Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Действительно, монолитно-кирпичный дом с охраняемой территорией (что подразумевало сразу и высокие потолки, и размашистые размеры квартир) вполне удовлетворял 90% нуворишей. Оставшиеся 10% процентов осведомлялись о бассейне, двухуровневых планировках и круассане на завтрак. Самые продвинутые спрашивали, а сможет ли заехать и разместится на подземной автостоянке их замечательный автомобиль представительского класса.
Ныне всё изменилось. Вопрос – а в какую сторону? На что обращают внимание нувориши?
Прошли годы и постепенно наши сограждане стали понимать, что в элитном сегменте существует ещё и архитектура, и социальная инфраструктура, и разумная планировка, и эксплуатируемая крыша. Обнаружился также консьерж-сервис, валлет-паркинг, пресловутые шубохранилища, сигарные комнаты и пункт мойки лапок у собак.
Поездив по миру, пожив в апартаментах, люксовых отелях и дубайских небоскрёбах богатые россияне стали прикладывать свой опыт к реалиям отечественного домостроения. Что же они запрашивают ныне у девелоперов?
Квартиры нужны поскромнее
На состоявшемся в апреле круглом столе «Рынок дорогого жилья Москвы: Секреты успеха от лидеров сегмента. От продукта до маркетинга» (организатор – Urbanus.ru) эксперты рынка рассказали о текущем состоянии дел в элитном сегменте рынка новостроек. Прежде всего они обратили внимание на свершившуюся мини-революцию: элитные квартиры стали гораздо меньше по размерам, причём, наличие спроса на такой продукт не вызывает сомнений.
В подсегменте апартаментов спрос центрируется вокруг общей площади приблизительно 100 кв.метров, в то время как в случае обычных квартир спрос повышается до 130-150 кв.метров. Квартиры более 200 кв.метров пользуются минимальным спросом. Продажа пентхаусов (площади – более 300 кв.метров) считается экстраординарным событием, которое затем обсуждается брокерами месяцами.
Снижение спроса на большеразмерные квартиры обычно объясняется тем, что и богатые люди научились считать свои расходы. Значительно выросла и коммунальная плата, и налог на имущество – а они пропорциональны метражу квартиры. Не стоит забывать и то, что цена отделки и меблирования квартиры зависит от её размера. Даже в сданных в прошлом десятилетии элитных домах многие квартиры до сих пор не отделаны до конца.
Квартиры с отделкой так и не стали трендом
Застройщики очень осторожно относятся к идее финишной отделки своего продукта. На словах все ратуют за европейский поход к строительству жилья, когда квартиры продаются только в готовом для проживания состоянии, однако московская реальность – совершенно иная.
Лишь одна «элитная» компания-девелопер придерживается европейского подхода – это «Веспер», который не так давно вывел на рынок свой очередной проект с отделкой (ЖК «Современник» на Чистых Прудах). Кстати, у «Веспера» на подходе ещё два суперэлитных объекта на Остоженке и Плющихе. Ожидается, что и здесь апартаменты будут сдаваться с отделкой.
А вот больше, к сожалению, нельзя назвать ни одного застройщика дорогого сегмента, который бы придерживался этого правила. Более того, целый перечень элитных объектов покинули лигу формата «дом с отделкой».
Наиболее распространённым вариантом стала опция «дизайн и отделка от застройщика за ваш счёт». То есть, покупателю предлагается готовый дизайн-проект и услуги отделочных работ от застройщика, однако приобретать их или нет - остаётся решением покупателя.
Это означает, что при всём желании такой дом назвать «домом с отделкой» нельзя. Неизбежно кто-то откажется от такой услуги и тем самым гарантирует со временем всем жильцам долбёжку перфоратора за стеной и мешки с цементом в дорогом лифте.
Ирина Прачева (руководитель бизнес-направления «Продажи» компании «Донстрой») указала, что в элитных объектах этого застройщика принято решение отделать самостоятельно небольшую часть квартир: 5 квартир в ЖК «Смоленский де люкс» и 10 квартир в ЖК Barrin-house. «Донстрой» и ранее активно предлагал своим покупателям опциональные услуги по отделке квартир, однако касалось это лишь сегмента бизнес-класса. Таким образом, компания просто старается расширить линейку своего предложения.
Стоит также заметить, что одна из последних новинок бизнес-класса МФК Match point предлагает свои апартаменты исключительно с финишной отделкой. Однако именно для этого класса указанный подход крайне редок, что, впрочем, не отменяет перспектив ЖК с отделкой именно в бизнес-классе.
Клубные дома по-новому
Ирина Могилатова (управляющий партнер агентства недвижимости TWEED) затронула следующую интересную тему: какой размер самого здания подходит богатому человеку. По её словам, около 30% покупателей ориентированы на небольшие клубные дома, а вот 70% ищут квартиры в крупных ЖК.
Тенденция к «клубности» вновь восстала из пепла спустя два десятилетия, ведь само понятие «клубный дом» возникло во второй половине 90-ых годов, но совершенно исчезло в следующем десятилетии.
Возродить указанный формат помогли апартаментные проекты. Их строит и упоминавшийся «Веспер», и «Лидер-инвест», и ряд прочих компаний. Во-многих случаях застройщик использует участок с небольшим старым строением, которое либо ликвидируется, либо подвергается полной реновации.
Новые клубные дома обладают минимальной внутренней инфраструктурой, здесь нет крупных магазинов, школ, ДДУ, фитнес-центров и т.п. Считается, что семья обеспеченного человека уже имеет сформировавшийся ранее круг подобных объектов, которыми будет пользоваться и далее.
Не удивительно, что новые клубные дома имеют апартаментный формат – это упрощает проектирование и снижает требования к инфраструктуре.
Одним словом, запросы элитных покупателей претерпели существенные изменения, главным из которых, как ни странно, назовём экономичность и оптимальность. Пришло время считать деньги и богатым.
Комментировать