ЖК «Прайм-Тайм» — московская классика в тихих дворах

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Расположение и транспортная доступность

Комплекс «Прайм Тайм» строится на территории бывшей, частично реновированной, промзоны — ранее здесь находилась база авиационного комплекса имени С.С. Ильюшина, занимавшаяся хранением и поставкой запчастей для гражданской авиации, после чего корпуса хаотично сдавались в аренду различным предприятиям. С одной стороны территория ЖК ограничена пока не снесенными корпусами, с другой – чистой рекой Ходынкой, с остальных сторон находится многоэтажная и малоэтажная застройка.

От выезда на дублер Ленинградского проспекта комплекс отделяет расстояние в 800 метров, от ТТК и Садового кольца — 3 и 8 км соответственно. До станции метро «Аэропорт» можно дойти пешком за 10-11 минут.

В рамках проекта девелопер взял на себя обязательства по обустройству окружающей территории площадью 20 Га. Вдоль границы комплекса появится парк «Долина реки Ходынки» площадью 3 Га. Будут построены новые улично-дорожные сети и пункты остановки общественного транспорта, что создаст перспективы не только комплексу, но и району в целом.

Экология

Экологическая ситуация для центральной части города благоприятная — в окрестностях нет промышленных предприятий, а от всех транспортных магистралей комплекс огражден плотными рядами жилой застройки, поэтому здесь очень тихо.

Придомовые территории близлежащих пятиэтажек достаточно зеленые, в 10 минутах ходьбы находится Чапаевский парк, чуть подальше — Парк Героев Мировой войны с кинотеатром. Можно догулять до Старого Сиреневого Сада и парка Березовая Роща. В следующем году на Ходынском поле должны начать строить Ходынский парк с фруктовым садом и водоемами.

Мнение редакции. В расположении комплекса можно увидеть в основном преимущества: близость к метро и близость к центру в совокупности с удаленностью от шумных дорог и магистралей. В пределах старой Москвы осталось не так уж много подобных участков.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории — 3,5 Га. Строительство ведется в 2 очереди. В рамках первой очереди на территории 1,8 Га будет возведен 15-этажный девятисекционный дом, рассчитанный на 670 квартир с подземным паркингом на 385 машиномест (общий коэффициент соотношения квартир и машиномест чуть больше чем 1:2). Места в паркинге будут как обычные, так и «двухуровневые» семейные системы Klaus (таких мест около 80). Общая площадь застройки — 60 тыс. кв. м.

Дом имеет форму незаконченной буквы «П», на дворовую территорию отводится целый гектар.

Здесь будет проведено озеленение с элементами ландшафтного дизайна, организованы прогулочные зоны, оборудованы детская и спортивная площадки. В комплексе реализуется концепция двора без машин (автомобили могут заезжать во двор, но мест для парковки там не предусмотрено). Те, кому не хватит места в подземном паркинге, смогут парковаться на наземных открытых автостоянках, которые организуют по внешнему периметру ЖК. Территория будет огороженной и охраняемой, въезд будет осуществляться через КПП. Подъезд возможен как со стороны Ленинградского проспекта, так и с улицы Авиаконструктора Микояна.

План ЖК Прайм Тайм

Сдача первой очереди намечена на IV квартал 2018 г.

Под вторую очередь строительства, в рамках которой должен быть возведен еще один корпус (площадью 50 тыс. кв.м), выделен участок площадью в 1,7 Га. Начало строительства запланировано на II квартал 2018 г.

Домостроения

Дом будет построен в так называемом стиле неоклассицизма, с уклоном в сталинский ампир, что органично впишет его в концепцию старого района. Во внешней отделке монолитно-кирпичного здания используются керамогранитные плиты с имитацией натурального камня и декоративная штукатурка. Цветовое оформление будет сочетать в себе оттенки светло-бежевого, молочного и шоколадного.

В отделке входных групп используются натуральный камень и дерево. В холлах оборудуют места для колясочных и помещения для консьержей. В каждой секции установят пассажирский и грузопассажирский лифты фирмы KONE.

Будущие фасады

Первый этаж — нежилой. В цоколе разместятся 163 кладовых помещений площадью от 3 до 10 кв. м, предназначенные для хранения инвентаря. На балконах и лоджиях оборудуют скрытые блоки для кондиционеров.

На каждом этаже располагается от 5 до 7 квартир. Застройщик предусмотрел возможность объединения, поскольку имеется конкретный спрос на квартиры большой площади.

Идет стройка

Квартиры

В квартирографии преобладают «однушки» площадью от 38 до 52 кв. м и «двушки» (52-75 кв. м), их число достигает 250 и 238 соответственно. В то время как количество «трешек» (85-94 кв. м) – 98, а студий (36-40 кв. м) – 84.

Высота потолков в черновом состоянии на всех этажах, кроме последнего — 2,85 м, на девятом — 3,5 м. Пока квартиры на последнем этаже не выставлены в продажу, но уже известно, что это будут не пентхаусы, а просто жилье «улучшенной планировки».

Варианты планировочных решений

Все квартиры оборудованы лоджиями с панорамным остеклением с алюминиевым профилем площадью от 4 до 8 кв. м.

На настоящий момент в продажу выведено 5 секций. Планировки отличаются разнообразием. Например, среди двухкомнатных и трехкомнатных квартир есть как «традиционные» варианты, так и жилье европланировок.

Среди традиционных «двушек» есть распашные и линейные, «евродвушки» – только линейные. Теоретически возможно превращение «евродвушек» в обычные: например, в 52-метровой квартире имеется три окна, что позволяет «разделить» гостиную и кухню, получив, например, вместо 24-метрового гостинно-кухонного пространства 16-метровую гостиную, 8 метровую кухню и спальню стандартной 12-13 метровой площади.

Но есть варианты, где это сделать проблематично: например, в «евродвушке» большей площади 67,5 кв. м имеются лишь два окна, и при желании выгородить себе из гостинно-кухонной зоны отдельную комнату, придется оставить одно из помещений без естественного света.

Выбор квартир в ЖК Прайм Тайм вполне достойный

Среди традиционных двухкомнатных квартир есть жилье необычной конфигурации — в форме условной буквы «Г» с сильно вытянутым основанием. Здесь можно пофантазировать на тему планировки, организовав в ближней к входу части гостиную и кухню, и разместив спальню, в отдаленном, «приватном» отсеке.

«Трешки» тоже представлены как в обычном, так и в евроварианте. Здесь тоже есть как варианты с потенциальным преобразованием, так и без. Так, есть торцевая 94-метровая «евротрешка», с пятью окнами, которая легко превращается в обычную «четырешку», и площадь всех помещений здесь будет вполне достойная. А вот в 85-метровой «евротрешке» с тремя оконными проемами проделать такое проблематичнее.

Среди традиционных трехкомнатных квартир есть интересные 98-метровые варианты с двумя лоджиями, разделенными квадратным эркером и с обзором на три стороны света. Трехкомнатные же квартиры в 4-й, торцевой секции, площадью 93-94 кв. м, имеют в своем составе комнаты неправильных форм, в виде причудливых многоугольников. Это же касается и студий в этой секции.

В трехкомнатных квартирах предусмотрены дополнительные санузлы.

Со студиями здесь интересная история — студии наибольшей площади 40 кв. м, благодаря наличию двух окон, легко преобразуются в полноценную однокомнатную квартиру, с нормальными по площади комнатой, кухней и коридором. К тому же все студии оборудованы 4-метровой лоджией, что не так часто встречается в традиционных студийных вариантах.

Планировки в разных секциях здания различные

Квартиры сдаются со свободной планировкой, но секции 7 и 8 отведены под жилье с дизайнерской отделкой. Уже разработано три ее варианта: современный, классический и «эко». Сейчас идет согласование по будущим материалам, но как утверждает генеральный директор компании-девелопера ООО «Атлантик» Максим Колмыков, это будет предложение условно «комфорт класса».

О планировках пока говорить рано, так как секции еще не выведены на продажу. Но предположительно, планировки будут «повторять» уже имеющиеся в других секциях.

Так пока выглядят будущие дома

Виды, начиная с шестого этажа, будут открываться интересные. Можно выбрать себе жилье и с видом на арену ЦСКА, и на «Триумф-Палас».

Мнение редакции. Площадь придомовой территории в соотношении с общей площадью участка впечатляет. С местами для парковки, несмотря на организацию парковочных мест по периметру и сравнительно небольшую этажность комплекса, конечно, могут быть проблемы, учитывая плотность окружающей застройки. Разнообразие планировок дает покупателю неплохой выбор, дополняемый возможностью ряда преобразований, касающихся как объединения квартир, так и опции увеличения «комнатности» в отдельных случаях.

Оценка:

III. Инфраструктура

На первых этажах запланированы объекты коммерческой инфраструктуры: магазины, кафе, фитнес-центр и медицинский центр, отделение банка. Под объекты коммерческой инфраструктуры выделено порядка 200 тыс. кв. м, в продажу поступают 17 помещений площадью от 35 до 340 кв. м. Вторая очередь предполагает еще 14 тыс. кв. м. коммерческой недвижимости.

Так будет выглядеть двор ЖК Прам Тайм

В рамках проекта благоустройства девелопер строит в районе нового парка новую общеобразовательную школу на 575 мест и детсад на 75 мест. Эти объекты впоследствии поступят на баланс госбюджета.

Но инфраструктура района и без того хорошо развита. В широком смысле комплекс находится на территории большого «прямоугольника», ограниченного Ленинградским проспектом, Новопесчаной улицей, улицей Авиаконструктора Микояна и Проектируемым проездом № 5509, в пределах которого есть много интересных объектов инфраструктуры.

Велопарковка

Для передвижения внутри не требуется переходить больших дорог, что особенно важно в плане детской инфраструктуры. Среди нескольких детских садов есть и частные, а среди учебных заведений в основном продвинутые: в 500 метрах от ЖК находится школа №1287 с углубленным изучением английского языка, чуть дальше — школа №1384 с углубленным изучением математики имени А.А.Леманского, и школа №1249 с углубленным изучением немецкого языка, и музыкальная школа имени Дунаевского. На Новопесчаной находится и школа с углубленным изучением французского языка имени Шарля де Голля — так что выбор у детей будущих жителей комплекса большой.

В непосредственной близости есть взрослые и детские поликлиники, ближайшие же детские отделены расстоянием 1,5-2,5 км.

Фишка внешней инфраструктуры — наличие в относительно пешей доступности множества крупных спортивных объектов. Например, объектов ЦСКА, включая Ледовый дворец, дворцы спортивных единоборств и боевых искусств. С другой стороны расположен спортивный центр с бассейном, а на противоположной стороне улицы Авиаконструктора Микояна находятся Детская футбольная школа и Европейская Академия тенниса.

В плане покупок проблем тоже нет — в пределах 7-15 минут ходьбы от ЖК «Прайм-Тайм» находятся «Перекресток», «Седьмой Континент», «Магнолия», «Магнит», и еще пара продуктовых магазинчиков, а среди торговых центров наиболее интересны крупные «Галерея Аэропорт» и ТВК «Авиапарк», где наряду с торговыми секциями, широко представлены и развлечения - кинотеатр, каток, игровые парки.

Среди отличительных особенностей окружения — наличие в пешей доступности легендарного МАИ и других ВУЗов.

Мнение редакции. Внешняя инфраструктура дает все возможности для получения хорошего школьного образования в пешей доступности, к тому же выбор его направлений впечатляет, а обилие рядом ВУЗов может заинтересовать кого-то и с точки зрения получения высшего образования рядом с домом. Внутренняя инфраструктура комплекса станет скорее приятным дополнением.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Средняя цена кв. м составляет 254,8 тыс. руб. Основные два фактора, влияющее на ценообразование — площадь квартиры и этажность, хотя цена с каждым этажом, как рассказывают в офисе продаж, в пределах средних этажей растет незначительно. В случае с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами имеет значение, относится ли квартира к традиционной или «европланировке». Разница в стоимости «европейских» и обычных двушек составляет 13-16 и 19-21,6 млн. руб. соответственно, трехкомнатных 21,3-21,9 и 25,5-26,7 млн. руб. Приобретение однокомнатной квартиры обойдется в сумму от 9,5 до 14,5 млн. руб., студии — от 8,7 до 11,5 млн. руб.

По квартирам с отделкой, которые поступят в продажу во II квартале 2017 года, прогнозируется стоимость увеличения кв. м на 20-30 тыс. руб. (за счет отделки).

Продажи начались в октябре, на сегодняшний день реализовано порядка 20% квартир. Такие темпы позволяют девелоперу заявлять о повышении цен в течение ближайшего будущего. Кроме того, уже имеющиеся запросы на конкретные виды из окон тоже будут учитываться в контексте повышения цен.

Условия покупки

При покупке квартир заключается ДДУ по ФЗ-214. Возможно ипотечное кредитование от Россельхозбанка со ставкой 7% годовых в первый год и с 11,3% годовых в последующие. Срок кредитования до 30 лет, первоначальный взнос 20%.

Беспроцентная рассрочка предоставляется на полгода и на год — в первом случае сумма первоначального взноса составляет 20%, во втором 50% остаток выплачивается ежемесячными равными платежами.

Строительная площадка

«Платная» рассрочка предоставляется на срок до введения дома в эксплуатацию с начислением 11, 3 % в месяц на остаток платежа, в этом случае первоначальный взнос составит 30%.

При стопроцентной оплате и ипотеки предоставляется скидка в 7%. Также даются скидки 7-10% на квартиры, расположенные на втором и третьем этажах.

Информация о застройщике

Про ООО «Атлантик» известно немного. Как рассказывает Максим Колмыков, компания была создана в 2015 году специально под данный проект. В нее пришли специалисты с многолетним опытом реализации проектов жилой и коммерческой недвижимости и застройки промышленных зон. Объем инвестиций в первую очередь составил 4,2 млрд. руб., в строительство второй очереди предполагается вложить столько же. Участок земли находится в аренде.

Официальные брокеры проекта — компании «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп» и Colliers.

Мнение редакции. Цены в ЖК не назовешь демократичными, но нужно учитывать не только класс комплекса, но и все преимущества его расположения. Если проводить сравнение с другими строящимися комплексами бизнес-класса в районе Хорошевский, то цены в «Лайнере», находящемся в более высокой стадии готовности, на порядок ниже. Так цены на студии и «однушки» начинаются здесь от 5 млн. руб., а на «трешки» от 13 млн. руб. Но «Лайнер» имеет статус апарт-комплекса, «нарезка» здесь существенно меньше. Еще один «относительный» конкурент — ЖК «Лица», где минимальный ценник начинается сейчас от 13 млн. руб.

Если же сравнивать цены с бизнес-новостройками кластера, то цены в ЖК «ВТБ» Арена Парк» по отдельным показателям выше — минимальная цена на «однушку» составляет здесь 12 млн. руб., а вот цены на «трешки» примерно совпадают с «Прайм-Таймом». В МФК «Царская» площадь, в Беговом районе, сдаваемом на полгода раньше чем ЖК «Прайм-Тайм», минимальный ценник на жилье несколько ниже, но в составе комплекса присутствуют и квартиры, и апартаменты, что не дает возможности корректного сравнения.

Варианты рассрочек можно назвать выгодными.

Оценка:

Образ покупателя

Как рассказывают в офисе продаж, в основном это люди в возрасте 30-50 лет, среди которых преобладают москвичи. По своему статусу это в основном владельцы собственного бизнеса или топ-менеджеры. На данный момент доля тех, кто покупает жилье здесь с целью инвестиций, минимальна, в основном, жилье берется «под себя». Интересно, что «стопроцентники» составляют не менее 30% покупателей.

V. Подведение итогов

Новостройка в относительной близости от центра в тихих московских дворах — сегодня большая редкость. Так, основная часть застройки по Ленинградке идет сейчас в непосредственной близи либо от самого шоссе, либо от ТТК. К тому же значительная часть объектов представляют собой относительно масштабные проекты, в современном стиле. Поэтому камерная уютная классика может стать дополнительным преимуществом. Тем более здесь представлены исключительно квартиры, а не апартаменты.

Приобретение жилья в «Прайм Тайм» безусловно привлекательно и для семей с детьми. Младшие смогут гулять на огороженной территории, старшие — посещать продвинутые школы, в том числе и музыкальную, не переходя через дороги. Возможность объединения квартир - удобство для больших семей. Будущие квартиры с отделкой — отличный вариант для тех, кто хочет заехать и жить сразу. Квартиры здесь могут быть интересны, и, например, для поклонников команды ЦСКА, и вообще для всех тех, кто связан со спортом.

При всех преимуществах, это еще и вариант на перспективу — будущий парк под боком, парк на Ходынке, благоустройство районной территории от застройщика.

Конечно, тем, кто приценивается к комплексу, нужно поспешить, из-за большого спроса, цены будут расти, и возможно достаточно активно. Лучше и заранее настроиться на покупку места в паркинге, чтобы сделать свое проживание «бизнес» в полном смысле этого слова.