Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Апартаменты, кстати, это тоже устоявшийся тренд в сегменте дорогого жилья. Практически все громкие проекты последних двух лет («Театральный квартал», «Турандот», «Golden Mile private residence», «НегоциантЪ», «St. Nickolas» и пр.) — всё это апартаментные комплексы, и никакого снижения ценника по сравнению с обычными жилыми проектами здесь не наблюдается.
В принципе, реконструкция старых домов центра — это довольно привычный для застройщиков способ получить себе в копилку элитный проект. Однако он имеет два ключевых недостатка: первый — это проблемы с автостоянкой и второй — ограничение по продаваемым объёмам квартир/апартаментов.
Трудности реконструкции
Действительно, плотная застройка центра города не позволяет такую роскошь как наземная автостоянка при новостройке или даже встроенно-пристроенный паркинг. Остаётся зарываться в землю. Но здесь снова беда — сложная геология, дома-соседи с непрочными фундаментами, различные кабели и коммуникации резко увеличивают себестоимость каждого пройденного вглубь метра котлована. Недаром машиноместа в подземных автостоянках центра стартуют от 100 тысяч долларов за штуку. Извините, но это стоимость очень хорошего внедорожника престижной марки. В результате очень многие проекты элитного рынка либо вообще не имеют паркинга, либо место достаётся далеко не каждой квартире/апартаменту — куда уж тут до нормы 2 м/места на квартиру!
Вторая беда в том, что даже если вы при реконструкции добились права надстройки здания, то много радости это не принесёт. В центре действуют жесткие ограничения по высотности строительства и архитектурной композиции той или иной улицы. То есть, реконструкция даёт нам от одной до, примерно, восьми тысяч квадратных метров продаваемых площадей. Для сравнения: не самый масштабный 17-этажный восьмиподъездный панельный дом в спальном районе — это около 40 тысяч квадратных метров квартир.
Естественно, застройщики изо всех сил пытаются преодолеть эти ограничения. «Голубая» мечта каждого — втихую снести старое здание и построить новодел, выжав из площадки по максимуму и машиноместа, и квартира. Однако, как показал опыт сноса в августе дома Прошиных на Тверской-Ямской, кончиться такое варварство может очень печально. Там у застройщика отобрали право застройки и грозят дальнейшими неприятностями вплоть до суда.
Отделка как тренд
Ещё один важный тренд — это эксклюзивная отделка квартир. Теперь уже не принято выходить на рынок без предложения отделанных под финиш квартир/апартаментов. А кое-кто уже добавляет и мебель!
Вот интересный факт: известный на рынке элиты проект Knigthsbridge Private Park, присутствующий в экспозиции с 2010 года, уловив этот тренд (в нём первоначально предлагались квартиры без отделки), предложил покупателям дизайн-решения их квартир от британской компании LINLEY. А последняя громкая новинка сентября «НегоциантЪ» сразу анонсирует отделку от дизайнера Карло Коломбо и компании «Belvedere». Интересно, что в случае отказа от этого решения покупателю могут компенсировать около $5000/кв.м.
Апартаментные проекты «St. Nickolas» и «Mon Cher» также предлагают продукт с отделкой, но опция отказа от неё клиенту не предоставляется. Причём в данном случае цена уже включает и отделку. А вот в случае «Турандот» и «Golden Mile private residence» клиенту придется доплатить за неё к цене апартамента 2500 евро с метра и выше того.
Стоит заметить, что в перечисленных проектах задействованы громкие в мире архитектурного дизайна имена, такие как Жак Гранж, Megre Interiors, Yoo. Характерно, что отделкой мест общего пользования в домах также будут заниматься эти дизайнеры.
Кстати, то, что квартиры с отделкой распространились лишь в двух сегментах (эконом и элита) — пока не нашло достойного объяснения. Считается, что в эконом-классе это дает возможность привлечь дополнительный контингент покупателей (к примеру, инвесторов в арендные квартиры), а в элите — что таким образом застройщик гарантирует тишину и спокойствие первым заселившимся жильцам. Однако точно такие же преимущества получил бы и любой проект бизнес-класса, но пока в этом сегменте отделка крайне редка.
Комментировать