Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Вместе с тем, пока нет сомнений в верности общего правила — в любых кризисах выигрывает только доллар. Так, по сути, было и в 1991-м, и в 1998-м, и в 2008-м, и в 2014-м. Удивительно, что такой востребованный товар как столичный квадратный метр не имеет сходного свойства. Квартиры упорно проседают в долларовом эквиваленте в любой кризис.
Однако в долларах жить-спать не будешь, рано или поздно любая семья вкладывает накопления в улучшении своих жилищных условий. Если, конечно, ей удаётся вообще что-то накапливать. И вот, когда глава семейства серьёзно задумывается о сделке-покупке, то встаёт вопрос, который требует знания прикупа. В какой конкретный момент приобретать квадратные метры?
История № 1. Квартира в САО
Приведу простой пример из области личного консультирования. Где-то полтора года назад обратился покупатель, в среднесрочной перспективе нацелившийся на хорошую квартиру севера Москвы. После анализа рыночной ситуации и наметившегося общеполитического негативного тренда мы наметили такую стратегию: перевод всех 100% денег в доллары и покупка квартиры в тот момент, когда рост курса доллара позволит достичь рублёвой стоимости искомой квартиры. Такой момент настал весной 2014 года, когда курс на волне «Крымнаш» достиг первой вершины. Вроде бы хеппи-энд, однако в декабре клиент позвонил и попенял, что даже с учетом роста цен на квартиры при декабрьской покупке он выгадал бы ещё несколько миллионов рублей на ремонт. Действительно, одно дело ты поменял по 35 рублей/доллар, другое дело — по 65 рублей. Тут разницы и на Сочи вполне хватит.
Предугадать валютный кризис конца года было невозможно. Это типичный «чёрный лебедь» на языке трейдеров. Предугадать, что будет с квартирными ценами при наличии того или иного шокового воздействия чуть проще. Цены — штука инертная, вдобавок всецело базирующаяся на человеческой психологии.
Почему в декабре 2013 года был дан совет уходить в доллары, теряя на возможных высоких процентах по рублёвому депозиту? Что означало, кстати, скорое падение цен на квартиры в долларовом исчислении. По той причине, что развитие событий в Киеве показало неизбежность серьёзного внешнеполитического кризиса, который неизбежно затронул бы и экономические струны. Смотрите пункт первый — в кризисы доллар всегда выигрывает.
Почему был дан совет покупать квартиру в удобный момент? Потому что предложение может схлопнуться, а комфортное для сделки время — упущено. Что мы и увидели осенью и, тем более, в декабре 2014 года.
История № 2. Обманчивый курс
Теперь история более свежая. Снова консультирование, но уже другого клиента. Ноябрь 2014 года. Клиент задумал такую комбинацию: «продать квартиру за рубли — конвертироваться в доллары — выждать до весны — вернуться в рубли по новому курсу — купить квартиру». В целом я одобрил эту идею, но посоветовал тщательно рассчитать все сопутствующие затраты на сопровождение сделки и комиссионные банка плюс не забыть учесть/капитализировать все возможные риски. Дело в том, что это краткосрочная операция, и требуется большая уверенность насчёт того что квартиры, исчисленные в долларах, сильно упадут в цене за столь короткий срок. Фактически требовалось рассчитать, насколько большой должна образоваться разница в цене за 3–4 месяца, чтобы превысить затраты и обеспечить искомую доходность операции.
Клиент в итоге отказался от идеи, и не зря. Скорее всего, выставив в конце ноября квартиру, он продал бы её в декабре, но деньги из ячейки получил бы не ранее второй половины этого месяца. А это означало бы курс под 70 рублей за доллар. Простой подсчёт показывает, что с учётом роста рублёвых цен на квартире он сейчас бы находился в ощутимом минусе. Для получения искомой прибыли доллар должен бы сейчас быть в районе отметки 100р./доллар.
Этот пример показывает, что в игре «доллар против квартиры» на коротких дистанциях победа не всегда достаётся вечнозелёному. Трейдеры знают, что рынки способны достаточно долго вести себя нерациональным образом против основного тренда. Примерно тоже самое бывает и в нашем квартирном случае.
Перспективы стоимости квадратных метров жилой недвижимости
Вообще, одним из самых красноречивых фактов является то, что долларовая цена квадратного метра так до сих пор и не восстановилась с отметки августа/сентября 2008 года. Прошли годы, рынок столичных квартир прошёл восстановление по объёмам сделок, баррель нефти достигал отметки в 120 $, однако средней цифры в 7600 $/кв.метр по нашему квартирному рынку мы так насчитать и не смогли.
Квадратный метр только-только в 2012 году обновил рублёвый максимум. На большее его, по сути, не хватило.
Дальнейшие перспективы также туманны. Впереди нас ждёт дальнейшее ослабление рубля и, возможно, запуск печатного станка для покрытия дыр в различных бюджетах. Квартиры в такой ситуации будут наращивать рублёвую цену, однако рост курса всё равно будет приводить к тому, что держать накопления в валюте окажется более экономически оправданным, чем в квадратных метрах.
Комментировать