Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Документ предваряет массовый переход долевого строительства на новые рельсы, намеченный на 1 июля этого года. Вкупе с критериями проектов, которым будет позволено работать по старой схеме, он создаст столь желанную определенность для застройщиков.
Документы, сроки, база данных
Что содержат в себе данные рекомендации?
Во-первых, дается перечень ключевых документов, на основе которых банки будут принимать решение об открытии проектного финансирования для конкретного застройщика. Параллельно Минстрой обращает внимание на то, что банку не следует требовать избыточную документацию, способную затормозить подготовку основного пакета. Кроме того, банкам следует своевременно разработать внутренние документы, регламентирующие вопросы организации и осуществления кредитования застройщиков.
Во-вторых, Минстрой даёт отсылку на стандарты качества и требования к застройщику, ведущему жилищное строительство. Эти стандарты разработаны специалистами ДОМ.РФ.
Соответственно банкам необходимо разработать систему дистанционного взаимодействия с застройщиками и организовать контроль рассмотрения заявок застройщиков с учетом данных требований и стандартов качества. Помимо этого, банку рекомендуется принять решение о предоставлении или отказе по кредиту в течение 45 дней с момента подачи документов.
На состоявшейся недавно конференции «Девелопмент. Проектное финансирование: банки раскрывают карты» (организатор – event-агентство «Событие») сразу несколько представителей банков заявили о том, что от момента поступления заявки застройщика до так называемой сделки по кредитованию ныне проходит в среднем 3-4 месяца. По сути, Минстрой требует сократить этот период примерно в два раза.
В-третьих, рекомендации лишний раз напоминают всем участниками процесса проектного финансирования о том, что следует своевременно и корректно вносить информацию в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Банки должны опираться на эту информацию при рассмотрении заявки застройщика.
Наконец, 3 дня – такой срок рекомендован для того, чтобы мотивированно сообщить застройщику о том, что банк не готов его кредитовать, если уже стало понятно, что сделки не будет. Пожалуй, это требование выглядит самым простым и легковыполнимым.
Первое эскроу уже раскрыто
В принципе, ни для банков, ни для застройщиков эти рекомендации не являются чем-то новым. Практически все крупные банки, так или иначе, уже имеют опыт по предоставления проектного финансирования. Дело в том, что проектное финансирование в случае жилищного строительства – это, по сути, хорошо знакомый кредит на стройку под залог активов застройщика.
По словам банкиров счета эскроу – это тоже не новость. Светлана Назарова, представитель Сбербанка на упомянутой выше конференции указала, что чистое эскроу сейчас составляет около 70% от всех кредитных сделок с девелоперами. Более того, есть уже один прецедент раскрытия эскроу-счетов для застройщика: воронежский ДСК успешно достроил дом, квартиры в котором дольщики оплачивали через эскроу-счета, и получил доступ к накопленным на счетах средствам.
Как ни странно, но московский регион – отнюдь не лидер по числу эскроу-счетов для девелоперов у Сбербанка. Его опережает Уральский федеральный округ. Однако денег на эскроу-счетах, конечно, больше всех собрали Москва и область, тут вопросов нет.
Еще одна интересная цифра по Сбербанку РФ: 204 сделки по проектному финансированию уже заключены к началу апреля. Это, на самом деле, немного. Причем, не все они преследуют цель замещения старой схемы работы с дольщиками.
По осторожным оценкам прочие банки, которым разрешено осуществлять проектное финансирование, дают в эту статистику еще около 400 сделок. А по-хорошему в июле 2019 года должны быть тысячи и тысячи заключенных сделок проектного финансирования между банками и девелоперами. Это и есть ключевая проблема, которую видит Минстрой. Именно для этого и выпускаются настоятельные рекомендации.
И банки, и девелоперы должны быть максимально подготовлены к переходу на проектное финансирование и эскроу-счета. Иначе стройки попросту встанут. А это породит новый вал обращений обманутых в своих ожиданиях дольщиков. Зачем тогда, спрашивается, огород городили?
Комментировать