Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Большое интервью дал на прошлой неделе заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин, в котором обрисовал контуры реновации.
Не менее интересно и то, что опубликованы адреса первых 113 площадок, отобранных мэрией для стартовых домов волнового переселения. В упомянутом выше постановлении срок формирования полного списка был указан как 1 октября 2017, но, видимо, город уже торопится убедить всех, что реновация подготовлена и неизбежна.
Слово заммэра
Итак, о чём поведал Марат Хуснуллин и что означают его слова.
Во-первых, дома под переселение будут строится в следующей пропорции: примерно 30% - это «панель» модернизированных серий, остальное – монолитно-каркасные здания. Небольшая закавыка в том, что формально все ныне строящиеся панельные здания в Москве – это модернизированные проекты, однако заммэра в перечне строителей подобных зданий упомянул лишь ГК ПИК, ДСК-1 и ГВСУ «Центр».
Мы знаем, что есть ещё примерно с полдюжины девелоперов, собирающих современные каркасно-панельные, а также комбинированные («панель»+«монолит») здания. Какой-то особой логики в разделении панельных проектов нет. Разделение, пожалуй, должно возникнуть лишь на уровне качества самих квартир и жилой среды в окружающем пространстве.
Во-вторых, при нехватке площадок в конкретном районе реновации недостающее может быть получено путем обмена иных городских площадок на земельную собственность инвесторов в этом районе. Грубо говоря, если у вас есть земля и ГПЗУ при ней, то город может предложить что-то интересное, но в другом районе. Напомним, что ГПЗУ как официальный документ фиксирует технико-экономические показатели потенциального строительства на участке.
Вопрос – а как меняться, если ГПЗУ отсутствует, а участок получить под реновацию очень хочется? Ведь рынка земли в Москве практически нет. Другой вопрос – а что если на участке ветхое здание собственника, но земельные отношения не оформлены (такое в столице сплошь и рядом)? Словом, здесь-то и нужно новое законодательство по реновации, разработать которое обещают до конца года.
В-третьих, Марта Хуснуллин озвучил такие цифры: сейчас рассматривается 323 потенциальные площадки с потенциалом 5,8 млн.кв.метров жилья. В рабочем списке уже 113 площадок, с которыми можно начинать хоть завтра.
По словам заммэра город обладает ресурсами на выполнение примерно 25% объёма программы реновации. Это позволит запустить пресловутую волну переселения. Более того, этот задел позволит примерно в 90% случаев обеспечить переселение в пределах родного квартала или микрорайона.
Напомним, что первоначально мэрия обещала сохранять только район проживания, а это в текущих масштабах 2-4 перегона столичного метро.
Площадки в работе
В списке 113 площадок есть уже готовые, построенные ранее дома. Во всех случаях застройщик – «Управление гражданского строительства» (УГС). Это чисто городской застройщик, работающий на бюджетные деньги, однако часть построенного жилья он выпускает на вторичный рынок, так как строит дома с отделкой и оформленными правами собственности. Квартиры реализуются через электронную систему торгов (аукционы). Объём продаж в иной месяц достигает более 300 квартир, что делает УГС значимым участником рынка недвижимости столицы.
Означает ли это, что УГС – ключевой исполнитель программы реновации? И да, и нет.
УГС, по сути, не строитель, а заказчик. Характерно, что это управление регулярно объявляет тендеры среди застройщиков на генподряд по строительству домов. Своих мощностей у УГС недостаточно.
Понятно, что в программу реновации будут вовлечены многие девелоперы, обладающие своими производственными мощностями. Ключевой вопрос для них – чем город будет расплачиваться за услуги? Вариантов три, по сути: бюджетными деньгами, построенными квартирами и высвобождаемыми земельными участками. По какому пути пойдёт дело пока неясно. Застройщикам, конечно, наиболее интересны 1-й и 3-й варианты.
Что касается самого списка-113, то можно ещё отметить следующее: самый представительный перечень площадок пока у ЮЗАО, это связано с тем, что в округе давно ведётся работа по сносу старых зданий и накоплен определённый объём опустевшей земли и построенных под переселение домов.
Хуже всего дела обстоят у СЗАО – город здесь сам работает мало и расселением исторически занимаются частные девелоперы. Нет в списках площадок Зеленограда и ТиНАО (Новая Москва), видимо, по ним работа ещё не закончена, ведь именно у заМКАДовских районов больше всего свободной земли, а большой выбор рождает и большие сомнения.
Одним словом, город взял высокие темпы по подготовке реновации. Это видно уже по промежуточным результатам. Вопрос теперь о федеральном законе о реновации, который должен окончательно дать ответ о принципах этого процесса по отношению к собственникам жилья и земельных участков.
Комментировать