Юрий Кочетков: Август – слишком много ДДУ, слишком...

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Это число столь высоко, что заставляет пристально приглядеться к нему, ведь за всю историю сбора статистики по ДДУ показатель в три тысячи договоров был превышен лишь единожды – в очень «горячем» декабре 2014 года.

Был ли рекорд? Какие вообще есть свежие данные о текущем рынке долевого строительства в Москве?

Могучий рынок долевого строительства

На прошлой неделе заместитель Председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров обнародовал некоторые интересные цифры касательно долевого строительства в столице. Так, объём привлечённых средств в долевое строительство по действующим договорам составляет 580 миллиардов рублей. На эти деньги на вторичном рынке можно было бы приобрести 72,5 тысячи стандартных «двушек» по цене 8 миллионов рублей, к примеру.

В то же время, число действующих договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым застройщиками пока не исполнены обязательства перед гражданами, - около 57 тыс. штук. Напомним, что за последние годы в месяц в среднем заключается около двух тысяч договоров ДДУ, ещё 100 – 200 квартир приобретаются по схемам ЖСК, а если учесть ещё и квартиры с правами собственности, которые приобретаются гражданами у застройщиков в построенных домах, то за месяц оборот рынка столицы составляет более 2,5 тысяч квартир и апартаментов.

Впрочем, существуют и другие виды приобретения или резервирования квартир, которые выходят за пределы регулирующего ФЗ-214. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев в августе на бизнес-бранче, организованном ИД «Коммерсант» заметил, что в столице примерно 12-14 застройщиков из 208, работающих в жилищном строительстве, регулярно нарушают правила ФЗ-214.

Более того, стоит вопрос о том, что стоит создать реестр т.н. «правильных» застройщиков, работа которых соответствует букве указанного закона. Возможна, что эта идея будет реализована уже в следующем году. Подобный реестр даст дополнительную опору решениям покупателей в приобретении квартир на первичном рынке.

Учёт неформальных видов приобретения квартир по понятным причинам затруднён, и это беспокоит муниципальные власти. По словам Константина Тимофеева всего в столице насчитывается 702 пострадавших дольщика, причём 90% из них покупали вне схемы ДДУ. Однако не следует считать, что само по себе заключение договора ДДУ – гарантия от всех неприятностей.

К примеру, застройщики так или иначе регулярно задерживают сроки ввода объектов в эксплуатацию. В таких случая «пострадавших дольщиков» не возникает, и чиновники советуют попросту обращаться в суд с требованием выплатить компенсацию. Бывают и иные нарушения прав дольщиков.

Хотелось бы точности и контроля

Есть в долевом строительстве более сложные коллизии. Чем они вызваны? Руководитель Москомстройинвеста рассказал, что в принципе застройщики обновляют бухгалтерскую отчётность раз в квартал, а в случае налоговой службы – она получает данные от застройщиков раз в год.

Это не позволяет ввести контроль движения денежных средств, которые граждане вносят на строительство. За три месяца можно организовать и двойные продажи, и выведение средств, и их нецелевое использование.

Идея «эскроу-счетов» в банках, на которые бы граждане вносили свои деньги, оказалась практически нереализуема. А ведь именно банки находятся под самым пристальным «колпаком» (в лице Центробанка), и именно здесь мог бы возникнуть и контроль за средствами долевого строительства практически в режиме он-лайн.

Возвращаясь к рекорду августа: аномальный статистический результат по ДДУ, о котором сообщил Росреестр, нуждается в проверке. Дело не только в том, что август – вполне себе отпускной месяц, в котором не следует ждать рекордов.

Во-первых, летом на рынок вышло не так много новинок, всего около 10 штук, из которых в трёх корпусах продаются квартиры в собственности от городского застройщика КПУГС, массового и дешёвого в списках новинок не наблюдается.

Во-вторых, прямые данные о застройщиков касательно активности покупателей не свидетельствуют об ажиотаже на рынке, даже, скорее, наоборот.

Наконец, «Черная пятница» распродаж, проведённая в последней декаде августа никак не могла дать всплеск в статистике – да, там было много заключено сделок, но в договора ДДУ они могут превратиться только в сентябре. Увы, но есть, как говориться, технические моменты в деле регистрации.

Одним словом, пока возьмём паузу – рекорд зафиксировали, но был ли рекорд по ДДУ на самом деле?