Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Однако была озвучены и совершенно обратная по масштабам цифра: всего 25 тысяч рублей в месяц — и вы можете снять хорошую однокомнатную квартиру в Кунцево! Присутствующие на этом мероприятии с сомнением пожали плечами, мол, это вряд ли. А потом призадумались — почему бы и нет?
На самом деле гадать особо не стоит. Достаточно просто заглянуть в ЦИАН, раздел аренды, чтобы убедиться — в Москве в самом злачном на рынке аренды сезоне «сентябрь—октябрь» вполне можно снять приличную квартиру за эти деньги. Более того, есть московские квартиры и того дешевле!
Впрочем, не всё так просто. Москва — она очень разная. В диапазоне 23–25 тысяч, в основном, найдутся квартиры либо глубоко за МКАД, либо в таких отдаленных от жизни районах как Загорье, Дегунино, Метрогородок. Но добавьте буквально пару тысяч — и уже появятся квартиры едва ли не в пешей доступности от метро. Правда, станции метро довольно удаленные от центра.
Что же происходит с рынком аренды? Ещё год назад мало—мальская «однушка» в пределах МКАД начиналась от 30 тысяч рублей в месяц…
Сезонность
Спад на рынке аренды традиционно отсчитывают с мая. Для многих учащихся май—июнь — последние месяцы, когда еще нужна квартира или комната. В совсем дешёвом сегменте квартиры освобождают те приезжие, которые привыкли летом возвращаться в родные пенаты для занятия сельским хозяйством или летними сезонными работами. Впрочем, их-то как раз могут заменить те, кто прибывает в Москву на летний ремонтный сезон. В любом случае с мая сдать квартиру по хорошей цене становится на порядок сложнее, чем в первом квартале года, к примеру.
Летом наступает еще одна беда: кроме оттока традиционных арендаторов хозяева жилья сталкиваются с сезонной конкуренцией — на рынок поступают многочисленные квартиры «на 2–3 месяца». Это семьи, отбывающие на дачу, которые готовы сдать по небольшой цене пустующее жильё, заперев, нередко, все вещи в одной из комнат.
Однако ситуация переворачивается на 180 градусов в августе—сентябре! Возвращаются дачники, возвращаются студенты, возвращаются и сезонные работники. Рынок снова оживает: первыми сметаются самые дешевые квартиры возле метро, потом просто дешевые квартиры, а остаются в итоге лишь такие, где цены поражают самое пылкое воображение.
Сезон-2014
Так вот… Что-то сломалось в этом году. Нет, приехали на учебу и студенты, приехали те, кто подрабатывает осенью, однако их явно не хватило на тот объём квартир, который так хочется сдать в столице. По той простой причине, что уже давно стал оскудевать основной источник арендаторов: обычных тружеников, офисных и производственных. Те, которые особо на сезонность и не смотрят. Именно они освободили квартиры, поставив их хозяев в сложное положение этой осенью.
Почему это произошло? Да тут всё просто — рынок аренды тесно связан с состоянием экономики. Подъём экономики отражается в спросе на рабочие руки, ведь он генерирует рабочие места. Так сложилось у нас, что именно Москва первой даёт здесь отклик. Спрос на рабочие руки (и головы) — это и спрос на квартиры. Кто-то меняет глубинку на столицу, кто-то уменьшает свой ежедневный путь на работу, покидая Подмосковье. Кто-то просто снимает более дорогую, но при этом и более удобную и качественную квартиру. Рабочие места — это ведь ещё и дополнительные деньги для рынка аренды.
А что происходит ныне? Откровенный экономический спад — раз. То есть, ни о каком приросте рабочих мест речи нет. Увеличение расходов на жизнь — два. Всё стало дороже, но при неизменной рублёвой зарплате это означает, что надо сокращать затраты на аренду. Наконец, банально многие из тех, кто держал ранее квартиры «под паром» (в т. ч. и пресловуты инвесторы в квартиры), наконец-то выставили их на рынок аренды.
Как результат, сместилось соотношение спрос/предложение и сместилось отнюдь не в пользу квартировладельцев. Отсюда главное следствие — пришлось снижать цены аренды, что мы теперь и наблюдаем.
Что дальше
В принципе, 5 тысяч рублей в месяц — не сильная подвижка вниз даже для малокомнатных квартир. Тем более, что буквально 3–4 года назад 23–25 тысяч рублей/мес. — это была нормальная цена удаленных от цивилизации московских квартир, а в диапазоне 25–27 тысяч рублей/мес. вполне можно было подыскать что-то и рядом с метро.
Однако сам факт того, что цена пошла вниз говорит о многом. К примеру о том, что пора задуматься о снижении цен предложения/сделок на вторичном рынке. То есть, речь уже о продаже.
Аренда — самый чуткий прибор неблагоприятных изменений на рынке недвижимости. Снижение доходов от неё пусть не сразу, но рано или поздно толкает хозяев на выставление квартир в базы предложений. Но дело даже не в этом… Ухудшение экономического климата ведёт к снижению реальных доходов граждан, уменьшению темпов накоплений и неуверенности в завтрешнем дне, которое ограничивает готовность взять ипотеку. А это всё вкупе может нанести серьёзный удар по рынку недвижимости, вогнав его в депрессионное состояние на долгие годы.
Пока рублёвые цены на «вторичке» не падают. Пока упала лишь аренда. Однако, в народе говорят, что «лиха беда — начало». Такая поговорка, к слову сказать, радости не несёт ни арендаторам, ни покупателям, ни хозяевам квартир. Ибо в конечном проигрыше оказываются все!
Комментировать