Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Наиболее сильный рывок сделал вторичный рынок, где, помимо прочего, наблюдается устойчивое снижение предложения.
Москва – лидер среди регионов по ДДУ
Итак, как и ожидалось, апрель дал нам очередные рекорды по статистике сделок и выданных ипотечных кредитов. Впервые в истории московского квартирного рынка в недекабрьский месяц было заключено более 6 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Росреестр отрапортовал о 6105 ДДУ по итогам апреля.
Важной вехой стало то, что Москва впервые стала лидером среди всех регионов по суммарной статистике ДДУ за 2018 год. Она сместила предыдущего короля горы – Подмосковье, где за 4 месяца заключили 28227 ДДУ. В Москве за тот же срок насчитали 28929 ДДУ, и по всем признакам лидерство столица в ближайшее время не упустит.
В прошлом обзоре по итогам 1-го квартала 2018 года уже предсказывалось, что апрель станет пиковым месяцем. Возможно, что более благоприятного сочетания спроса и предложения теперь не будет долго. Май уже выдался теплым, дачным – это запустило сезон отдыха и отпусков. Впереди летний июнь, а затем наступят ожидаемые поправки к ФЗ-214, которые серьёзно осложнят жизнь и застройщикам, и покупателям. Если власти не одумаются, конечно.
Специфика апреля состоит в том, что именно на этот месяц приходится урожай работы в трёх предыдущих. Получив в январе бонусы/дивиденты по итогам прошлого года, потенциальный покупатель тратит 2-3 месяца на подбор варианта, стараясь успеть провести сделку до майских праздников.
Учитывая обширное предложение на рынке новостроек столицы, выбор сделать нетрудно. Если, конечно, не попасть в ситуацию под названием «глаза разбегаются». Осуществив подбор в течение 2-3 месяцев, покупатель выходит на регистрацию сделки в апреле. Это касается и вторичного рынка.
Статистика по вторичному рынку также сугубо положительная – почти 13 тысяч переходов прав по Москве, если верить Росреестру. В принципе, здесь рекорд условный – к примеру, два года назад в апреле также насчитали 12714 переходов прав. А за месяц до того – аж 13363 перехода.
Понятно, что на вторичном рынке нет драйвера под названием «1 июля 2018г.» Поэтому и хочется особо отметить успехи риэлторов. По итогам четырёх месяцев статистика сделок «вторички» - 43131 переходов прав, то есть, более 10 тысяч в месяц.
И вот ещё какой интересный момент: в апреле цены предложения «вторички» неожиданно выросли на +1,3% и ныне вновь превышают планку в 200 тысяч руб. за кв.метр. По всей видимости, рост цен предложения был спровоцирован резким весенним скачком курса доллара.
Как правило, рост ценника более чем на 1% находится уже за пределами статистической погрешности и свидетельствует о развороте рынка. Впрочем, по одному месяцу судить рано. Тем более что на носу не только отпускной сезон, но и крупное спортивное мероприятие – Чемпионат мира по футболу, который уже изрядно опустошил кошельки неистовых болельщиков.
И ещё важный нюанс: риэлторское агентство АН САВВА отметило существенное сокращение объёма предложения по апрелю – минус 4,4%, причём наиболее пострадали 1-комнатные квартиры, где снижение составило -6%. Видимо, здесь тоже проявляется влияние ЧМ-2018, именно такие квартиры обещают прекрасную доходность по аренде в ближайшие пару месяцев.
Ипотека остается в тренде
Осталось нам разобраться с апрельской ипотекой.
Полное число ипотечных договоров по Москве всех видов (в силу закона и в силу договора) в апреле составило 7202 договора. Впервые превышена отметка в семь тысяч ипо-договоров.
Средневзвешенная ставка продолжает снижаться, однако темпы этого снижения стали невелики. Особенно это касается ипотеки под долевое строительство. В результате разница между ставкой первичного и вторичного рынков практически стёрлась – она составляет примерно 0,14%.
Напомним, что сейчас средневзвешенная ставка насчитывает чуть более 9,5%. В то же время, в Указе «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» установлен таргет для этой ставки в 8%. Словом, ещё есть куда снижаться.
Комментировать