Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Таковы три основные новости, о которых удалось узнать на состоявшейся на прошлой неделе встрече экспертов «Девелоперская среда. Апартаменты: все о форматах и содержании», организованной ассоциацией REPA.
Апартаменты в роли бедной Золушки
В зале собрались представители ведущих столичных компаний, работающих с форматов апартаментов на рынке, от власти участие принял Александр Гончаров (Москомстройинвест). Участники отметили, что апартаменты заняли существенную нишу на рынке новостроек столицы, они приняты и признаны покупателем, однако остаётся ещё целый перечень особенностей, которые не позволяют апартаменты считать полноценным жильём.
Как заметил Александр Гончаров, хорошо известно, что в этом формате жилья нет обычной регистрации, что по-другому рассчитывают налоги на имущество и возможны проблемы с инсоляцией, однако потребитель значительно меньше знает о другом перечне проблем.
Во-первых, жилец апартаментов не защищён жилищным кодексом – к примеру, у него соседи могут шуметь хоть 24 часа в сутки. Во-вторых, не возникает никаких прав на общедомовую собственность. В-третьих, нет возможности воздействовать на управляющую компанию, которая обслуживает апартаментный комплекс. В-четвёртых, апартаменты невозможно купить по программе ипотеки с господдержкой.
Недостатки апартаментов капитализируются в виде скидки на цену квадратного метра. Действительно, до сих пор они отстают от обычных квартир в жилых комплексах до -20% от цены метра.
Екатерина Тейн (Группа ПСН) дала такие цифры: при разнице цены всего в 5% на один проданный апартамент придётся 1,8 проданных квартир. То есть, маленькая скидка не удовлетворяет покупателей. Чтобы парировать разницу в спросе на эти два вида жилья необходимо дать скидку примерно в 12%.
Особый формат предполагает отделку
Характерной особенностью формата апартаментов остаётся то, что застройщик старается продавать товар с готовой отделкой. Такая опция есть в МФК Match Point, элитных комплексах St.Nickolas и Mon Cher, апарт-отеле YE’S и многих других. Всё дело в том, что застройщик стремится создать комплексный, законченный продукт, который бы существенно отличался от формата обычных жилых комплексов.
Более того, он заинтересован в привлечении инвесторов, готовых сыграть в доходность апартаментов от аренды или перепродажи на вторичном рынке.
Напомним, что обычно отделка для застройщика имеет себестоимость около 8-12% от полной инвестиционной себестоимости объекта, а вот физлицо затратит примерно в полтора-два раза больше, да ещё будет потеряно от одного месяца и более его рабочего времени.
Как уже выше было сказано, власть отказалась от идеи уравнять в правах апартаменты и квартиры. Такую инициативу выдвигал в прошлом году ряд депутатов Госдумы. В принципе, такое решение разумно. Слишком различаются требования и условия, в которых создаются обычные жилые дома и апартаментные комплексы.
Однако что такое «апартаменты» законодательно так и не определено (мы не говорим о случае апартаментов в составе отелей). В результате Минстрой уже второй год ведёт работу по законопроекту, который бы позволил сформулировать это понятие и расставить все точки над i. А этих точек, надо сказать, предостаточно...
Городские оборотни
В последнее время в столице ширится противостояние строителей и жителей города. Для последних апартаменты, как ни странно, несут особую угрозу.
Дело в том, что застройщики нередко возводят первоначально как бы нежилой объект (административное здание, гостиницу и т.п.), однако на последней стадии он оборачивается апартаментным комплексом.
В результате на район падает дополнительная нагрузка – здесь становится больше автомашин, растут очереди в магазины, культурно-бытовые объекты, да и просто становится теснее. Жители района очень хорошо это понимают и активно противодействуют такому партизанскому формату стройки.
Как пример можно привести силовое противостояние в Коньково, где на Профсоюзной улице по-тихому пытались воздвигнуть 28-этажный апартаментный комплекс на месте маленькой автостоянки возле магазинов. Однако «коньковцы» буквально грудью встретили строительную технику и до сих блокируют стройку.
Московская власть пока старается не обращать внимание на подобные инциденты. Формату апартаментов в городе дан зелёный свет, более того, муниципальные органы поддерживают решение застройщиков о переводе апартаментных комплексов в жильё, если последние того захотят и создадут все необходимые условия.
Однако стоит понимать, что апартаменты внутри жилых кварталов были и остаются миной замедленного действия, которая, в том числе, может привести к серьёзным последствиям.
Комментировать