Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Без денег получается плохо
Есть два способа решить проблему пострадавших дольщиков в случае банкротства (а иногда и уголовного дела) застройщика. Один – без денег, второй – с деньгами. Первый способ активно практиковался в прошлом десятилетии, второй получает широкое распространение уже в наше время. Деньги, естественно, имеются в виду бюджетные.
Для того чтобы достроить объект без бюджетных денег необходимо чем-то заинтересовать нового застройщика. Самое простое – увеличить технико-экономические показатели объекта. Это означает дать возможность построить побольше квартир, часть из которых пойдёт пострадавшим дольщикам, а часть – на свободную продажу. Вырученные деньги, естественно, достанутся новому застройщику в качестве вознаграждения за труды.
По этой схеме был достроен ряд проблемных объектов нулевых годов, активное участие в этом принимала почившая ныне в бозе компания «Миракс груп». Дома на Ленинском проспекте и на Дубровке она достроила, зато породила ряд новых проблемных объектов в других районах.
Что интересно, один из них («Кутузовская миля») был перехвачен компанией ФЦСР, переименован в «Квартал Триумфальный» и вновь сделан проблемным объектом. Естественно, с новыми пострадавшими дольщиками. А ФЦСР ныне проходит процедуру банкротства.
Что-то похожее произошло и с другим «достройщиком» - компанией Urban group. Она взялась достраивать ряд подмосковных объектов от СУ-155, однако вскоре сама оказалась в состоянии банкротства, породив несколько тысяч обманутых дольщиков. На каких условиях компания договорилась с областью о работе по достройке мы не знаем, однако результат оказался явно неудовлетворителен.
С деньгами все проще
Лучшие результаты показывает альтернативный подход. Он, увы, банален. Достройка проблемного объекта ведётся на основании генподряда, оплачиваемого бюджетными деньгами. По сути, деньги эти изымаются из того самого общего котла, который пополняется нашими налогами. Справедливо ли это – отдельный вопрос.
Самый масштабный проект здесь – это достройка проблемных объектов, порожденных компанией «СУ-155». Госбюджет докапитализировал банк «Российский капитал» 33 миллиардами рублей, на основе чего дочерняя компания банка «РК строй» обеспечит до конца года ввод в эксплуатацию ряда домов. Удовлетворены будут права требования примерно по четырём тысячам квартир. В Москве же ближайший достраиваемый дом от «СУ-155» - это новостройка в Северном Чертаново, его «РК строй» намерен сдать в следующем году.
До конца же нынешнего года планируют достроить пять корпусов ЖК «Спортивный квартал» в Новой Москве. Новый застройщик здесь – известный столичный девелопер Capital Group.
Занимается достройкой проблемных объектов и сам столичный муниципалитет в лице городского застройщика «Мосотделстрой №1». Совсем недавно ему передан один из древнейших проблемных объектов Москвы – ЖК «Академ-палас», инвестконтракт по которому был заключён ровно 15 лет назад. Впрочем, уголовное дело в отношении прежнего застройщика АО «ОСК» было возбуждено лишь в 2016 году.
«Мосотделстрой №1» также назначен достройщиком ещё одного крупного проблемного объекта. Речь идёт о ЖК «Царицыно». Город долго перебирал варианты спасения этой стройки. Менялись подрядчики, инвесторы, но вскоре стало понятно, что пожар придётся тушить городскими деньгами. В июне 2018 года недостроенные объекты в составе этого ЖК были официально закреплены за «Мосотделстроем №1».
Ещё один из старых проблемных объектов – ЖК «Терлецкий Парк» в Новогиреево. Инвестконтракт по нему стартовал ещё в 2004 году. Ситуация осложнялась двойными продажами и множеством обладателей прав требования на квартиры. Интересно что в построенных корпусах граждане через суд оформляли права собственности, чтобы их площади не попали в конкурсное производство при банкротстве застройщика. Процедура банкротства в самом ходу, а тем временем «Мосотделстрой №1» назначен достройщиком ЖК за бюджетный счёт. Видимо, суды будут продолжаться даже и после того как «Терлецкий Парк» будет введён в строй.
За счёт города будет построен и компенсационный дом в Щербинке. Здесь на ул.Овражная ЗАО «Стройметресурс» долгие годы пыталось построить дома. Впрочем, без особого успеха. «Стройметресурс» в 2009 году попал под банкротство, а достраивать брошенное взялось ООО «БРОД-ЭСТЕЙТ». Результат был аналогичный - то есть безрезультатно. В итоге город сам решил строить жильё на новом участке с целью компенсации прав на квартиры пострадавшим дольщикам.
Долгострои продолжают разрешать
Одним словом, мы наблюдаем полный разворот модели решения проблемы с долгостроями. Только бюджетные деньги, только генподряд. С вольными каменщиками, то есть частными девелоперами власти уже нахлебались.
Конечно, любой частный застройщик может предложить свои мощности для достройки проблемных объектов. К примеру, в области за дело взялся даже Арас Агаларов, который давно концентрируется только на нежилых объектах. Его компания Crocus Group решила достроить на генподряде 57 домов, доставшихся области в наследство от Urban group.
Впрочем, для новых долгостроев дровишек припасено в достатке. По какому-то странно наитию власти в 2018 году навыдавали просто невероятное количество разрешений на строительство с датой до 1 июля 2018г. В московском регионе можно построить по ним более 10 млн.кв.метров квартир. А ведь эти стройки не попадают под действие новых поправок, призванных установить полный контроль над деньгами дольщиков.
Кончено, власти могли ввести мораторий на новые стройки по 1 июля 2018г., однако над ними висит президентское поручение нарастить к 2025 году ввод жилья. Как результат – выходят в продажу всё новые и новые ЖК, однако любой из них всё так же может обернуться долгостроем с сотнями и тысячами пострадавших дольщиков.
Комментировать