семейный досуговый клуб «Панда».

Мнение редакции. Набор внутренней инфраструктуры в полной мере соответствует представлению о классе «комфорт-плюс», да и во внешней есть свои изюминки.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Фактор ценообразования зависит от этажа, количества комнат, площади квартиры и сроков сдачи дома. Серьезное «удорожание» начинается с 11 этажа — разница в цене между каждым следующим этажом существенно выше, чем со второго по десятый уровень.

Стоимость однокомнатных квартир в корпусах, сдаваемых в 2019 и 2018 году, составляет 5,3-6,3 и 5,5-6,5 млн. руб. соответственно, двухкомнатных 7,5-9,5 и 7,9-10 млн. руб., трехкомнатных 10,3-12,4 млн. руб. и 10,3-12,4 млн. руб. Четырехкомнатные квартиры представлены пока только в корпусах первой очереди и обойдутся в сумму от 14 млн. руб. Стоимость машиноместа в паркинге — от 1 млн. руб.

Условия покупки

При покупке квартир заключается ДДУ по ФЗ-214. Возможно ипотечное кредитование с господдержкой со ставкой 10,5% годовых. Срок кредитования до 30 лет, размер первоначального взноса — от 0%.

Беспроцентная рассрочка предоставляется на срок до окончания строительства корпуса, первоначальный взнос — 20%. Платеж производится равными частями.

При покупке можно воспользоваться опцией «Trade in»: специальное риэлторское подразделение компании берет на себя реализацию недвижимости покупателя, а выбранная квартира в ЖК «закрепляется» за ним на трехмесячный срок, с фиксацией стоимости.

Информация о застройщике

Компания «Эталон-Инвест» была основана в 2006 г. Она входит в состав строительного холдинга Группа компаний «Эталон» и осуществляет полный цикл работ, связанных с девелопментом, строительством и реализацией крупных инвестиционных проектов на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Среди проектов: жилой микрорайон «Изумрудные холмы» в Красногорске, ЖК «Золотая Звезда» в районе Соколиная гора.

Проект «Летний сад» стартовал в марте этого года. Динамика строительства, как и в других проектах компании, впечатляет. В настоящее время один из корпусов возведен на высоту 8 этажей, второй — на высоту 2 этажа, третий — на уровень фундамента, еще три здания находятся на уровне котлована.

В офисе продаж ЖК Летний сад

Мнение редакции. Разнообразие инструментов покупки — привлекательный момент. Единственный прямой конкурент «Летнего Сада» в Дмитровском районе ЖК «Город», находящийся в непосредственном соседстве. Это тоже пример комплексной застройки комфорт-класса, вышедший на рынок на год раньше, с предварительным сроком сдачи во II квартале 2018 г. Набор инфраструктуры примерно тот же, что и у «Летнего сада», правда вместо школы два дополнительных детсада, и отдельного торгового центра здесь не предвидится. Цены логичнее сравнивать с ценами в корпусе 4А, сдаваемом в том же году, что и ЖК «Город». Минимальная цена «однушки» составляет у конкурента 5,1 млн. руб., но площадь лота при этом чуть больше 33,4 метров. Минимальная цена «трешки» — 10,1 млн. руб., что ненамного меньше, чем в «Летнем» саду, но опять же это лот меньшей площади — 80 кв. м, то есть в сравнении цен надо учитывать более мелкую «нарезку» в ЖК «Город». Четырешки здесь отсутствуют.

Оценка:

Образ покупателя

«В основном, это уверенный средний класс, — рассказывает заместитель генерального директора компании «Эталон Инвест» Елена Смаковская. — Большая часть покупателей — москвичи, немалый процент от которых составляют обладатели недвижимости в Дмитровском и соседних районах, желающие улучшить свои условия. Зачастую у них имеется «дополнительная» квартира, которую можно продать, и, добавив определенную сумму, приобрести жилье в «Летнем саду». В основном, квартиры приобретают люди в возрасте от 30 лет, значительная часть покупателей — семьи с детьми. Большая часть сделок приходится на ипотеку».

V. Подведение итогов

Покупка квартиры в ЖК «Летний Сад» может быть интересна по ряду причин, не только для жителей Дмитровского района, но и соседних. Новостройки комфорт-класса там отсутствуют, а объекты, относящиеся к прочим сегментам, реализованы на первичном рынке.

Покупка жилья здесь интересна и для семей с детьми. Наличие школы прямо на территории – удобный вариант для тех, кто хочет, чтобы ребенка было «видно из окна». Присутствие в проекте «четырешек» — интересный вариант для больших семей.

Так комплекс будет выглядеть по окончании строительства

Жилье, сдаваемое с перегородками, интересно для тех «традиционалистов», кто не хочет самостоятельно мучиться с планированием жилого пространство, кроме того, это дает возможность сэкономить на ремонте.

Вариант интересен и благодаря сочетанию «будущее метро плюс парковая зона в пешей доступности», что гарантирует дальнейшее повышение цен и на недвижимость в районе в целом, и на квартиры в конкретном комплексе.

Приобретая жилье здесь, лучше сразу ориентироваться на покупку машиноместа в паркинге, чтобы проживание было комфортным по всем статьям.