Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Знакомо?
Думаю, практически любому риэлтору знакомо до зубной боли. Особенно если добавить, что денег у семьи на полноценную доплату, и уж тем более на риэлторские услуги и ремонт новой квартиры, нет.
То есть, какие-то деньги есть, конечно. В конкретном случае — около двух миллионов. А надо, где-то миллионов эдак пять.
Данный случай неплохо освещает психологическую ситуацию, которая складывается на рынке квартир в данный момент.
По большому счёту, это не конкретная задача дозревшего клиента, которую так любят практикующие риэлторы. На самом деле, это задача на выработку общей долгосрочной стратегии решения жилищного вопроса для клиента, которого на маклерском жаргоне зовут «тёплым». Есть пункт «А», надо попасть в пункт «Б», предложите дорогу?
В ходе разговора начали всплывать дополнительные условия. Доходы семьи, во-первых, «серые», а, во-вторых, ненадёжные в условиях предкризисного времени. То есть, ипотеку брать категорически не хочется.
Далее, семья также категорически не готова ухудшать качество дома/квартиры и, тем более, менять район на более дешёвый. Всё понятно и тоже знакомо. То есть, попасть в пункт «Б» через более дешевое «В» у нас не получится.
Предложение подзаработать денег года-двух, а потом вернуться к решению жилищного вопроса, также не встречает оптимизма. Куда девать два имеющихся миллиона? На валютный депозит? А вдруг в 2015 г. заморозят вклады или обяжут поменять всю валюту на рубли по крайне невыгодному курсу? Да и как заработать недостающие средства, если ситуация напоминает парадокс Ахилла: рынок успевает увеличить денежный разрыв между 1-кмн и 2-кмн квартирой, пока семейство зарабатывает денег на покрытие первоначальной разницы.
Конечно, в математической абстракции идеально было бы прикупить на имеющиеся деньги квадратные метры и где-нибудь их заскладировать. Потом заработать ещё и вновь купить немножко метров. И так далее, пока не наберётся этих метров на складе ровно на дополнительную комнату.
Увы, мы живём в реальном, а не математическом мире. Паевого рынка квадратных метров нет, накопительных схем — тоже. Рынок дискретен: один квартирный вопрос — одна сделка/цепочка. Кстати, ипотека как раз и позволят разрубить такой узел, но в нашем случае дорога в пункт «И», с которого ведёт прямая дорожка в «Б», перекрыта шлагбаумом.
Я предлагаю семье ход конём: приобретение на имеющиеся средства однокомнатной квартиры в области. Сперва «вторичка» с вариантом сдачи её в аренду. Семья встречает идею в штыки таким аргументом: а вдруг на дворе кризис и стоимость жилья упадёт в два раза? Было два миллиона, остался один?
Объясняю, что в таком случае в два раза упадёт и разница между 1- и 2-комнатной квартирой в их районе, и семья окажется только в выигрыше. Увы, но парируют тем аргументом, что в ИХ районе цена вряд ли упадёт даже в кризис! К логике здесь взывать бессмысленно, здесь разверзаются глубины психологии.
Уже не в первый раз встречаю мысль, что в кризис непрестижный район или «плохое» Подмосковье рушится ну прямо до копеек, а вот хороший район или, вот, новостройка с «хорошо проработанным проектом» даже в кризис потеряет немного.
Разбираем тогда вариант инвестирования в недорогую новостройку на раннем этапе. Как ни странно, он вызывает понимание и даже размышление — а не засунуть ли туда со временем повзрослевшего сына, пусть-ка поучится самостоятельной жизни. Почему сына нельзя будет отрядить в обсуждавшуюся квартиру вторичного рынка — мне не совсем понятно. Однако я начинаю рассказывать про то, что происходит со стройками в кризисный период и энтузиазм начинает испаряться. Действительно, если «вторичка» может опуститься по стоимости раза эдак в два, то новостройка даже по ФЗ-214 в кризисной ситуации может намертво встать на долгие годы.
Буквально каждое рассмотрение сталкивается с тем, что в кризис любое телодвижение ведёт к отрицательному результату. Новостройки превращаются в долгострои, арендаторы оказываются неплатежеспособными, а ценник твоей недвижимости падает вниз.
В результате семья оказалась (пока) неспособной к каким-либо действиям на квартирном рынке. Попросту говоря, не готовы рисковать. Хотя, как известно, любой кризис — это ещё и новые возможности. Именно кризисное время, зачастую, оказывается наиболее оптимальным для решения квартирного вопроса.
Главное — это всё-таки суметь выбрать стратегию движения, а не сидеть на месте, неся пассивные потери.
Комментировать