Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Чуть позднее эту цифру подтвердил мэр столицы Сергей Собянин во время своего посещения квартала, возводимого во 2-м мкрн. Митино.
Внимательный читатель заметит, что такие новости звучат определённым диссонансом на фоне слухов о существенных проблемах строительного сектора Московского региона. Совсем недавно нас убеждали о возросших рисках недостроя-долгостроя, о больших проблемах с финансированием строек (вплоть до ненадёжности практики ДДУ), о спаде спроса на новое жильё. Более того, Москомстройинвест отмечал, что за одобрением градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) приходит инвесторов вполовину меньше, чем в прошлые годы.
Собака лает, а караван идет
Что же происходит на самом деле? Попала ли отрасль в кризис, штормит ли её или, наоборот, это надёжная тихая гавань экономики?
Начнём с того, что следует разделять строительные новости вообще от строительных новостей Москвы и Подмосковья. Как водится в трудные времена, тренды столицы и регионов несколько расходятся. Стоит также не забывать, что строительство в себя включает не только жильё. Кроме 1,8 млн. кв.метров, построенных в Москве за полугодие, есть ещё примерно 1,2 млн. введённых прочих объектов самого различного назначения, от офисов до линейных объектов инфраструктуры.
К примеру, Росстат отмечает уже который год общее снижение объемов строительных работ в стране. Так, за 1-е полугодие 2015 г. было выполнено работ на 2232,4 млрд. рублей против 2289,2 млрд. рублей за аналогичный период прошлого года. С учетом инфляции и девальвации рубля нетрудно понять, что в квадратных метрах этот спад ещё значительнее. Однако если говорить о жильё, то здесь ввод наоборот непрерывно растёт год от года. Так, по расчетам Росстата закончившееся полугодие дало по квадратным метрам прибавку в 15,3% по сравнению с 2014 годом.
Московское жилищное строительство росло ещё сильнее. По итогам 5 месяцев Росстат фиксировал прирост на +44% (1,48 млн.кв.метров жилья) по Москве и +10,6% (1,72 млн.кв.метров жилья) по Подмосковью. Конечно, в июне цифра прироста для столицы скорректировалась до +17%, но плохим результатом назвать это не поворачивается язык.
Инвесторы осторожничают
Прирост в 17% по итогам полугодия всплывал ещё в одних новостях. Заммэра по строительству Марат Хуснуллин отмечал, что Москомархитектура выдала ГПЗУ на строительство общей площадью более 8 млн. кв.метров, а Мосгосстройнадзор оформил разрешений на строительство по объектам общей площадью 3,94 млн кв.м. — здесь также как раз наблюдался 17%-ый прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Повод для пессимизма давала совсем другая информация, связанная, впрочем, всё с теми же ГПЗУ и разрешениями на строительство. По словам главы Москомстройинвеста на 30–50% упало число обращений за этими документами.
Грубо говоря, инвесторы стали меньше ходить на ГЗК (Градостроительно-Земельную Комиссию). К стройке это имеет отношение, хоть и достаточно отдалённое. Далеко не все участки с полученными документами ГПЗУ идут в работу, нередко ГПЗУ рассматривается как прибавочная стоимость перепродаваемого на вторичном рынке земельного участка.
Пока инвесторы сомневаются в далёких перспективах строительного рынка, строительство жилья идёт своим чередом. Ажиотаж зимнего периода позволил застройщикам аккумулировать значительные денежные средства на своих счетах.
Интересно, что одним из решений «что делать со свалившимися деньгами» было как раз интенсифицирование стройки и накопление запасов стройматериалов. Застройщики тогда боялись остаться с обесценивающимися рублями на руках, но переводить всё в валюту тоже считали неоправданным риском. Да и ФЗ-214 косо относится к подобным финансовым махинациям с деньгами вкладчиков. А вот стройка казалась надёжным выходом. По всей видимости, этот момент и привёл к росту ввода жилья в 1-м полугодии 2015 г.
С точки зрения рынка это неплохо. С одной стороны это не затоваривание (т. к. количество предлагаемых квартир не зависит от скорости стройки), с другой стороны это рост уверенности для всех сторон, что инвестиционный проект закончится успехом. Раньше сдали — раньше распродали.
Летний спад спроса со стороны граждан пока никак не отразился в сфере жилищного строительства. Впрочем, он достаточно привычен для отрасли, где циклы традиционны, от обычных сезонных (лето — зима), до более глубоких 2–3 летних, связанных с экономикой проектов.
Комментировать