Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Готовьте денежки, банкиры!
Пришло время всерьёз озаботиться подсчётом денег. Рубли раньше как-то терялись за миллионами квадратных метрах в отчётах, о них думали лишь, когда речь заходила о цене метра новостроек.
Но всё меняется. Вводимое в этом году проектное финансирование – это прямой вопрос, сколько надо денег на стройку. Причём, обеспечить эти деньги теперь должны не дольщики, а банки. Какую сумму следует подготовить и зарезервировать банкирам?
Вот с этой точки зрения интересно обратиться к тем цифрам, которые нам преподнёс 2018 год.
Триллион с лишним рублей – оценка тех средств, которые должны были получить застройщики только по договорам ДДУ. Почти 600 миллиардов – старая Москва, почти 150 миллиардов – Новая Москва, почти 300 миллиардов – Подмосковье.
Необходимые поправки
Стоит сделать одну оговорку. Аналитики ЦИАН учитывают метраж по договорам, зарегистрированным Росреестром. Это жёсткая цифра – прямые обязательства застройщиков перед дольщиками. Для получения же полной суммы денег она домножается на цену кв.метра предложения на момент сделки. А вот эта цифирка является весьма плавающей.
К примеру, при 100% оплате покупатель может смело рассчитывать на скидку в 2-4% от указанной цены. А в случае квартир, продающихся по акциям, цена может упасть на 5-15%. Понятно, что доля подобных квартир невелика, однако надо понимать, что указанный аналитиками ЦИАН 1,012 трлн.рублей следует редуцировать где-то до диапазона 0,97-0,99 трлн.рублей. Тем не менее, для красоты цифры всё-таки будем повторять – один триллион рублей.
Второй момент. Речь идёт только о договорах ДДУ, заключенных физлицами. Кроме этого есть значительный пласт квартир, купленных по переуступке прав. Но они нам не очень интересны, так как не имеют уже к стройке особого отношения. Ещё один увесистый мешок денег – это сделки по договорам ДКП или по аукционным торгам. Вот эти деньги точно поступают застройщику, однако квартиры в данном случае уже находятся в построенных домах.
Одним словом, триллион – это то, что идет на объекты в стадии строительства. Но не забываем, что граждане тратят на новостройки ощутимо больше, покупая уже построенное жильё или чужие права требования на квартиры.
Посчитаем метры
На что же потратили триллион дольщики? Расклад здесь такой: 3,05 млн.кв.метров в старой Москве; 1,38 млн.кв.метров в Новой Москве; 3,47 млн.кв.метров в Подмосковье.
По сравнению с 2017 годом показатели Подмосковья не изменились, а вот в старой и Новой Москве приросты купленного метража составили +42% и +48%. Это неудивительно. Именно Москва в последние годы совершила грандиозный рывок по расширению предложения новостроек. Это не могло не отразиться на статистике сделок.
Ипотека в 2018 году по московскому региону заняла долю в 55%. Год назад – 50%. Результат тоже ожидаемый – ведь средневзвешенная ставка ипотеки в завершившемся году достигла исторического дна, около 9,5%. Заметим, что в начале 2019 года она уже превышает 10% за счет январских шагов по подъёму ставки, предпринятых ВТБ и Сбербанком.
Теперь обратимся к удельным цифрам. Без учета скидок средняя цена купленного по ДДУ кв.метра в нашем регионе составила 128 тысяч рублей. Эта цифра относится к 7,9 млн.кв.метров продаж, на которые мы разделили наш триллион.
Распишем структуру цены кв.метра сделки.
50 тыс.руб./кв.м – так в среднем стоит возведение корпуса здания включая внутреннюю отделку и инженерные сети. Эту цифру мы часто видим на торгах по подрядам, которые объявляют госструктуры.
10-20 тыс.руб./кв.м – в эту вилку попадают затраты на внешние сети, подключения, линейную инфраструктуру, социальные объекты.
Цена входа в проект (покупка земли, готового проекта с ГПЗУ) очень разниться по понятным причинам. Однако в среднем она не должна превышать 1/3 от цены продаж. То есть для усредненных подсчетов можно заложить, скажем, 40-50 тыс.руб./кв.м.
Оставшиеся от 128 тыс.руб./кв.м – это прочие отчисления муниципалитету, расходы на банковское кредитование, расходы на сопровождение продаж, налоги и, в конце концов, прибыль застройщика.
Наберет ли 2019-й свой триллион?
Вспомним о грядущем проектном финансировании. Банк, по сути, должен обеспечить деньгами все девелоперские траты, за исключением прибыли застройщика, расходов на кредитование и цены входа в проект. В самом распрекрасном случае это не менее 75 тыс.руб./кв.м. – такова столичная реальность. Для старой Москвы эксперты смело говорят – сто тысяч рублей метр и ни копейкой меньше.
То есть, для поддержания стройки московского региона на уровне 2018 года банки должны зарезервировать примерно 7,9 млн. * 75 тыс. = 592,5 млрд.рублей. Это 60% от того самого триллиона рублей, который собрали граждане на строительство своих квартир в прошлом году. Подсчет, понятное дело, усредненный.
Кстати, откуда должны взяться недостающие до триллиона рубли? Это более 400 миллиардов. Их предстоит собрать в первом полугодии 2019 года, пока средства дольщиков можно привлекать старым порядком. Что-то, конечно, профинансируют богатые девелоперы из своих собственных средств. Но таких осталось очень немного – уж поверьте на слово!
Комментировать