Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Причём, нет сомнений, что он имел в виду всякие повседневных штучки-гаджеты, ну в крайнем случае — компьютеры, с которыми каждый из нас сталкивался уже 100 раз.
Что же говорить про те случаи, когда человек делает выбор 1–2 раза в жизни, а?
Что на самом деле людям нужно в жилом комплексе, квартале, микрорайоне, где они приобретают квартиру?
Требования покупателей к инфраструктуре жилых комплексов
Один из опытных риэлторов с «элитного» рынка рассказывал, что бассейн в доме хотят иметь только те, у кого ранее такого бассейна под рукой не было. А вот если человек уже пожил в доме с бассейном, вкусил ежедневный запах свежей хлорки и бодрящие испарения, проникающие в вентиляцию, оценил вклад этого бассейна в стоимость эксплуатации всего здания, то перед нами окажется абсолютно просветлённый покупатель, определенно вычёркивающий бассейн из списка инфраструктуры своего дома. В районе/квартале — согласен, а вот в доме — нет.
Если спросить какую-нибудь приличную семью, пришедшую покупать себе квартиру, то мы услышим, что нужна хорошая школа. Стив Джобс бы тут просто всплеснул руками!
Действительно, в среднестатистическом жилом комплексе-доме её быть не может (не влезает!), а в квартале она должна быть по нормам. А уж хорошая или плохая — тут зависит отнюдь не от застройщика или пожеланий его покупателей.
Ещё все любят детский сад. Но детский сад (как и школа) — удел крупного проекта, т. к. там необходима прогулочная зона для детей плюс отступ от жилых домов. Нередко, кстати, застройщики вводят в состав инфраструктуры ДДУ (детское дошкольное учреждение), однако это далеко не детский сад. Обычно ДДУ являет из себя просто досуговый клуб с возможностью собирать там группы и дошкольников и детей постарше, вплоть до подростков.
Пожалуй, самым популярным ныне запросом является фитнес-центр. Все мы любим здоровый образ жизни, люби подтянуть фигурку перед отпускным сезоном, да и заглянуть на выходных в сауну никогда лишним не будет.
Компания Донстрой представила на недавнем брифинге портрет покупателя квартала «Сердце Столицы», что на Шелепихинской набережной. В составе портрета — опрос по желаемой инфраструктуре. Фитнес там набрал 11,9% голосов, чуть обогнав даже запрос на супермаркет (11,8%). Бассейн, кстати, был третьим по запросам (11,3%).
С супермаркетом, между прочим, ситуация может претендовать на запись в девелоперские учебники. Запрос очень популярен, все хотят иметь продуктовый магазин в шаговой доступности, однако практически никто не хочет иметь его в своём доме! Вполне понятно: никого не обрадует ежедневная утренняя разгрузка машин со свежей продукцией под самыми окнами. Люди прекрасно знают, что склады магазина привлекают крыс и мышей, а входы-выходы из магазина — желающих покурить-побалякать из числа сотрудников и окрестной молодёжи.
На четвёртом-пятом месте запросов в квартале «Сердце столицы» — спортивные площадки и салоны красоты (7,9%). Спортплощадки опять положены нам по нормам строительства и проектирования. А вот про салоны красоты, к счастью, эти нормы не ведают. Однако опыт показывает, что эти салоны сами по себе возникают в помещениях свободного назначения первых этажей. Они — самый невзыскательный клиент и по типу, и по размеру помещения.
В итоге получается некий парадокс: за исключением салона красоты, покупатели современного жилья хотят либо то, что им и так полагает в соответствие со СНиПами, либо что-то такое, что хорошо иметь, но на некотором расстоянии.
Застройщик всплёскивает руками на радостях: публике не нужны ни аквапарки, ни роллердромы, ни особые общественные пространства. А озеленение, школьно-дошкольные учреждения и ряд спортивных объектов изначально закладываются в проект еще на стадии «П». В крайнем случае, желаемые салоны красоты, аптеки и мини-пекарни сами объявятся в нежилых помещениях по законам рынка. Потенциальный покупатель, по сути, и не знает — чего бы ему желать такого в составе современной застройки.
А нашего Стив Джобса отечественного девелопмента, который бы воочию показал, какая изюминка 21 века нужна нашему жилью, пока что-то не наблюдается. Жаль…
Комментировать