ЖК «ЗИЛАРТ»: проект долгосрочных перспектив

Расположение, экология и предыстория проекта

ЖК «ЗИЛАРТ» находится в Даниловском районе ЮАО, точнее, на так называемом «полуострове ЗиЛ» - территории одного из крупнейших заводов Москвы. В советские годы это машиностроительное предприятие было значимым местом приложения труда, но в последние годы стало стремительно деградировать, сокращая производство. После кризиса 2008 году, серьезно подкосившего бизнес, завод закрыли, а промзону решили преобразить.

Промзона завода «ЗиЛ»

Набережная и близость к центру оказались слишком лакомыми факторами, чтобы финансировать очередной бизнес-парк или лофт-проект, которые в условиях напряженной экономической обстановки в стране не принесли бы прибыли. Именно поэтому правительство разрешило строительство на этой территории жилых домов, а не апартаментов.

Любопытно, что когда-то Даниловский район ассоциировался не с промзоной, а с духовным центром, благодаря Даниловскому и Симонову монастырям, а еще Трюфелевой роще, где любили гулять горожане, и от которой осталась только названная в ее честь улица.

История развития ЮАО наложила отпечаток на экологию его районов. Даниловский пострадал меньше остальных, где расположены нефтеперерабатывающий и литейный заводы, а так же мусоросжигательная фабрика. Однако эти предприятия из-за особой розы ветров юга Москвы оказывают неблагоприятное влияние и на Даниловский район. Остаточный эффект присутствует и от работы существующих здесь промзон и загазованности от близости к ТТК. Многие отмечают, что здесь загрязнены не только воздух, но и вода в реке.

Однако, не все так критично. Конечно, дышится здесь хуже, чем в северо-западной части столицы, но в отличие от более южных районов сюда практически не достают неприятные запахи выбросов заводов. Необоснованы и беспокойства на счет Курьяновских очистных сооружений, которые находятся ниже по реке в радиусе 5-ти км от ЗИЛ и не оказывают на него существенного влияния.

Таким образом, ЖК «ЗИЛАРТ» хоть и не может похвастаться хорошей экологией, но в результате благоустройства и озеленения территории поднимется на приемлемый для бизнес-класса уровень.

Транспортная доступность

ЖК «ЗИЛАРТ» позиционируется как проект с хорошей транспортной доступностью. В теории все так – рядом и ТТК, и несколько станций метро, есть перспективы развития альтернативного общественного транспорта. На практике же оказывается, что не все варианты из этого ассортимента одинаково удобны.

Транспортная доступность ЖК «ЗИЛАРТ»

Так, не смотря соседство с ТТК, у автовладельцев весьма ограниченный выбор проезда. Территория ЗИЛ с двух сторон рекой отсекается от остальной городской среды, поэтому выбраться с «полуострова» можно либо по ТТК, либо по проспекту Андропова (для въезда на который все равно придется выехать на кольцевую магистраль). Обе трассы особенно сильно загружаются в часы пик, а отсутствие альтернатив проезда превращает полуостров в бутылку с узеньким горлышком.

Более привлекателен жилой комплекс с точки зрения доступности общественным транспортом. В радиусе 2 км располагаются ст. м. Тульская и Автозаводская. Однако пешком до них добираться неудобно – надо пересекать промзону и ТТК (20-30 минут в пути). До Автозаводской добраться можно наземным транспортом от ТТК минут за 15. А вот до недавно открытой станции Технопарк, расположенной на том же «полуострове» и теоретически ближе всего к ЗИЛ, пока нет ни прохода, ни проезда.

Зато уже осенью 2016 года откроется МЦК – и это пока самая удобная альтернатива для будущих жителей «ЗИЛАРТа». Пешком всего за 10 минут можно будет добраться до платформы «ЗИЛ» легкого метро, откуда потом доехать до любой другой линии.

Удобен жилой комплекс и с точки зрения транспортного сообщения с Подмосковьем. Недалеко от ЖК «ЗИЛАРТ» находятся две ж/д станции Павелецкого направления – ЗИЛ и Нижние Котлы.

Не стоит недооценивать и перспективы развития речного сообщения. Полноценная пристань с водным транспортом и набережная могут стать приятным вариантом проведения досуга.

ЖК «ЗИЛАРТ» имеет большой потенциал развития транспортной доступности, однако работу предстоит провести масштабную – построить дороги и новые развязки, проложить маршруты общественного транспорта и т.д. А так как проект развивается с городской поддержкой, можно рассчитывать на их реализацию.

Структура жилого комплекса

Проект «ЗИЛАРТ» - это комплексное освоение территорий промзоны площадью 65 га. Здесь будут жилые кварталы с собственной социальной и бытовой инфраструктурой, а так же коммерческий кластер с офисной и торгово-развлекательной составляющими (общая площадь 217 тыс. кв. м).

Всего будет построено 29 монолитных жилых домов с общей площадью квартир 760 тыс. кв. м. Из них 19 корпусов будут переменной этажности от 3 до 14 этажей, остальные 10 – многоэтажная застройка.

Работа над проектом началась в 2015 году с проведения новых инженерных систем, и теперь разделена на 2 очереди. Первые корпуса будут готовы к сдаче в 2017 году, а завершение 1-й очереди из 12 домов намечено на середину 2018 года. В 2017 году так же планируется благоустроить первую часть парка. К концу 2022 года «ЗИЛАРТ» станет новым самодостаточным районом Москвы.

Пока строительство идет в оптимистичном темпе, а застройщик «ЛСР-Групп» имеет за плечами большой портфель реализованных жилых комплексов в городах по всей России. Учитывая, что в развитии этой территории заинтересованно и управление градостроительной политики Москвы, рисков заморозки строительства мало.

Архитектура и дизайн

Девелопер анонсирует корпуса «ЗИЛАРТа», как продуманные до мелочей шедевры архитектурного искусства. Над каждым лотом работали разные архитекторы, поэтому дома имеют неповторимые экстерьеры. Их объединяет только используемый отделочный материал – фасадный клинкерный кирпич, изготовленный собственным производством «Группы ЛСР».

Специально разработанная серия плитки имеет параметры 50*100*210 мм и отличается низкими водопоглощающими свойствами, что делает ее более долговечной. Для фасадов «ЗИЛАРТа» будет использовано 11 оттенков серого, красного и коричневого цветов.

На мой же взгляд, внешний облик жилых корпусов от определения «скучный» спасает только панорамное остекление. Отделочный кирпич тусклой палитры в сочетании с архитектурой, скупой на декоративные элементы, невольно навевают ассоциации с массовой застройкой прошлого века.

Правда, пока строго оценивать эстетику ЖК «ЗИЛАРТ» рано, на всеобщее обозрение выставлены только первые 5 жилых лотов. Из них самый оригинальный корпус 5 с овальными высокими окнами и плиткой свекольных оттенков.

А вот об интерьерах подъездов пока нет информации, известно лишь, что в основном первые этажи домов будут нежилыми, с высокими потолками и максимальным остеклением, чтобы предприниматели могли превратить свои помещения в красочные витрины. Особое внимание при проектировании было уделено удобству подъездов и инфраструктуры для маломобильных жителей.

Квартиры и планировки

В первой очереди будет 2000 квартир с большим ассортиментом планировок от студий 34 кв. м до 4-х комнатных квартир (136 км. м) и даже трехуровневых квартир (221 кв. м). На этаже обычно 3-5 квартир, и только в подъездах 8-го дома по 8 квартир на этаже.

Так как по архитектуре все дома отличаются друг от друга, в ЖК «ЗИЛАРТ» огромное разнообразие планировок, есть среди них и довольно специфичные. Общие особенности – высокие потолки 3,4 м, панорамное остекление, адекватные площади общих зон (коридора, санузлов и кухни).

Лот № 3 состоит из двух домов на 3 и 14 этажей. Трехэтажное здание – самый маленький жилой корпус в проекте. В нем всего 5 трехуровневых квартир с индивидуальным входом. Этакий аналог таунхаусов, однако, посреди мегаполиса и без собственного пятачка земли. В другом корпусе в основном классические планировки квартир с 1 – 4 комнатами. Причем даже в «однушках» предусматривается кладовка площадью 2-3 кв. м.

Есть в этом корпусе и экстравагантные планировки, которые можно встретить в угловых секциях. Здесь некоторые из комнат не имеют привычной прямоугольной формы, и это скорее проблема, нежели преимущество. Ведь помещения, где стены сходятся в острый или тупой угол, нуждаются в проработанном дизайне интерьера и специфической мебели. В противном случае значительная часть площади будет «съедена».

Поэтому по возможности лучше не рисковать и покупать подобные квартиры после непосредственного осмотра реального помещения, а не по планировке в каталоге. Пока квартиры нестандартной геометрии есть только в угловых подъездах домов №3 и 6.

Кстати, в 6-м корпусе представлены самые маленькие «однушки», а в 5-м, наоборот, все квартиры просторные с «однушками» от 53 кв. м.

Большинство квартир в ЖК «ЗИЛАРТ» не имеют балконов, вместо них на планировках встроенные лоджии с панорамным остеклением. Выступающие остекленные балконы можно найти в лотах №8 и 6. А в корпусе №4 есть квартиры, где в одной из комнат есть выступающий треугольный альков с панорамным остеклением.

Нестандартная планировка в ЖК «ЗИЛАРТ» (корп. 4)

Девелопер сообщил, что в маленьких квартирах будут сразу возводить межкомнатные перегородки, т.к. вариантов для перепланировки все равно, в общем-то, нет. А вот там, где площадь большая и предполагается множество комнат, будет свободная планировка.

Так же в планах застройщика в следующих корпусах в части квартир сделать чистовую отделку и передавать их покупателю сразу готовыми к въезду.

Что касается видов из окна, то не каждому придется по душе панорама индустриального района Москвы. Альтернативный вариант - виды на внутреннюю благоустроенную территорию ЖК «ЗИЛАРТ».

Вид на набережную в ЖК «ЗИЛАРТ» из корп. №3

Паркинг

Все корпуса ЖК «ЗИЛАРТ» оборудованы двухуровневым подземным паркингом, а внутренние дворы будут закрыты от машин и доступны только для жителей по индивидуальным магнитным картам.

Всего в паркингах жилого комплекса будет 10 916 машиномест, т.е. в среднем под каждым корпусом чуть больше, чем 1 место на квартиру. Стоимость машиноместа в ЖК «ЗИЛАРТ» около 2 млн. рублей и варьируется в зависимости от конкретного расположения на паркинге.

Что же касается гостей ЖК, то они смогут оставить машину в окрестностях жилого пространства «ЗИЛАРТ» или на территории его коммерческой зоны.

Инфраструктура ЗИЛАРТ

Девелопер планирует провести масштабные работы по благоустройству и инфраструктурному наполнению комплекса, ведь в «ЗИЛАРТе» будет проживать около 25 тысяч человек, а еще для 20 тысяч он станет местом приложения труда. Поэтому инфраструктура здесь выделена в две зоны – жилую и торгово-офисную.

Генплан и инфраструктура ЖК «ЗИЛАРТ»

Торгово-бытовая инфраструктура будет на первых этажах жилых домов, где купив помещение, предприниматель сможет открыть свой магазин или услуги. Высокие потолки, порядка 6 метров, должны помочь организациям сделать свои витрины более яркими и привлекательными.

Что касается социальной инфраструктуры, то тут застройщик не поскупился и внес в проект 12 детских садов (1 500 детей), школу на 825 мест, обособленно стоящий образовательный центр на 2 500 учеников и большую спортивную площадку.

Во внутренних дворах будут тихие прогулочные зоны, а игровые и спортивные площадки разместятся на закрытых территориях в детских учреждениях. Это стоит учесть тем, кто хотел бы, чтобы в новой квартире из окна всегда можно было приглядывать за ребенком.

В торгово-развлекательном комплексе должны будут открыться универмаг и ТЦ, театр и концертный зал, отель, бизнес-центр и даже галерея «Эрмитаж Москва». Появятся салоны красоты, парикмахерские и фитнес-центры, кафе и рестораны. Не предусмотрено разве что медицинского центра, за медуслугами жителям придется обращаться в районные учреждения. Однако, вероятно, какие-то коммерческие помещения займут частные медицинские организации – стоматологии, лаборатории, консультации и т.д.

Гордостью проекта является план благоустройства набережной, которую превратят в приятную для прогулок территорию. Еще 14 га бывшего ЗИЛ будет превращено в зеленый парк, однако эту часть обязательств берет на себя городское управление.

Инфраструктура окрестностей

Хотя в развитии объектов культуры заинтересован и город в рамках проекта реконструкции набережных и промзон, пройдет не один год, прежде чем «ЗИЛАРТ» станет популярной площадкой для выставок и мероприятий. Так же постепенно будет заполняться и коммерческий сегмент комплекса. Поэтому на первых порах ближайшее окружение будет играть важную роль в комфорте первых жителей «ЗИЛАРТа».

Ближайшие инфраструктурные центры сосредоточены возле станций Тульская и Автозаводская. Там есть несколько крупных ТЦ и специализированных магазинов, а так же спортивный развлекательный комплекс Ролл Холл. Еще один ТЦ есть возле метро Технопарк, где кроме него находятся парки Нагатинская пойма и Кожухово.

Стройплощадка и окрестности ЖК «ЗИЛАРТ»

Из образовательных учреждений есть несколько общеобразовательных садов и школ, а так же филиалы колледжей и институты МИМИ и МГАВТ.

Что касается медицинских учреждений, то они так же широко представлены в Даниловском районе, однако располагаются вне «полуострова» ЗИЛ.

В непосредственной близости от ЖК «ЗИЛАРТ» находится СК «Парк Легенд», где открыт Ледовый дворец ВТБ и Музей хоккейной славы. Остальные объекты культуры расположены дальше: это несколько православных храмов и монастырей, Культурный центр ЗИЛ, стадион Э. Стрельцова и т.д. Кроме того высокую долю инфраструктуры Даниловского района составляют офисные центры.

Динамика спроса и продаж

Продажи начались в сентябре 2015 года, тогда ценник составлял 150 тыс. рублей за кв. м.

По данным на сентябрь 2016 года продано более 60% квартир в первых 5-ти выставленных на продажу корпусах. Своего покупателя нашла одна трехуровневая квартира. В коммерческом сегменте продано около 10% помещений, что для данной стадии строительства - оптимистичный показатель.

На официальном сайте ЖК «ЗИЛАРТ» размещена достаточно подробная информация, удобная система подбора и просмотра планировок. Хотя не всегда там оперативно обновляется информация о наличие квартир.

На стройплощадке ЖК «ЗИЛАРТ»

Стоимость и условия сделки

В сентябре 2016 года диапазон стоимости квартир в ЖК «ЗИЛАРТ» составляетот 165 тыс. рублей до 500 тыс. рублей за кв. м. Цена зависит от видовых характеристик и типа квартир. Самые дешевые квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ» начинаются от 6,8 млн. рублей.

Сегодня промзоны на юге столицы активно осваиваются, поэтому ЖК «ЗИЛАРТ» не единственный проект на берегу Москвы-реки. Например, квартиры в ЖК «Афи Резиденс Павелецкая» и ЖК «Ривер Парк» имеют минимальную цену чуть ниже - 145 и 160 тыс. руб. за кв. м соответственно при более высокой стадии готовности проекта. Однако в «Афи Павелецкая» не заложено такого объема инфраструктуры, а «Ривер Парк» находится ниже по реке и в некотором смысле хуже по экологическим характеристикам. Да и заявленный класс этого ЖК чуть ниже.

Другие новостройки по соседству - ЖК «Парк Легенд», а так же комплекс апартаментов «Технопарк» - строятся на той же промзоне ЗИЛ, и имеют цену за кв. м 130 – 165 тыс. рублей. Однако они находятся дальше от набережной.

Повышенные цены в ЖК «ЗИЛАРТ» объясняются инфраструктурной нагрузкой и необходимостью расчищать территорию от старых строений и заново прокладывать дороги и выполнять комплексное благоустройство.

Продажи ведутся по ДДУ в соответствии с ФЗ-214. Приобрести квартиру в ЖК «ЗИЛАРТ» можно в рассрочку или ипотеку от одного из 16-ти аккредитованных банков. Минимальную ставку в 10,75% по ипотеке можно получить по программе АИЖК «Ипотека с государственной поддержкой».

А вот об эксплуатации и управляющей компании пока нет официальных сведений.

Впечатления и итоги

ЖК «ЗИЛАРТ» - самый перспективный жилой проект в Москве. Впечатляющий ассортимент планировок и концепция превращения промзоны в благоустроенный район привлекают многих. Однако стоит понимать, что полностью комплекс будет реализован, в лучшем случае, через 6 лет, и отдельно понадобится время, чтобы сделать депрессивную зону бывшего завода комфортной и уютной. В этом и кроется основной недостаток ЖК «ЗИЛАРТ», в отличие от других новостроек Москвы, интегрированных в сформировавшийся район.

Зато он станет первым однородным современным жилым кварталом Москвы, и по мере завершения строительных работ будет подниматься в цене. Поэтому квартиры в ЖК «ЗИЛАРТ» можно рекомендовать, как вклад с долгосрочной перспективой. Ведь пока не каждый готов поверить, что на месте индустриальной пустоши появится комфортный для жизни и досуга комплекс. В общем-то, можно сказать, что это вариант для тех, кому не надо спешить с переездом и кто готов потратить чуть больше, чтобы инфраструктура в шаговой доступности соответствовала уровню жилья.

Кстати, в этих же окрестностях есть новостройки с ценником ниже, при этом их жители смогут так же пользоваться услугами торгово-развлекательной составляющей «ЗИЛАРТа», гулять по его набережной и парку.