Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Растут цены предложения, растут объёмы сделок. Вместе с тем подмечено, что это рост поддерживается в основном заёмными средствами. Ипотека остаётся важнейшей подпоркой квартирного рынка.
«Вторичка» разворачивается
Полгода назад в этих заметках писалось, что грядёт разворот рынка квартир в столице, негативный ценовой тренд на исходе, а 2018 год станет нижней точкой отсчета уровня цен.
События разворачиваются по намеченному сценарию. И первыми это заметили аналитики, собравшиеся на ежегодном мероприятии Московской Ассоциации Риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».
Открывший конференцию Сергей Стерник отметил, что не только Москва в 1-м полугодии стала демонстрировать рост цен на квартиры (+2,4%), но и ряд других российских городов. К примеру, Казань «подросла» на +7%. В противовес Москве стала сдавать позиции область, здесь на вторичном рынке отмечен спад на -6,2% за тот же срок.
Кстати, сейчас уже можно обсчитать и результаты августа по Москве. Вследствие резкого роста курса доллары прирост ценника за 8 месяцев уже составил +6,5%! Четыре процента рынок прибавил буквально за пару месяцев.
Впрочем, речь идёт о ценах предложения. Со сделками ситуация иная. По расчетам отдела исследований ГК «Миэль» цены сделок пока принципиально не меняются, рост идёт исключительно по ценам предложения. Однако руководитель отдела Оксана Витязева недаром назвала свой доклад «Вторичный рынок квартир Москвы: лёд тронулся». Так или иначе, ожидается, что цены сделок будут догонять цены предложения.
Стоит напомнить, что негативный сценарий вторичного рынка мы отсчитываем с 1 января 2015 года. Ценник в Москве тогда стоял на отметке 230 тысяч рублей за кв.метр. Сейчас он вернулся лишь в точку 214 тысяч рублей за кв.метр и не более того. Интересно, что курс доллара тогда составлял 66 рублей за доллар. В середине августа 2018 года он насчитывает практически столько же – 66,75 рублей за доллар.
За 3,5 прошедших года вторичный рынок не только пострадал по цене. Существенно сократился объём предложения выставленных квартир. По данным Ярослава Дарусенкова (глава департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья») если в 2014 в столице насчитывалось 55 тысяч выставленных лотов, в 2016 году лишь 46 тысяч, то ныне – 40,6 тысяч. Спад цен привёл многих владельцев квартир к выводу, что пока не время продавать.
Новостройки условно стабильны
На первичном рынке наблюдаются сходные ценовые тенденции. Сергей Лобджанизе (директор bnMap.pro) привел следующие цифры: в Москве ценник постепенно растёт, а в области – падает. Так, на июль 2018 года средневзвешенная цена новостроек Старой Москвы составляла 280 тыс.рублей/кв.метр, в Новой Москве - 105 тыс.рублей/кв.метр, а в Московской области – 82,3 тыс.рублей/кв.метр. При этом в начале года область пребывала на планке 90 тыс.рублей/кв.метр.
По итогам августа вряд ли будет наблюдаться скачок цен на новостройки. В отличие от вторичного рынка, первичный давно строго ориентируется на рубли и на скачки курса особо не реагирует.
Стоит также вспомнить, что на первичном рынке сильное влияние имеют скидки и акции. Рост цен здесь начинается отнюдь не с роста цифр в листингах предложения. Первыми исчезают скидки и сходят на нет всякие акции.
По словам Сергея Лобджанидзе, ситуация со скидками стабильна. Это свидетельствует, что реального роста цен сделок нет (как и на «вторичке»). Что касается объема сделок ДДУ, то соблюдается примерно такая пропорция: на 2 сделки в Старой Москве приходится 2 сделки в области и 1 сделка в Новой Москве.
Все хорошо, если бы не ипотека…
Аналитики сходятся во мнении, что спад на столичном квартирном рынке закончился. Перед нами перспективы нового цикла роста. 2018 год почти каждый месяц обновляет рекорды как заключенных ДДУ, так и сделок вторичного рынка. Но вместе с тем настораживает то, что доля ипотеки в сделках перевалила за 50%. Ярослав Дарусенков привел такие цифры по вторичному рынку: в Старой Москве эта доля составляет 54%, в Новой Москве – 56%, в области – 57%. На первичном же рынке эта доля в отдельных проектах переваливает за 80%!
Наметившийся рост может быть оборван банальным скачком ставки ипотеки. Её влияние стало через чур значительным для квартирного рынка.
В условиях же относительно благоприятной экономической ситуации и сдерживаемой инфляции квартирный рынок столичного региона вполне может показать устойчивый рост уже со следующего 2019 года.
Комментировать