Юрий Кочетков: …А деньги мы вам вернём!

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Шаг вперед? Шаг назад!

В своем недавнем интервью ИА ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев отметил, что наши граждане готовы ждать до последнего в случае долгостроя и не идут в суд за возвратом денег. Они искренне рассчитывают, что либо застройщик одумается и закончит стройку, либо государство возьмет на себя строительные заботы или, в крайнем случае, компенсирует дело квартирами из жилфонда.

Любопытно, что до внедрения системы страхования рисков дольщиков дело именно так и обстояло! Фактически, с точки зрения граждан это страхование – шаг глубоко назад. Во-первых, они сами оплачивают страховку, во-вторых, в случае банкротства застройщика получат только деньги, а не квартиры. Сравним же с той практикой, которая сложилась ранее...

Всем нужны квартиры

Одна из проблемных строек с криминальной начинкой – это строительство ЖК «Ваниль» на Каширском шоссе. Этот ЖК долго держал пальму первенства как самый дешёвый объект Москвы. Там был организован жилищно-строительный кооператив «Ваниль», руководство которого просто собирало деньги с граждан, не имея договоров с владельцем площадки.

Пока суд да дело, муниципалитет договорился с ГК «ТЭН», что компания получит проблемный объект и закончит стройку, а также компенсирует пайщикам потери. И вот что интересно, лишь 3 пайщика попросили вернуть деньги! При этом 11 пайщиков решили ждать конца стройки, в 18 – предпочли компенсацию квартирами.

Другой долгострой - ул. Бочкова, вл. 11А, застройка территории «Калибровского завода». Крупный интересный проект СУ-155, архитектура Рикардо Бофилла, но планам помешало банкротство застройщика. По поручению муниципалитета стройку теперь курирует один из крупнейших столичных девелоперов – Capital Group. Он обратился к вкладчикам, точнее, пайщикам, так как СУ-155 также активно практиковала ЖСК, с выбором: квартиры в других ЖК или ожидание.

Отметим, здесь речь даже не шла о компенсации деньгами. В итоге решение распределилось так: 20% пайщиков готовы ждать, 20% не определились, а 60% пожелали квартиры в других проектах Capital Group.

Еще один объект СУ-155 - Новые Черемушки, квартал 10С, корп. 8. Здесь работу ведёт сам санатор этого проблемного застройщика - АКБ «Российский капитал». Его дочерняя структура ООО «РК-Строй» в мае заканчивает сбор всей разрешительной документации и готова начать строительство этого объекта. По сути, это означает, что пострадавшие вкладчики, пусть и не скоро, но в итоге окажутся в новых квартирах.

Таким образом, мы видим, что сложившаяся практика в случае проблемных строек – это получение квартир тем или иным образом. Её корни лежат ещё в эпохе строительства времён Ресина-Лужкова, когда постоянный рост цен на новостройки делал бессмысленным возврат вложенных дольщиком средств.

Прождав впустую два-три-четыре года, дольщик понимал, что, получив деньги, он сможет купить дай бог половину той площади, на которую первоначально рассчитывал. Понимал это и муниципалитет, поэтому всегда искал решение в квартирах.

Страхование идет со скрипом

Что мы имеем теперь? Деньги и только деньги. Внедряемая система страхования рисков дольщиков подразумевает только этот путь. Более того, она по факту избавляет государство или местные органы власти от головной боли решения проблем пострадавших дольщиков. Решение жесткое, но правильное, по-видимому. Заботой государства станет контроль работы самой системы, и надзор за стройками, чтобы никто не увиливал от страхования при сборе денег с граждан.

В упомянутом интервью Константин Тимофеев отметил, что на данный момент застрахованы лишь 46,3 тыс. договоров долевого участия из 78,8 тыс., учтенных его ведомством. Охват пока ещё мал, и это создаёт ненужные муниципальной власти риски. Также со скрипом идёт дело организации единого Компенсационного фонда, куда должны стекаться все страховые взносы. Пока же груз ответственности лежит на плечах десятков страховых компаний и фондов, которые сами по себе способны стать источником новых проблем.

В заключение отметим: неудивительно, что наши граждане хотели бы получить квартиры в случае банкротства или мошенничества застройщика. Своего рода беспроигрышная лотерея.

Первые социологические исследования по теме реновации выявили, что жители старых домов также искренне рассчитывают на выигрыш за счёт муниципального бюджета. В двух словах: чтобы и дом стал новый, и квартира размером побольше. С гражданами всё понятно. А вот зачем была нужна эта реновация власти – эксперты гадают до сих пор.