ЖК «Виноградный» — новая классика рядом с парком и озером

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

ЖК «Виноградный» построен в «сердце» района Измайлово, рядом со знаменитым музеем-заповедником. С запада к его территории почти примыкает Серебряно-Виноградный пруд с причалом и островом, с остальных сторон комплекс окружен преимущественно малоэтаэжной застройкой — это 4-5-этажные сталинки или другие пятиэтажки не подлежащих к сносу серий. Самые высокие здания в округе — блочные девятиэтажки. Таким образом, отсутствуют риски многоэтажного строительства по соседству. Менее чем в километре, с южной стороны, начинается Измайловский парк, а с северной, примерно на таком же расстоянии, территория Сиреневого сада.

Окружение жилого комплекса

В распоряжении жителей комплекса две вылетные трассы Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов, доехать до которых на автомобиле можно за 8-9 минут. Эти дороги считаются довольно загруженными, но наличие альтернативы — это уже хорошо. Кроме того, уже построен участок Северо-Восточной хорды, объединяющий эти две магистрали, и идущи» сейчас дальше, в сторону Ленинградки, что поможет перераспределить транспортные потоки. Наконец, расстояние до удобных развязок со МКАД — всего 6 км, а до ТТК — 5 км, так что можно считать, что альтернативных путей много.

Дорога от метро «Измайловская» занимает 10-11 минут, есть вариант дойти и до станции метро «Партизанская», где можно пересесть на станцию «Измайлово» МЦК.

Экология

Она во многом определяется локацией места, то есть озерно-парковой составляющей. В окрестностях нет никаких промышленных предприятий. На территории «Виноградного» очень тихо — от больших магистралей его отделяет значительное расстояние, а прилегающие улочки не отличаются широтой и большим потоком машин. У участка строительства нет и никакого «вредного» прошлого — ранее здесь располагалась меховая фабрика.

Мнение редакции. И транспортную доступность комплекса, и экологическую обстановку можно оценить с безусловным знаком «плюс», а историческая составляющая «под боком» придает локации особую изюминку.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории — 3,61 Га. На ней размещаются 4 «волнообразных» по форме корпуса переменной секционности (от 3 до 4 секций) — два 18-этажных и два корпуса переменной высотности (7-8-9-10 и 7-8-9-10-13 этажей). Интересно, что по направлению к озеру высота секций снижается, что дает «широту» обзора из окон.

Расположение зданий в ЖК Виноградный

Расстояние между корпусами солидное, и эффект «окна в окна» здесь отсутствует. Каждые два корпуса объединены подземным двухуровневым отапливаемым паркингом с автомойкой. Соотношение машиномест в паркинге и количества квартир впечатляет: в первом и втором корпусах на 252 квартиры приходится 536 машиномест, в третьем и четвертом на 474 квартиры 638 машиномест. Такой коэффициент — редкость для объектов бизнес-класса. В паркинге, в том числе, предусмотрены и гостевые места.

Подземный паркинг

На территории реализуется концепция «двор без машин». Автомобили во дворы заезжать могут, но на ограниченный период, и мест для длительной парковки здесь не предусмотрено.

Двор ЖК Виноградный

2,8 Га из общей территории отведено под рекреационные зоны. Внутреннее пространство оформлено с помощью ландшафтного дизайна, здесь высажены деревья, в будущем появятся яблони и ивы, образуются тенистые аллеи.

Зона отдыха

Весной на территории будут оборудованы велосипедные и беговые дорожки. В центре организована небольшая рекреационная зона с фонтаном, элегантными лавочками и фонарями. Обустроены зона воркаута, детская площадка с качественным оборудованием и безопасным покрытием, баскетбольная площадка, на которой в зимнее время заливается каток. Имеется даже отдельная территория для выгула четвероногих любимцев. В вечернее время территория красиво подсвечивается.

Подсветка территории комплекса

Дворовое пространство — закрытое, по периметру организовано видеонаблюдение и 4 поста охраны, предназначенные как для пешеходов, так и для въезда автомобилей в подземные паркинги. Каждый собственник получает магнитную карту, с помощью которой он получает доступ на территорию жилого комплекса, на свой этаж, а также в места общего пользования. Жители других этажей не могут попасть в «чужие» общие холлы, при этом, при желании собственник может запрограммировать свою карточку на «дополнительное» лицо.

Домостроения

Здания возведены по монолитной-каркасной технологии. В облицовке нижних уровней используется керамогранит, во внешней отделке основной части фасадов — декоративная плитка.

Декоративный элемент фасада

Дома нежно-песочного цвета воплощают собой стиль неоклассицизма, перекликающийся со стилем сталинского ампира, характерного для района в целом. Среди ярких деталей архитектурного облика — массивные колонны и портики, барельефы, имитация лепнины, виньетки и прочие «завитушки», полукруглые окна на отдельных этажах.

Оригинальные колонны

На фасадах оборудованы ниши для кондиционеров, что способствует сохранению эстетики.

Ниши для кондиционеров

Во многих корпусах (1,2,4) имеются изящные арки, которые оборудованы декоративными светильниками. Входные двери цвета морской волны тоже оформлены в духе сталинских высоток — они выполнены из натурального массива дуба и снабжены красивыми ручками, выточенными по индивидуальному дизайну из цельной латуни.

Арка

Во внешнем оформлении входных групп используются стеклянные вставки, во внутренней отделке натуральные материалы — гранит и мрамор. Потолок выполнен из стеклянных пластин. Отличительная особенность мест общего пользования — обилие зеркал.

Входная группа

Входные группы оборудованы системой автоматического открывания германской фирмы Dorma. При активации домофона или при открывании двери входная группа автоматически отпирается и закрывается. Производитель домофонной системы – известная итальянская компания BPT, специализирующаяся на производстве домофонных систем премиум-класса, а дизайн домофонной системы разработан компанией-студией PIPINFARINA.

Стойка ресепшн

На первом этаже оборудована стойка рецепции и колясочная. Жители смогут пользоваться услугами консьерж-службы в виде выполнения мелких поручений, доставки корреспонденции и т.п.

В подъездах установлены продвинутые бесшумные скоростные лифты мирового производителя пассажирского лифтового оборудования - фирмы BTL Brilliant. В секциях малой высотности предусмотрен один грузопассажирский лифт, в остальных — пассажирский и грузопассажирский лифты. На любом из лифтов можно спуститься в паркинг.

Лифты в ЖК Виноградный

На территории паркинга в будущем планируется оборудовать для жильцов кладовые помещения, но подробностей пока нет.

На этажах в высотных корпусах располагается от 3 до 4 квартир, в отдельных среднеэтажных секциях может встречаться и по 2 квартиры на площадке.

Квартиры

«Нарезка» здесь довольно крупная: площадь однокомнатных квартир составляет 52,8-81,8 кв. м, двухкомнатных 68,1-89,4 кв. м., трехкомнатных 104-230 кв. м, четырехкомнатных 167-183 кв. м. Помимо этого представлено ограниченное количество видовых двухуровневых квартир площадью от 230 до 280 кв. м. Высота потолков в жилье 3,1 м, на последних этажах до 3,4 м.

Жилой этаж

Квартиры оборудованы французскими изящными балконами с кованым ограждением и лоджиями с панорамным остеклением, в котором используется стекло Stopsol с солнцезащитным отражающим магнетронным покрытием (есть и редкие исключения без лоджий). Минимальная площадь лоджий — 5 метров. На окнах двойные стеклопакеты с деревянным профилем от литовской фирмы «Megrame Medis». На входе установлены стальные двери, обладающие повышенной защитой от взломов «Dierre S.p.A» итальянского производства. Квартиры сдаются с частично возведенными монолитными перегородками, без отделки. В квартирах предусмотрено два-три санузла.

Французкие балконы

Планировки отличаются разнообразием. Например, здесь встречаются как линейные, так и «распашные» двухкомнатные квартиры. Интересна 77-метровая, вытянутая распашная «двушка», где одну из частей можно отвести под гостинно-кухонную зону (либо объединив эти площади и получив более чем 30-метровое пространство, либо сохранив «статус-кво»). Необычно выглядят и двухкомнатные квартиры площадью 82,5 кв. м, расположенные «на изгибе» второго корпуса — здесь предполагается 20-метровая полукруглая гостиная с полукруглой же лоджией.

Трехкомнатные же квартиры могут иметь обзор как на две, так и на три стороны света, если речь о торцевых «трешках». Особенность такой 137-метровой трехкомнатной квартиры — наличие двух лоджий вкупе с французским балконом. Благодаря тому, что на одну из комнат приходится и балконный, и оконный проемы, расположенные на разных сторонах, можно пофантазировать на тему превращения «трешки» в «четырешку», чему способствует и общая солидная площадь.

Планировки квартир в комплексе отличаются разнообразием

Четырехкомнатные квартиры тоже имеют «трехсторонний» обзор. Особенность многих «четырешек» — наличие удлиненного эркера полукруглой формы, увеличивающего площадь и так немаленькой гостиной. Наличие дополнительных оконно-балконных проемов в такой 169-метровой квартире, опять же, дает некий простор воображению на тему увеличения комнатности.

В отдельных секциях четвертого корпуса имеются трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры весьма необычных конфигураций — здесь можно встретить комнаты трапециевидной или трапециевидно-закругленной формы.

Необычная комната закругленной формы

Есть и ограниченное количество «эксклюзива». Яркое впечатление производят четырехкомнатные двухуровневые квартиры с шикарным трехоконным эркером и вторым светом. На первом этаже можно оборудовать две комнаты, на втором этаже — еще два жилых помещения.

Открытая терраса на две квартиры

Ряд таких квартир оборудованы просторными открытыми террасами – это может быть как «индивидуальная» площадь, так и с выходом на эксплуатируемую кровлю — в этом случае пространство может как «делиться» с другими собственниками, так и быть «приватным». В квартире площадью 280 кв. м на первом уровне имеются две застекленные лоджии, на втором еще одна лоджия, веранда и терраса. В этом жилье предусмотрено 3 санузла.

Планировка двухуровневой квартиры с выходом на крышу

Особым типом предложения можно считать и одноуровневые квартиры с эксплуатируемой кровлей площадью 155 или 177 кв. м, оборудованные верандой с зимним садом или открытой террасой, а иногда и тем и другим. Так, в жилье подобного типа максимальной площади имеются и 40-метровая веранда, и 60-метровая терраса, и 4-метровая лоджия.

Одноуровневая квартира с выходом на крышу

Необычный вариант и «квартира в бельэтаже», то есть жилье на первом этаже с собственным отдельным входом. Площадь четырехкомнатной квартиры такого типа — 131,8 кв. м. Балконы здесь, в силу особенностей расположения, отсутствуют, но имеется эркер. Окна жилья выходят на две противоположные стороны.

Планировка квартиры в бельэтаже

Отдельный вход в квартиры бельэтажа

Самые интересные виды открываются с юго-западной стороны первого, третьего и четвертого корпусов – это виды на озеро и на остров, с «захватом» Измайловского парка. Впрочем, его огромный массив виден с верхних этажей большинства корпусов. Исключение — третий корпус, где из основной части квартир открываются «нейтральные» виды на старый жилой фонд и на внутридворовую территорию.

Виды из окон

К настоящему моменту 200 квартир уже заселены, примерно в таком же количестве лотов сейчас проводятся ремонтные работы.

Мнение редакции. К сильным сторонам комплекса можно отнести визуальные характеристики зданий, «продвинутую» инженерную начинку, количества машиномест, чуть ли не вдвое превышающее количество квартир. Диапазон выбора жилья более чем широкий, единственное, здесь отсутствуют квартиры небольшой площади, которые могли бы, возможно, привлечь отдельных покупателей.

Оценка:

III. Инфраструктура

На первых этажах запланированы объекты коммерческой инфраструктуры, имеются договоренности с рядом будущих покупателей помещений. В четвертом корпусе разместится частный детский сад. Запланированы и продуктовый магазин, отделения банка, салон красоты, булочная, кафе и детский досуговый центр.

Детская площадка во дворе

Внешняя инфраструктура в окрестностях весьма развита, благодаря «обжитости» района. В пешей доступности находятся 2 взрослые и 2 детские поликлиники. Обе ближайшие к ЖК школы, за которые можно дойти минут за 15. «Продвинутые» — это гимназия №1290 и Московская Международная гимназия. В радиусе 2-3 км есть еще два учебных заведения, на которые можно обратить внимание — это школа №444 с углубленным изучением информатики, математики и физики и гимназия №1505, с высоким рейтингом.

Среди многочисленных детских садов в ближайших окрестностях есть и три частных, один из которых с «международным уклоном». В пешей доступности можно найти и немало интересного в плане дополнительного образования — неподалеку функционируют музыкальная школа имени Рахманинова, солидный старинный ДК Строителей с различными кружками и секциями и семейный клуб «Морелия».

В относительной близости располагаются продуктовые супермаркеты различного плана — от «Дикси» и «Магнита» до «Billa», ближайшие торговые центры расположены в районе метро — это ТК «Измайловская ярмарка» и ТК «Измайловский».

К сильным сторонам локации можно отнести спортивную инфраструктуру. Вокруг пруда концентрируется несколько крупных спортивных объектов — стадионы «Спартак», «Измайлово», и стадион со спорткомплексом «Ракета» и картодром «Диксодром» с 570-метровой трассой, где проводятся занятия картингом для детей и для взрослых.

Неподалеку расположен и центр культуры и спорта «Измайлово». К «фишкам» окрестной спортивной инфраструктуры можно отнести парусный и лыжный клубы, которые действуют у кромки Измайловского лесопарка, в самом же парке функционируют конно-спортивный центр «Измайлово» и беговой клуб. В двух остановках метро находится известная СДШЮР по гимнастике.

Развлекательная инфраструктура тоже впечатляет — ведь неподалеку базируется и Измайловский Кремль со всеми его многочисленными музеями, вернисажем, мастер-классами, интерактивными мероприятиями и прочими «развлекаловками», и «островной» музей-заповедник «Измайлово» с бывшей усадьбой Романовых и Покровским храмом. На территории Измайловского парка тоже немало интересного. Помимо традиционных и пеших прогулок, здесь можно кататься на аттракционах, играть в страйкбол и лазертаг в клубе «Партизан», смотреть кино в 7D кинотеатре. А причал, который располагается прямо у выхода с территории, дает жителям приятную возможность кататься на лодках и катамаранах по всему пруду.

Мнение редакции. Внутренняя инфраструктура комплекса более чем достаточна, учитывая развитость прилегающего района. Отсутствие в близлежащих окрестностях оживленных широких дорог делает путь до учреждений основного и дополнительного образования более комфортным. Ну, и конечно, для любителей активного образа жизни в окрестностях имеются расширенные возможности.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Средняя цена кв. м в ЖК «Виноградный» — 275 тыс. руб. Стоимость двухкомнатных квартир 21-33 млн. руб., трехкомнатных 30-75 млн. руб., четырехкомнатных (включая двухуровневые) 57-89,9 млн. руб. Приобретение единственной оставшейся в продаже «однушки» площадью 57 кв. м обойдется в 18,5 млн. руб. Минимальный бюджет покупки двухуровневой видовой квартиры 75,2 млн. руб., квартиры с верандой с зимним садом 44,65-50,7 млн. руб.

Ценообразование зависит не только от метража квартиры, но и от видовых характеристик и этажности. Самые дорогие — квартиры на верхних этажах с видом на озеро (1-я и 2-я секция первого и второго корпуса, 1-я секция третьего корпуса). Сама по себе этажность тоже существенно может влиять на стоимость: в некоторых секциях разница в цене на квартиры одинакового метража на нижних и верхних этажах может достигать 5 млн руб.

Стоимость места в паркинге от 1,9 до 5 млн. руб. (в последнем случае речь идет о полузакрытом «трехстенном» боксе).

Стоимость ежемесячного обслуживания квартир (платежи управляющей компании) — 46 руб./кв. м. В эту сумму входят охрана, система домофонии и видеонаблюдения, уборка территории, вывоз мусора.

Условия покупки

При покупке квартир заключается договор купли-продажи. Действует программа ипотеки от 3 банков. При покупке возможна беспроцентная рассрочка сроком на год. Первоначальный взнос составляет от 30 до 50% (в зависимости от типа квартиры), остальная сумма выплачивается ежемесячными или ежеквартальными равными платежами.

Офис продаж

До конца января на ряд квартир действуют акции — скидка может составлять от 1 до 5 млн. руб. за лот. При покупке трехкомнатной квартиры площадью от 112 кв. м машиноместо предоставляется покупателю в подарок. При приобретении двухуровневой квартиры «дарится» бесплатный дизайн-проект.

Информация о застройщике

Строительная компания «Прима-Мех» была основана в Москве в 2007 г. Основная деятельность связана с финансами, а так же инвестиционно-девелоперской деятельностью. ЖК «Виноградный» — первый ее объект в сфере жилой недвижимости, сейчас идет подготовка еще одного проекта. Ко-Эксклюзивный партнер по реализации объекта — компания «БЕСТ-Новострой».

Мнение редакции. Цены в комплексе не назовешь супердемократичными, но надо учитывать совокупность факторов: класс ЖК, его полную готовность, крупную нарезку квартир и эксклюзивность ряда предложений, а также особенности локации.

Единственный относительный конкурент «Виноградного» в районе «Измайлово» — проект бизнес-класса «Константа» от застройщика «Афина», имеющий чуть менее выгодную локацию по отношению к пруду, парку и метро. Цены на «однушки» стартуют здесь от 7,2 млн. руб., «двушки» от 10,8 млн. руб., «трешки» от 15 млн. руб., «четырешки» от 19,2 млн. руб., а на многокомнатные — около 30 млн. руб. Но нарезка здесь куда меньше (от 40 до 190 кв. м), к тому же комплекс будет достроен лишь к концу 2017 года, а значит, сравнение не совсем корректно.

Если рассматривать бизнес-новостройки кластера, то ЖК «Наследие» в Преображенском районе с более низкими ценами и более мелкими нарезками квартир — это тоже еще только готовящийся к сдаче в конце будущего года комплекс. Наличие беспроцентной рассрочка на год при том, что комплекс уже готов и частично обжит —хороший бонус от застройщика.

Оценка:

Образ покупателя

«На 50-60% это жители Восточного округа, порядка 30% - жители других округов столицы, около 10-20% - региональные покупатели — рассказывает руководитель департамента маркетинга и продаж Алексей Непейвода. — Они знают и любят эту локацию, и хотят улучшить свои жилищные условия. Помимо улучшения квартирных условий – проект выбирают из-за безопасности, большого внутреннего пространства придомовой территории, а так же экологии. Подавляющая часть тех, кто приобретает у нас жилье — семьи с детьми или те, кто собирается их завести, Встречаются так же и зрелые пары. По своему статусу это люди с доходом выше среднего и высоким, менеджеры высшего звена, владельцы собственного бизнеса. Основная часть сделок приходится сейчас на стопроцентную оплату».

V. Подведение итогов

Покупка квартиры в ЖК «Виноградный» интересна по многим причинам. В широком смысле слова она привлекательна для всех состоятельных покупателей, кто хочет жить в старом обжитом районе, но в новом, «продвинутом» доме в пешей доступности от пруда, парка и культурных достопримечательностей. Для жителей района «Измайлово» и соседних районах, желающих условно остаться в «родных пенатах» — это единственный вариант приобрести квартиру бизнес-класса именно уже в готовой новостройке, без всяких потенциальных рисков отсрочек и прочего.

Как уже было сказано, некоторые новостройки бизнес-класса кластера еще только строятся, либо же (как в соседних районах Соколиная гора или Перово), доступны только «на вторичке». «Нестандартные» квартиры привлекательны для любителей всего оригинального и эксклюзивного, а виды из окон на исторические достопримечательности — приятный момент для всех эстетов. Большая нарезка квартир — отличный вариант, в том числе и для больших семей. Хорошие моменты для покупателей с детьми — огороженная и охраняемая территория, на которую можно без страха отпускать ребенка и наличие в пешей доступности хороших школ.

Можно говорить и об инвестиционной привлекательности новостройки в плане дальнейшей сдачи аренды — такие варианты привлекательны для определенного сегмента арендаторов.