Юрий Кочетков: Чего бояться дольщикам в 2017 году?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Другим нововведением станет то, что пострадавший дольщик в список попадает единожды, вне зависимости от числа квартир или даже объектов, в которые он вложился. Всё это несколько меняет картину рисков покупателя.

Новогодний сюрприз

Перед самым новым годом Министерство юстиции подписало приказ Минстроя России № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». Как свидетельствует народный опыт, под Новый Год ничего хорошего от законодателей ждать не приходится – то тарифы повысят, то увеличат стоимость транспорта, то вообще денежную реформу устроят.

Действительно, и от изменений правил внесения в списки пострадавших дольщиков граждане выигрывают немного.

Прежде всего, отметим то, что не разрешён один из ключевых рисков дольщика. Речь идёт о случае, когда застройщик самоликвидируется вместе с собранными деньгами по направлению к ближайшей офшорной зоне. Классический пример – это неузаконенная стройка, по которой уже начали собирать инвестиции с сограждан. Таких, кстати, немало по всей стране. В принципе, этот подход – это следствие того, что государство теперь не признает пострадавшими дольщиков, вложившихся вне правового поля ФЗ-214. То есть, не заключивших договора ДДУ или не ставших пайщиками строительства ЖСК. К примеру, нет шансов попасть в реестр пострадавших для тех, кто вложился в строительство/реконструкцию апартаментов, если оно не ведётся в соответствии с ФЗ-214.

Следующий момент - это то, что реестр теперь будет формироваться на основе списка проблемных объектов, а не на основе желания пострадавших дольщиков попасть в него. Есть объект в списке – можно ожидать содействия государства, нет его – увольте. Даже если вы искренне считаете себя пострадавшим и не видите путей обретения вожделенной квартиры.

Принцип отнесения объекта к проблемным остаётся старым: задержка исполнения обязательств перед дольщиками в течение более чем 90 дней плюс отсутствие прироста вложений в незавершенное строительство в течение двух отчетных периодов (кварталов).

Попасть в список дольщику теперь можно будет лишь один раз, вне зависимости от числа квартир, в которые он вложился. С точки зрения государства, если гражданин «подорвался» на ещё одном проблемном объекте – это лишь увеличивает объём его требований, но не более того. Однако, если дольщик был вычеркнут из списка путем решения его проблемы, то вторично попасть реестр в пострадавших граждан он всё-таки имеет право.

По логике Минстроя работа с пострадавшими дольщиками теперь выглядит так: фиксируется проблемный объект, на основании договоров ДДУ или ЖСК вычленяется список пострадавших дольщиков, из этого списка в реестр вносятся те, кто оплатил 100% по договору ДДУ. А вот далее начинается решение проблем объекта – ведётся ли поиск правопреемника строительства, способного выполнить все обязательства, или же стройка останавливается навсегда, а претензии дольщиков удовлетворяются из кубышки, носящей название «компенсационный фонд долевого строительства». Именно в неё в ближайшее время начнут поступать страховые взносы застройщиков.

Итак, в сухом остатке мы имеем следующее. Попасть в реестр пострадавших дольщиков отныне станет сложнее. Необходимо при покупке строго придерживаться схем, описанных в ФЗ-214 (ДДУ или ЖСК). Следует понимать, что всевозможные формы рассрочек внесения долевых средств отныне повышают риски, так как условием стало 100%-ое исполнение дольщиком своих финансовых обязательств.

Как избежать реестра

Теперь обсудим проблемы рисков в московском жилом строительстве – как всё-таки не попасть в реестр пострадавших дольщиков и получить квартиру.

Наиболее рискованными формами приобретения новостроек столице остаются схемы, работающие вне закона ФЗ-214. Один из примеров нам дал объект «Атлантик Apartments» на Можайском Валу – бывшее офисное строительство, перепрофилированное в апартаменты.

Вроде бы объект почти построен, однако ни город, ни Минстрой не считают этот объект жилым строительством. Как бы то ни было, апартаменты всех видов, особенно строящиеся под видом гостиниц, это откровенно «партизанский формат» беззащитный в случае мошенничества.

Как уже было отмечено выше, длительные рассрочки и субсидии при покупке квартиры в новостройке теперь привносят риск. Объект строительства может быть признан проблемным, однако в первую очередь будут разрешаться претензии тех дольщиков, кто внёс 100% средств по долевому договору. Как быть с теми, кто внёс лишь часть средств, предстоит ещё решить в 2017 году. В любом случае, на большее чем компенсация они вряд ли смогут рассчитывать.

Очень осторожно следует относиться к стройкам, работающим по ФЗ-214, где застройщиком выступает подставное юрлицо. Это старая проблема нашего долевого строительства – закон застройщиком считает лишь то юрлицо, на которое оформлен строительный участок. В идеале участок должен оформляться лишь на девелопера, ведущего инвестиционное строительство, однако на практике мы имеем иное.

В любом случае связь «застройщика», на которого оформляются все документы, и реально строящего девелопера должна быть очевидной. Следует избегать ситуации, когда застройщиком является «Пупкин и Ко», деньги принимает «Пупкин с сыновьями», а реально ведёт проект вообще третье юрлицо.