Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Основанием стало отсутствие специальных расчетных счетов в уполномоченных банках. Это одна из ключевых норм переходного периода жилищного девелопмента. В конечном итоге, у застройщиков должен будет появиться отдельный эскроу-счет по каждой стройке.
Всем по счетам!
Переходный период, как намечено, продлится до 1 июля 2019 года, когда окончательно заработают поправки к закону о долевом строительстве, принятые в нынешнем году. Застройщики же пока работают в льготном режиме, впрочем, ряд драконовских мер уже начал действовать.
В их числе – требование открыть специализированный счет в уполномоченном банке. Туда и только туда должны поступать деньги дольщиков, заключивших ДДУ по конкретному объекту. И, в свою очередь, расходование средств с этого счета должно находиться под строгим контролем банка.
Суть этой нормы проста – лишить застройщика возможности использовать деньги дольщика нецелевым образом. К примеру, на соседней стройке или путем инвестиций во что-то другое. Властные органы считают, что такой подход укрепит надёжность инвестиционного строительства и даст дольщику дополнительные гарантии. Напомним, что никуда не девается требование отчислять 1,2% от суммы договора в компенсационный фонд, который играет роль страховщика в нашем случае.
Что же помешало 32 застройщикам открыть специализированные счета?
Каждый несчастен по-своему
Москомстройинвест разбивает список на 3 группы. В первой – застройщики проблемных объектов. Нам хорошо знакомы такие долгострои как ЖК «Царицыно» (АО «Московский комбинат хлебопродуктов»), ЖК «Академ-палас» (АО ОСК), квартал «Триумфальный» (ЗАО ФЦСР), ЖК Sky house (ООО «Олтэр») и прочие. Понятно, что никто не позволит их застройщикам и дальше собирать деньги дольщиков, также ни о каких спецсчетах и речи быть не может. По этим объектам разработаны т.н. дорожные карты строительства, а финансирование стройки идёт иным путём, чем в рамках закона ФЗ-214.
ЖК Царицыно
Вторая группа – застройщики нежилых объектов, которые ранее привлекали средства дольщиков по договорам ДДУ. В принципе, они были бы нам малоинтересны, если бы не одно обстоятельство: ряд этих объектов на самом деле – апартаментные комплексы.
К примеру, клубный дом «Октябрь» (застройщик «Норд-Инжиниринг») по адресу ул.Народного ополчения вл.33. Последнее явление этого объекта на рынке состоялось в начале 2016 года, когда на рынок его вывела инвестиционно-строительная группа «АЛВЕК». А до того в 2011 году адрес появлялся в продаже у иных брокеров, но быстро ушёл в небытие после ряда скандалов.
Имеют отношение к «АЛВЕК» ещё два адреса из списка «32 застройщика» - это ЖК «Клубный дом на Пришвина» по ул. Пришвина, вл. 4а (застройщик - ООО «Кара+») и ЖК «Клубный дом на Менжинского» по ул. Менжинского, вл.30 стр.1 (застройщик – ООО «Кара+»). Здесь мы сталкиваемся с типичной ситуацией в нашем девелопменте, когда формально застройщики у объектов разные, но по сути – всё это один девелопер. Кстати, власть планирует преодолеть эту чересполосицу после 1 июля 2019 года.
ЖК на Менжинского
Еще несколько знакомых нам адресов. Первый – МФК Citimix по ул.Никулинская вл.11Г. Застройщик здесь - ООО «Ксар-Сервис», однако на самом деле в 2017 году на рынок этот объект вывел девелопер APSIS GLOB. А второй объект – это апартаментный комплекс Edison House по Электрическому пер. вл. 10 стр. 1 (застройщик - «Инвестиционная Компания «Приоритет»). Edison House, по сути, ещё только выходит на рынок, его презентация была намечена на этот месяц.
Третий объект - «Лаврский» на Олимпийский просп. вл.10 (ООО «Гаражно-строительный комплекс «Лаврский»). Это второе явление уже знакомого специалистам премиального апартаментного комплекса «Clasico», появившегося в 2015 году.
Прочие объекты из группы №2 менее интересны – там обычные нежилые объекты, в которых помещения продавались в ФЗ-214.
Третья группа состоит из 6 жилых объектов, в которых уже есть зарегистрированные ДДУ, однако спецсчета застройщики здесь так и не открыли. Но мы выделим лишь четыре, где эти ДДУ достаточно многочисленны.
Вот три из них: ЖК «Парк Внуково» в дер.Марушкино (ООО «Бизнесстройгрупп») – типичный представитель новомосковской стройки. ЖК «Измайлово» на Никитинской (ООО «Студия») – объект, выведенный на рынок в 2017 году компанией «Бесткон». ЖК «Время» на ул. Лермонтовская вл.17стр.1 – это снова «Бесткон», хотя формальный застройщик - ООО «Бэст Консалтинг».
Четвертый объект – это достаточно громкий проект, получивший большое освещение в прессе. Речь идет о ЖК «Нескучный Home & SPA», который в прошлом году вывел на рынок экс-владелец «Донстроя» Максим Блажко, создавший новую компанию Gorn Development.
ЖК Нескучный Home & SPA
Объект стал источником ряда скандалов, из которых отметим требование кредитора (банка ВЭБ) продать за долги его с торгов. Пожалуй, именно у этого проекта самое туманное будущее.
Следите за новостями
В каждом конкретном случае ситуация будет решаться по-разному. Где-то застройщику удастся всё-таки открыть требуемый счет, где-то будут привлечены внешние инвестиции (но не ДДУ). Где-то финансирование пойдет по городской дорожной карте.
Ясно одно – власть приступила к исполнению новых требований к инвестиционной стройке. Переходный период вступает в свои права. Ну а потенциальным дольщикам следует внимательно следить за происходящим, и избегать проекты, попадающие под санкции.
Списки же объектов, попавших под запрещение, можно посмотреть на сайте Москомстройинвеста.
Комментировать