Обзор ЖК «Ясный»

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Транспортная доступность

ЖК «Ясный» строится в центральной части района Орехово-Борисово Южное, на месте бывшей обувной фабрики. С западной стороны он граничит с дублером Каширского шоссе, с северной — с Ясеневой улицей, по южной границе площадки располагается территория расформированной воинской части, на которой, вероятно будет развернуто новое строительство. С восточной стороны ЖК «Ясный» располагается комплекс зданий различного назначения, включая ремонтные мастерские, технопарк, отделение Мосгортранса.

Основная вылетная трасса района — Каширское шоссе. В сторону области оно не отличается особой загруженностью, в направлении же центра заторы случаются. Но расстояние до удобной развязки с МКАД — менее 2 км, а далее можно либо ехать по кольцу, либо переходить на Варшавку, на Липецкую улицу или Бесединское шоссе, так что маневр всегда есть. Возможен выезд в центр и через Ясеневую улицу. Помимо всего, в этом году началась реконструкция Каширского шоссе со стороны области, что значительно улучшит транспортную ситуацию, в которой свою негативную роль играют «сжатые областные потоки».

Так будет выглядеть после реконструкции Каширское шоссе

В рамках проекта планируется реконструкция проезжей части Каширского шоссе и строительство эстакады на Ясеневой. До 2021 года Каширка будет расширена до 4 полноценных полос, на ней будут построены новые развязки, а также реконструирована «старая» развязка на пересечении шоссе с трассой А105 (дорога в аэропорт «Домодедово»). На сайте проекта указано, что дорога от метро «Домодедовская» занимает 10 минут, и это соответствует действительности — даже при очень умеренном темпе можно дойти за 12 минут. Самые ленивые могут воспользоваться автобусом от «Домодедовской» или от станций метро Люблинско-Дмитровской линии.

Экология

В силу того, что строительство ведется на территории бывшего промышленного объекта, место пока не назовешь особенно «зеленым». При этом район славится крупными парками, просто они несколько удалены от ЖК — в 2 км на юго-востоке начинается территория Юго-Восточного лесопарка, примерно на таком же расстоянии в западном направлении начинается Бирюлевский лесопарк, перетекающий дальше к северу в Бирюлевский дендропарк и в знаменитый парк «Царицыно».

В ближайших окрестностях нет вредных предприятий, производства, типа компрессорного завода, удалены от ЖК на расстояние более 1,5 км. Так что единственный минус — близость первой линии застройки к Каширскому шоссе. Впрочем, скорее всего, застройщик потом оборудует здесь шумозащитные экраны.

Мнение редакции. Доступность на общественном транспорте — отличная, на личном — тоже неплохая, а грядущие преобразования в будущем обещают улучшить ситуацию. Экологическую ситуацию можно охарактеризовать как умеренно благоприятную в силу локации комплекса у шоссе.

Оценка:

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь территории 5 Га. На ней размещаются два 11-секционных и один 10-секционный корпус переменной высотности 6-8-11-14-20 этажей. Этажность жилых зданий увеличивается по мере удаления от Каширского шоссе, что образует интересный ступенчатый эффект.

Корпуса переменной этажности в ЖК Ясный

Два корпуса образуют собой полузамкнутый квартал, а третий — полностью замкнутый, поскольку стоит на двухэтажном стилобате, в котором разместится торговый центр. Именно на крыше этого объекта с куполом и будет располагаться внутренний двор корпуса, куда можно будет выйти только со второго этажа.

Корпуса образуют полузакрытый квартал

В ЖК реализуется концепция «двор без машин». Под корпусами оборудованы подземные паркинги, общий коэффициент парковочных мест — 1:2,5 (2800 квартир и 1100 машиномест в паркинге).

Те, кто не захотят приобретать места в подземном паркинге, могут оставлять машины на оборудованных наземных парковках по периметру территории и между корпусами - количество мест пока неизвестно.

Во всех дворах будет проведено озеленение с элементами ландшафтного дизайна, здесь высадят деревья (в том числе рябины, березы и клены) и кустарники, обустроят клумбы и газоны, установят скамейки. Спортивные и детские площадки предполагается разместить на участках за пределами корпусов.

Так будут выглядеть дворы

На территорию можно будет въехать как со стороны дублера Каширки, так и со стороны Ясеневой улицы.

Комплекс сдается единовременно в Ш квартале 2018 года, что избавит первых заселившихся жителей от стройки под боком.

Домостроения

Автор проекта — международное архитектурное бюро Speech. Корпуса возводятся по монолитной технологии. Во внешней отделке стен из газобетонных блоков используются утеплитель и облицовочный клинкерный кирпич разных оттенков: желтоватого, красноватого, серого и других. Помимо этого, внешнее разнообразие создается и благодаря использованию разных фактур кладки. С целью сохранения эстетики, на фасаде устанавливаются корзины для кондиционеров. Жилые здания отличаются нестандартными большими окнами до 3 м в ширину.

Фасады ЖК Ясный

В двух корпусах входные группы — двусторонние, с выходами во двор и на улицу, а в корпусе на стилобате — односторонние. Входы в подъезды бесступенчатые, устанавливаются стеклянные двери. Оформление входных групп в каждом из корпусов выполняется в собственной стилистике и цветовых решениях.

Входная группа

В отделке пространства используются деревянный шпон и плитка, на креативно оформленные подвесные потолки навешиваются дизайнерские светильники, обустраивается место для консьержа, напоминающее стойку ресепшн в гостинице. Предусмотрено и место для хранения колясок и велосипедов.

Все подъезды будут оборудованы пассажирским и грузопассажирским лифтами фирмы OTIS. На площадке располагается по 4-5 квартир. Разводка отопления — горизонтальная.

Идет строительство

Корпуса имеют свои названия, вместе складывающиеся в название района. Корпуса «Борисовский» и «Ореховый» отведены под квартиры, а «Южный» — под апартаменты и квартиры, среди которых представлены только студии и 1-2-комнатные варианты.

Так сейчас выглядят строящиеся корпуса

Квартиры

Высота потолков в квартирах всех корпусов — 3 м. Лоджии имеются только в ограниченном количестве квартир (одна секция на корпус).

Площадь студий в корпусе «Южный» — 28,6 кв. м, «однушек» от 36,6 до 37,5 кв. м, «двушек» — от 60,1 до 68,3 кв. м. В корпусе «Борисовский» представлены «однушки» площадью от 37,9 до 44,8 кв. м, «двушки» - от 59,7 до 65,7 кв. м, «трешки» площадью от 81,5 до 92,1 кв. м.

В корпусе «Ореховый» линейка чуть уже. Метраж однокомнатных квартир 35,1-38,2 кв. м, двухкомнатных — от 56,8 до 61 кв.м, трехкомнатных — от 78,6 до 82,6 кв. м. Но зато все квартиры в «Ореховом» предлагаются с отделкой — половина секций отведена под жилье с финишной, а половина — с предчистовой отделкой.

Будущие квартиры

При чистовой отделке на полах выстилается ламинат Egger, стены и пол в мокрых зонах облицовываются плиткой Kerama Marazzi, устанавливается сантехника Roca и смесители Grohe. Отделка включает и установку межкомнатных дверей Union, а также розеток и выключателей Schneider Electric.

В ЖК предлагаются 3 стиля отделки. «Современный» отличается функциональностью и лаконичностью, светлые оттенки дубового пола и белые двери контрастируют с яркими вкраплениями.

Современный стиль

Классический стиль характеризуется сдержанностью — в нем фигурируют приглушенные оттенки и пастельные тона, а главными элементами декора являются потолочные карнизы, лепнина и розетки.

Классический стиль

Эко-стиль — это естественные оттенки и натуральные материалы. С материалами и видами отделки можно частично ознакомиться в шоу-руме в офисе продаж.

Эко-стиль

«MR Base» — это так называемый «white box» с расширенным функционалом. В этом случае покупателю предлагается готовый проект его жилья с планами перегородок и местами установки розеток и выключателей, после чего закупаются материалы.

В отделку MR Base входят стяжка пола, устройство подвесного потолка из гипсокартона со шпатлевкой, установка выключателей, розеток и распределительного щита, скрытая разводка всех коммуникаций, труб холодного и горячего водоснабжения и труб канализации с уклоном, и монтаж системы временного освещения, а также возведение межкомнатных перегородок из газобетона и стен для санузлов.

Все стены «проходят» двойную грунтовку и двойное шпаклевание, а также оштукатуривание по маякам. Боковые и верхние оконные откосы тоже оштукатуриваются и шпаклюются, устанавливается подоконник ПВХ. В результате владельцу жилья остается лишь поклеить обои, положить плитку и ламинат, покрасить потолки, повесить лампы и установить сантехнику.

Планировки отличаются умеренным разнообразием. Так, «двушки» есть как линейные, так и распашные, а все «трешки» имеют двухсторонний обзор. Но есть и не типовые варианты — в некоторых секциях на последних и предпоследних этажах представлены двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с обзором на три стороны света, что возможно благодаря перепаду этажности.

В корпусе без отделки имеются очень интересные варианты в виде угловых двухкомнатных квартир с увеличенным числом окон. Например, в 65-метровой двухкомнатной квартире, имеющей обзор на 3 стороны — 7 окон, что позволяет сделать из нее полноценную небольшую «трешку». В 59-метровой угловой «двушке» имеется 4 окна и лоджия — возможно, «трешка» при этих исходных выйдет небольшая, но если обустроить, помимо двух комнат, небольшой кабинет, маленькую детскую или просторную гардеробную — планировка может стать функциональной.

2-комнатная квартира с выходом на 3 стороны

Неплохой вариант и «распашные» двухкомнатные квартиры в виде условной буквы «Г», где в «верхней» части можно организовать гостинно-кухонную зону, а в нижней, отделенной коридором, спальню. В 91-метровой «трешке» той же формы можно, напротив, организовать в нижней части гостиную, а в верхней — релаксационную зону с 2 спальнями.

Распашная 2-комнатная квартира

В корпусе «Ореховый» по понятным причинам представлены уже готовые планировки квартир. Акцент делается на большие кухни. Например, в «однушке» площадью 35,8 кв. м размер комнаты и кухни почти одинаковый — 14,7 и 13,2 кв. м соответственно. В 57-метровой «двушке» площадь кухни составляет уже 15 кв. м, что соответствует размеру гостиной, а размер спальни, оборудованной лоджией, всего 10 кв. м.

3-комнатная квартира

В двухкомнатной квартире площадью 61 кв. м размер кухни достигает уже 18 кв. м, а на комнаты отводится по 16 кв.м. Для тех же, кому не столь важна большая кухня, есть другие варианты «двушек» — в 56-метровой на кухню приходится 10, 5 кв. м, а на каждую комнату по 16 кв. м. С «трешками» та же ситуация, например, в 82-метровом варианте площадь кухни (18,3 кв. м) превышает площадь всех трех комнат (15,4 кв.м, 15,5 кв. м. и 16,6 кв. м) а в трехкомнатной квартире площадью 88,1 кв. м кухня, наоборот, традиционно занимает «наименьшее место» — 14,5 кв. м при размере комнат в 20, 16 и 17 кв. м.

Квартира с 19-метровой кухней

Самые лучшие виды из окон верхних этажей будут открываться с северо-западной и северной стороны, откуда можно будет созерцать панораму парка Царицыно и Бирюлевского дендропарка. Неплохие виды будут открываться и из окон, обращенных на запад, откуда виден массив Бирюлевского лесопарка и из окон, смотрящих на юго-восток, откуда можно «зацепить» кусочек Юго-Восточного лесопарка.

Мнение редакции. Планировочные решения можно назвать интересных — наличие собственных дворов с рекреационными зонами, включая один полностью закрытых, но вместе с тем отведение специальной зоны под спортивно-игровую деятельность.

А вот с местами в подземных паркингах и с наземным парковочными местами могут быть проблемы, решать которые, возможно, придется организацией дополнительных парковочных мест с внешних сторон.

К плюсам домов можно отнести качественные и оригинальные материалы строительства и внешней отделки — кирпичные фасады с разной фактурой кладки задают особый стиль, чуточку сходный с одной стороны с внешним оформлением лофтов, а с другой — перекликающийся с архитектурой других времен. Будущее оформление входных групп «тянет» на «бизнес-класс».

Выбор покупателя в отношении квартир довольно широкий, и не столько за счет разнообразия планировок (хотя оно тоже в некоторой мере присутствует), а за счет возможности выбора: свободная или готовая планировка, чистовая или предчистовая отделка.

Минусом для отдельных покупателей может стать отсутствие лоджий в большинстве квартир.

Оценка:

III. Инфраструктура

Значительная часть объектов внутренней инфраструктуры: супермаркет, сервисные службы, банковские отделения, кафе, бар, аптека, мини-маркет, фитнес- клуб и многое другое будет располагаться в уже упомянутом торговом центре. Другие объекты разместятся на первых нежилых этажах остальных двух корпусов.

В «Борисовском» выделено место под медицинский центр и частную школу «Академическая гимназия» на 275 мест, а в «Ореховом» на двух первых этажей запланирован частный детский сад с ясельной группой, рассчитанный на 125 воспитанников. Все помещения под инфраструктуру будут сданы вместе с комплексом, сейчас идет подбор арендаторов.

Детская площадка в ЖК Ясный

Инфраструктура района хорошо развита, правда, в силу особенностей локации ЖК ряд объектов внешней социальной инфраструктуры отделены Каширским шоссе. Это, например, детская и взрослая поликлиника и ближайшие 4 школы, включая школу с углубленным изучением английского языка №1207, расположенные в 10-12 минутах ходьбы от комплекса. Впрочем, это не проблема — всего в 100 м от «Ясного» находится подземный переход. Чуть дальше, но зато на одной с комплексом стороне Каширки находятся продвинутая гимназия №1636, а также православная школа. Еще одна гимназия — №1569 находится в соседнем районе Зябликово.

Дошкольные учреждения в пешей доступности в достаточном количестве имеются как по ту, так и по эту сторону магистрали. В районе станции метро «Домодедовская» функционирует несколько заведений дополнительного образования — дома культуры «Гармония» и «Палитра» и центр творчества «Московские окна».

Возле метро располагается крупный ТРК «Домодедовский», а в районе развязки с МКАД представлено все разнообразие крупной торговой инфраструктуры: ТРЦ «Вегас», торговый комплекс «Твой дом», гипермаркеты «Ашан» и «Леруа Мерлен». В 10-15 минутах ходьбы от ЖК находятся «Дикси» и «Магнит», остальные многочисленные продуктовые точки расположены за Каширским шоссе.

Помимо небольших спортивных клубов, фитнес-центров и секций боевых искусств в пешей доступности от комплекса функционируют Центральный дворец спорта «Южный» и спорткомплекс «Московский», а также клуб любителей тенниса. За 10 минут на автомобиле можно доехать до частной конюшни «Авиньон».

Мнение редакции. Инфраструктура ЖК, учитывая его локацию в старом, обжитом районе более чем достаточна. Правда, пока неизвестно, в какой степени, жителями комплекса будут востребованы частные школа и детский сад, а вот фитнес-центр и медцентр под боком — это всегда удобство. Инфраструктура самого района тоже неплохая.

Оценка:

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Фактор ценообразования в «Ясном» зависит не только от метража, статуса и «состояния» в котором сдается жилье, но и от этажности. В случае с апартаментами цена повышается с каждым этажом на 500 руб./кв. м, в случае с квартирами разница может составлять 1000 руб./кв. м и выше.

Самые невысокие цены в корпусе «Южный» — в силу его «апартаментного статуса». Студия обойдется в 3,7-3,9 млн. руб., «однушка» — от 4 до 5,2 млн. руб., «двушка» — от 7 до 7,7 млн. руб. Практически все двухкомнатные планируют перевести в жилой фонд. В «Борисовском» однокомнатная квартира обойдется в сумму от 5,6 до 6,9 млн. руб., двухкомнатная — от 7,5 до 9,9, а трехкомнатная — от 11,2 до 13,2 млн. руб.

Теперь самое интересное: квартиры с отделкой. Как сообщают в офисе продаж, базовая отделка дает удорожание на 13 тыс. руб./кв. м, а финишная — 20 тыс. руб. на кв. м.

Бюджет покупки стоимости однокомнатных квартир с базовой и финишной отделкой различается примерно на миллион рублей (5,3-6,4 и 6,2-7,2 млн. руб. соответственно), двухкомнатных 8-9,5 и 8,8-10,8 млн. руб., трехкомнатных 12,1-13,6 млн. руб. и 11,9-14 млн. руб. Таким образом, и предчистовая и финишная отделка являются очень выгодным предложением.

Стоимость машиноместа в паркинге начинается от 640 тыс. руб.

Условия покупки

При покупке квартир заключается ДДУ по ФЗ-214. Действует программа ипотеки от 15 банков, с минимальной ставкой от 9,75 % годовых на срок до 25 лет.

При покупке возможна беспроцентная рассрочка, действующая до конца этого года, с первоначальным взносом 70%.

В ЖК действует ряд акций: например, до 30 июня при единовременной покупке квартиры и машиноместа на последнее предоставляется скидка в 15%.

При 100%-ной оплате и ипотеке клиенту предоставляется скидки — до 5% на квартиры без отделки, до 7% на жилье с базовой отделкой, до 10% — на квартиры с чистовой. В корпусе «Южный» скидка на апартаменты большой площади достигает 13%.

Пока еще не все квартиры выведены застройщиком в продажу, поэтому надо следить за обновлениями.

Информация о застройщике

Девелопер проекта — компания MR Group — известна крупными офисными проектами класса А, В, В+ и жилыми комплексами, реализуемыми в ЦАО, СВАО, ЗАО и других округах Москвы, сочинскими комплексами премиум-класса и ЖК в Подмосковье.

Девелопер отличается подробным предоставлением информации о ходе строительства. Последний реализованный проект — ЖК «Водный» — введен в эксплуатацию раньше заявленного срока. Компания уже не в первый раз представляет формат, где апартаменты сочетаются с квартирами (МФК «Фили Град»), но в отличие от этих проектов у ЖК «Ясный» нет статуса многофункционального комплекса, и квартиры здесь «превалируют» над апартаментами. Партнер по реализации проекта на ко-эксклюзивной основе — компания «БЕСТ-Новострой».

Мнение редакции. Понятно, что самые низкие цены на апартаменты в корпусе «Южный», но в будущем есть риск в виде повышенной коммуналки и налогов. В целом цены в жилом комплексе можно назвать довольно демократичными. У ЖК отсутствуют прямые конкуренты. Единственная, возводящаяся сейчас по соседству новостройка — ЖК «Орехово-Борисово», сдающаяся с «Ясным» в одни сроки, относится к эконом-сегменту.

Если сравнить «Ясный» с новостройками кластера, то относительным конкурентом можно считать строящийся ЖК «Маршала Захарова, 7» от ГК «ПИК», возводящийся в соседнем районе Орехово-Борисово Северное и сдающийся в те же сроки, что и «Ясный».

Но этот комплекс относится просто к комфорт-сегменту, без «плюса». Линейка площадей здесь шире, чем в «Ясном», но все квартиры сдаются с так называемой черновой отделкой. При этом стоимость 37-метровой «однушки» в «Маршала Захарова,7) соответствует цене 35-метровой однокомнатной квартиры с финишной отделкой в «Ясном», а 53-метровая «двушка» обойдется лишь на 100 тыс. дешевле, чем схожий вариант в «Ясном» с той же финишной отделкой. Разница в цене на квартиры без отделки, с предчистовой и чистовой отделкой в самом «Ясном» сравнительно невелики, и я бы выбирала именно «финишный» вариант.

Оценка:

Портрет покупателя

«Большинство наших покупателей — жители этого и соседних районов, которые хотят улучшить свои жилищные условия, — рассказывает менеджер компании «БЕСТ-Новострой» Анна Тамбовская. — Много и жителей ближнего Подмосковья с южного направления, желающих перебраться в столицу. Возрастная категория самая широкая — от молодежи до пенсионеров.

Есть немало случаев, когда родители покупают здесь квартиры своим детям, получающим в Москве высшее образование, и наоборот, когда выросшие дети приобретают жилье родителям. Многим клиентам, чья работа плотно связана с командировками или для кого Москва — лишь один из городов постоянного проживания, важна близость аэропорта.

Среди приобретающих жилье немало семей с детьми, и молодежи, только начинающей делать успешную карьеру. Некоторая часть приобретает жилье с целью инвестиций. Большая часть сделок приходится на ипотеку».

V. Подведение итогов

Покупка квартиры в «Ясном» интересна самому широкому кругу покупателей — и в силу доступной ценовой политики, и в силу большого выбора. Можно приобрести квартиру с финишной отделкой и вообще не заморачиваться с ремонтом, купить жилье с отделкой MR Base и воплотить собственные замыслы на счет цветовых и прочих решений, или выбрать квартиру без отделки, и осуществить интересные планировочные решения, так как ряд квартир позволяет дать простор для фантазии.

Для жителей Орехово-Борисово Южно и приграничных районов, привыкших к «родным пенатам» — это возможность улучшить свои жилищные условия по демократичной цене (в соседнем Бирюлево-Восточном строится лишь один комплекс комфорт-класса, с гораздо более ранним сроком сдачи, что влияет и на ценовую политику, при этом квартиры сдаются без отделки, а в Зябликово все предложения представлены только «вторичкой»). Для жителей Подмосковья — это возможность обрести метро в пешей доступности. Апартаменты могут иметь инвестиционную привлекательность.

Единственное, что покупкой места в подземном паркинге лучше все-таки озаботиться.