Юрий Кочетков: Большой сезон на рынке квартир всё-таки начался

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Пожалуй, причина этого — психологическая усталость граждан от сотрясающих общество событий 2014 года. Впрочем, такая же усталость наблюдалась и на рынке недвижимости в летние месяцы и, частично, в сентябре. А вот в октябре…

Октябрь сумел удивить: во-первых, наблюдалась высокая активность покупателей, ни о какой осенней депрессии речи пока нет. Активный спрос и на первичном, и на вторичном рынке. Во-вторых, отметим всё-таки нервозность хозяев квартир — в первоначальный период скачка курса доллара они, запаниковав, начали либо снимать квартиры с продажи, либо переводить их номинал в валюту. Впрочем, такое поведение наблюдалось сравнительно короткий период и, можно сказать, что уже ситуация стабилизировалась. Объём предложения быстро восстановился, а большинство квартир всё-таки осталось в рублях.

В октябре наблюдалось ещё одно необычное явление — была произведена атака рынка путём вброса в базы через сервис АВИТО большого числа фейковых (фальшивых) вариантов. Это были несуществующие квартиры с указанными неработающими телефонами-контактами. Естественно, ценник таких квартир был ниже рынка. Подобная атака, как правило, преследует цель породить панические настроения у владельцев квартир и вынудить их снизить цену. Увы и ах, владельцы квартир пока думают лишь о том, как бы повысить ценник, не сбив при этом интереса к квартире. На снижение они не идут и лишь ищут способы компенсирования потерь цены своего имущества в валюте.

Обсчёт статистики рынка в рублях приводит нас к тому, что формально имеем рост средних рублёвых цен в +1,9%. Однако при этом понятно, что данный рост вызван исключительно техническим пересчётом квартир, номинированных в валюте. Резкий рост курса автоматически приводит к тому, что даже небольшая их доля в базе толкает «среднюю» вверх. Если ограничиться анализом квартир, номинированных лишь в рублях, то принципиального изменения цен не наблюдается.

Объём предложения, преодолев кратковременный спад, вновь вернулся на пиковый сентябрьский показатель — около 330 тысяч записей по квартирам и комнатам в популярной базе данных Winner.

Естественно, и покупателей, и владельцев квартир интересует дальнейшее развитие событий, как рынке недвижимости, так и в экономике. Повышать или не повышать цену? А не следует ли перевести ценник в валюту? А в какой валюте проводить сделки? А не стала ли выгодной ипотека в смысле резкого ослабления рубля и высокого уровня инфляции? А, быть может, к зиме цены упадут и стоит подождать с покупкой? А не рискованно ли сейчас вкладываться в новостройки?

Вопросов много. Уверенности в завтрашнем дне — гораздо меньше. Ответов короткой заметке «про рынок» быстро дать не получится. Попробуем лишь осветить главные текущие моменты.

1. Рынок квартир был и остаётся пока рублёвым. Доходы граждан в основной своей массе остаются в рублях.
2. На начало октября наблюдается незначительное уменьшение основных агрегатов М1 и М2. Основная причина этого — снижение объемов переводных депозитов (внебанковских) и, в меньшей степени, наличных денег. Это следствие процесса «бегства в валюту», которое мы наблюдаем нынешней осенью.
3. Сумма агрегата М2 и валютных депозитов граждан продолжает расти с темпом примерно 0,5–1% в месяц. Это, кстати, основа стабильности цен на рынке квартир и база устойчивого спроса.
4. Осенняя атака против рубля набирает обороты. В условиях закрытия внешних рынков капитала крупнейшие экспортеры стараются придерживать свою валютную выручку, вынуждая компании с валютными долгами покупать валюту буквально по любой цене. Естественно, это негативно отражается на курсе национальной валюты. Когда указанная атака завершится — сказать пока трудно.
5. Центробанк поднял учетную ставку до 9,5%, серьёзно ограничив доступность и внутреннего рублевого кредитования. Это, естественно, негативно отразится на отечественном бизнесе. То есть, ни на рост зарплат, ни на рост числа рабочих мест пока рассчитывать не приходится. Следует взять этот повод для пессимизма на заметку.

В итоге: активность рынка квартир на данный момент поддерживается тремя «китами» — ипотекой, слабостью рубля и существенной денежной базой, которой в той или иной части оперирует население. Попытки расшатать рынок путём вброса депрессивных ожиданий через СМИ и фейковых дешевых квартир в базы данных не привели к результату. Квартиры, как говориться, скорее растут в цене (рублёвой), чем падают.