Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Это заслуга не только девелоперов, нарастивших здесь объём предложения и снизивших цены, но и результат общего развития инфраструктуры главного делового района города.
Как стать жилым районом
Компания Knight Frank на состоявшемся недавно пресс-мероприятии представила отчёт "Москва-Сити: новые горизонты для жилых небоскрёбов", где дала развернутую картину рынка жилых апартаментов в этой локации.
Москва-сити насчитывает уже два десятка лет в своём развитии. Ещё недавно казавшийся сплошной стройкой район обрёл свои окончательные черты, и ныне живёт особой, кипучей жизнью. Предполагавшийся местом приложения труда «белых воротничков», он стал мультифункциональным районом, где доминирующим оказалось жильё в формате апартаментов.
ММДЦ Москва Сити
Как отметила в своей презентации Людмила Потапова (директор департамента жилой недвижимости Knight Frank) Москва-сити развивается в тренде всего мирового сегмента небоскрёбов. Если в 1980 году офисы занимали 90% всех площадей ста самых высоких небоскребов в мире, то ныне их доля снизилась до 38%. А вот жилая площадь наоборот выросла с 1 до 11%.
Конечно, в Москва-сити жилые апартаменты в конечном итоге будут занимать значительно большую долю, чем упомянутые 11%. Помимо существующих апартаментных проектов рынок ожидает минимум один небоскрёб на участке №20 от «Мосинжпроекта» (общая площадь 280 тыс.кв.метров), который ещё больше сместит доли в пользу жилой функции.
Рынок развернулся к покупателю
А всё началось с двух конкурировавших между собой мультиформатных проектов – «Город столиц» от Капитал груп и «Федерация» от Миракса. С середины нулевых годов суммарно они поставили на рынок около 820 апартаментов с ценой квадратного метра от 8 тысяч до 15 тысяч долларов. Затем к ним прибавились «Империя», «Меркурий-сити», «ОКО», «IQ-квартал» и год с лишним назад «Neva towers».
За десять с лишним лет рынок апартаментов Москва-сити кардинально перестроился. Во-первых, произошла дедолларизация предложения, нынче цены исчисляются в рублях. Во-вторых, существенно уменьшилась площадь лотов. Еще десять лет назад нормой были 150/250-метровые апартаменты, что соответствовало требованиям элитного рынка, а ныне наблюдается изобилие лотов размером в 60-90 кв.метров. Ещё одним важным новшеством стала финишная отделка – она пришла в район относительно недавно. По расчетам экспертов Knight Frank в 2016 году доля готовых апартаментов составляла 62% от всего предложения, а в 2018 – уже 84%.
Причиной таких структурных изменений стали два кризиса, ударивших и по апартаментному рынку Москва-сити. Речь идет о кризисах 2008 и 2014 годов. Существенно сократившийся платежеспособный спрос вынудил не только отойти от долларового исчисления, но и сильно редуцировать полную стоимость среднего лота. То есть, снизился не только размер апартамента, но и цена кв.метра. Так, средняя цена метра в 2106 году составляла 715 тысяч рублей, а ныне – всего 517 тысяч.
Что интересно, живущий параллельно рынок офисных площадей Москва-сити решал свои проблемы лишь за счет снижения цены метра. Сильный рост вакантности офисных площадей в 2014-2105 годах удалось парировать коррекцией ценника, и сейчас состояние офисного рынка здесь расценивается как вполне стабильное.
Высокие перспективы
За прошедшее десятилетие Москва-сити стал вполне обжитым районом со своим собственным ритмом жизни. Мы видим высокую концентрацию баров, кафе, ресторанов, их сейчас насчитывается 113 штук. Появились здесь многочисленные виды сервиса, ожидается строительство своего собственного концертного зала. Существенным подспорьем стали приход сюда линии метро МЦКД.
Ещё есть проблемы с парковкой, но уже возведён под крышу отдельный многоуровневый автопаркинг. Буквально за два года число парковочных мест должно удвоиться и достичь отметки в 20500 штук.
В планах развития района – строительство трёх подземных переходов, которые должны связать его с соседними районами. Ждут в Москва-сити вылетную магистраль Северного дублёра Кутузовского проспекта и ТПУ «Сити». Вновь началось проектирование железнодорожного вокзала, который, возможно, свяжет район с аэропортами.
Развитие района и снижение цены лотов не могло не отразиться на динамике числа сделок. По данным экспертов Knight Frank за 9 месяцев нынешнего года проведено около четырех сотен сделок. Это, кстати, итоговый показатель всего прошлого 2017 года. То есть, налицо увеличение числа сделок примерно на треть. Впрочем, не стоит скидывать со счетом и факт увеличения объёма предложения в этой локации – оно достигло значения в 952 лота. Большим подспорьем стала вторая очередь «Neva towers», где и размер апартамента невелик и цена квадратного метра самая низкая по району.
Если же говорить о лидерах по ценам, то стоит упомянуть уже построенные башни «ОКО» и «Меркурий сити». Ценник здесь почти в два раза превышает «Neva towers». В этих двух башнях до сих пор не распродано 35-45% лотов. Другим долгожителем рынка считается «Федерация», где экспонируется 30% лотов. С первичного рынка полностью ушли лишь два небоскрёба – «Город столиц» и «Империя».
В заключение отметим – вторичный рынок апартаментов чрезвычайно беден. Главную скрипку в Москва-сити до сих пор играют новостройки.
Комментировать