Юрий Кочетков: Бесконечная игра в «классики»

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Об этом и многом другом говорили ведущие эксперты рынка на Круглом столе «Активность в сегменте премиум-класса: чем обусловлен выход новых проектов» в прошлую пятницу.

Кому «Мерседес», а кому «Запорожец»

Покупатель ищет не класс, а квартиру. С этим согласны практически все. Однако он пристально присматривается и к тому, что застройщик строил ранее, и к тому, чем будет «нафарширован» новый объект, и к тому — кто будет с ним жить рядом на общей площадке этажа. Как бы не были важны метраж квартиры и бюджет покупки, но почему-то обеспеченный покупатель избегает панельных зданий, да и пресловутый комфорт-класс тоже недолюбливает.

Примерно также, находясь в поисках автомобиля, потребитель говорит себе — «хочу джип или хороший кроссовер», «не хочу дешевую коробочку с мотором». Да, мало кто с порога заявляет, зайдя в салон, — «Мне чего-нибудь S-класса и побыстрее!», однако какое-то понимание класса есть и у клиента, и у брокера, и у производителей автомашин.

В московской жилой недвижимости также давно сложилось общее понимание классов. Есть «панель» и что-то вроде неё — жить можно, но только если не хватает на что-либо более приличное. Есть «элита», то есть некая высшая лига с имущественным цензом жильцов, с запросами на шубохранилище и мойку лап для собак. И есть что-то посередине. Вот это «что-то» потом начинает дробиться в умах застройщиков, рекламщиков, журналистов на более мелкие составляющие. Выработав какой-нибудь «комфорт» или «премиум», его пытаются внедрить в умы потребителя.

Не менее важная задача — донести желаемый класс нового здания до архитекторов и проектировщиков. В том же центре Москвы мы и поныне наблюдаем скорбные параллелепипеды новостроек нулевых годов, которые остались и по начинке, и по архитектуре на уровне брежневской «панели». Проектировщик — он, к примеру, привык экономить и уплотнять, и с этим пока ничего не поделать.

Как рождаются классы

В своё время с большим трудом в умы граждан было внедрено понятие элитного «клубного дома». Обязательно в центре города, обязательно «монолит», обязательно подземный гараж и не более 40 квартир. Прошли считанные годы, гараж стал в принципе обязательным для строительства, «панель» попросту исчезла из Москвы, а элитные здания стали с лёгкостью пересекать рубеж и в 100 квартир, оставаясь при этом на пике цен.

В прошлый кризис появилось понятие «комфорт-класс». Оно и до сих пор активно используется в рекламе. Задача слова «комфорт» в данном случае очень проста — застройщик даёт понять, что он будет строить относительно недорогое здание, однако насыщенное всякой инфраструктурой и высокими требованиями по самому последнему слову. Покупатель понимает, что ему обеспечат и приличный лифт, и детскую площадку, да и сам дом будет выделяться в ряду домов прошлых десятилетий если не по архитектуре, то хотя бы по колористическому решению.

А вот с «премиумом» вышло сложнее. Слово есть, а класса, по сути, нет. И что такое «премиум» потребитель сходу описать не сможет. Да и сами эксперты говорят, что это нечто получше «бизнеса» и похуже ну самой делюксовой «элиты». Более конкретно никто со 100%-й уверенностью ничего не скажет. И это, фактически, приговор данному классу.

Застройщики путают карты класстификаторам

Интересно ещё другое… Опыт примерно 17 лет развития московского инвестиционного строительства говорит нам, что жизнь неизбежно смешивает все карты классификаторам жилья. Условно говоря, даже самая удачная классификация проживёт от силы лет пять. Вот пример: а последние пару лет буквально каждый второй новый проект не умещается ни в одну из разработок классификаций прошлых лет.

Кто бы мог подумать, что появятся дома-переделки из новых офисных зданий, полуэлитные приспособления исторических зданий центра Москвы, дома, насыщенные мансардными и террасными квартирами. Ну, а апарт-отели с доходоприносящими апаратаментами? Всё это присутствует и активно продвигается на рынке вне всяких рангов и классификаций.

Стремление застройщиков к уменьшению бюджета сделки привело к тому, что даже самые элитные объекты стали обязательно включать небольшие квартиры. Это сразу снизило имущественный ценз данного класса и, более того, сделало невозможным привязывать объект к тому или иному классу по цене «входного билета» в дом.

Приспособления исторических зданий дали нам перечень дорогих квартир с небольшими потолками. И куда, в какой класс поместить нам подобные объекты — вообще непонятно. Уж не в «реконструируемый премиум», случаем?

Словом, извечное желание экспертов всё уложить в прокрустово ложе классификаций постоянно находится в контрадикции с реальностью. Нужда в классах, несомненно, есть. Однако какого-то успешного, перманентного решения найти никак не получается. Жизнь неизбежно побеждает любую классификацию.