До середины 2014 г. ипотека в нашей стране развивалась довольно бодрыми темпами. 448 536 кредитов было выдано только в первой половине 2014 года. По данным Ирины Дзюба, директора департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка партнер, член совета директоров MR Group, средневзвешенная ипотечная ставка в июне 2014 года составила 12,3%, что на 0,4 процентных пункта (п.п.) меньше, чем в прошлом году. В Московском регионе особенно активно ипотека использовалась на первичном рынке. В 2014 году, по данным Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК МИЦ, количество сделок на первичном рынке с привлечением ипотеки увеличилось на 21% по сравнению с прошлым. На протяжении последних лет планомерно снижались ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, ипотека стала важной компонентой рынка недвижимости, и уменьшение числа заемщиков приведет к существенному замедлению темпов строительства. Итак, какие прогнозы относительно ипотеки можно строить?
1. Снижения ставок больше не будет. Но до конца года они практически и не повысятся. Большинство экспертов считают, что до конца года ставки могут повыситься максимум на 0,5–1,0 п.п. То есть возможные значения для средневзвешенной ставки будут 12,8–13,5%. Что слабо отразится на заемщиках. По мнению Кристины Шульгиной, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», «критичным» будет порок в 15%. Тогда спрос на ипотеку претерпит изменения. Скорее всего, часть клиентов займет выжидательные позиции, а часть клиентов не пройдет по доходам и не сможет получить в банке нужную сумму кредита.
Что будет происходить с ипотечными ставками после Нового года — предсказать не берется никто. Очевидно, рынку надо не меньше трех месяцев, чтобы как-то отреагировать на происходящие изменения. Вряд ли резкие перемены нас ждут в районе новогодних праздников. Но прогнозов относительно февраля не дают даже в неформальных разговорах.
2. Получить ипотеку-де-факто станет проблематично. Может повториться сценарий 2008-ого года, когда официально банки не заявляли о сокращении кредитных программ, однако, фактически кредиты не выдавали: сначала принимали документы, а потом затягивали процесс и отказывали в ипотеке, считает Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate. С ним солидарна генеральный директор «Домус финанс» Анна Чижова: «Условия при выдаче ипотечных кредитов формально не меняются. Просто растет количество отказов. Банк ведь вправе не объяснять свои мотивы.»
3. Ужесточатся требования к заемщикам. Причем, новые требования не будут формализованы и потенциальным заемщикам будет все труднее оценивать свои перспективы. Можно предложить, что банки будут неохотно давать кредиты при первоначальном взносе менее 30%. Именно такой размер собственных средств является гарантией того, что заемщик будет исправно выплачивать кредит, а, в случае дефолта, средств от продажи квартиры хватит на покрытие долга.
В последние годы банки стали лояльны к заемщикам, подтверждающим по справки 2-НДФЛ лишь часть своих доходов. По-видимому, в ближайшем будущем начнут рассматривать лишь заемщиков с полностью «белой» зарплатой. В кредитах начнут отказывать предпринимателям, тем, кто представляет в качестве отчетности справку по форме 3-НДФЛ. Банки захотят оценить не только успешность конкретного бизнеса, а устойчивость отрасли в целом. По каким критериям это делать — не совсем понятно. Поэтому, по-видимому, число отказов в ипотечных кредитах увеличится.
Сотрудники бюджетных предприятий станут самыми привлекательными заемщиками.
4. Условия выдачи ипотеки становятся еще одним фактором, «выдавливающим» людей из бизнеса. Предприниматели не просто становятся менее желанными заемщиками на фоне «бюджетников». Для последних с августа 2014 г. начинают действовать разнообразные программы социальной ипотеки со ставкой от 9,6%. Определенные программы адресованы учителям, врачам, молодым ученым, но работающим в федеральных и муниципальных учреждениях. Программы запустило Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое «выкупает» у банков их ипотечные кредиты. Дело в том, что банки редко хранят у себя закладные, они рефинансируют их в сторонних организациях. Это были либо зарубежные банки и фонды, либо рефинансирующие организации внутри страны (к ним и относится АИЖК). С введением экономических санкций, Агентство осталось едва ли не единственным источником рефинансирования кредитов.
Максимальный кредит, скажем, по программе «молодые ученые» может достигать 8 млн. рублей (в Москве), а первоначальный взнос — от 10%. В Москве и области по этим программам работают более ста кредитных организаций (список есть на сайте АИЖК) С привлечением социальной ипотеки можно покупать и новостройки, главное, чтобы дом был аккредитован не просто в банке, где вы берете кредит, а еще и в АИЖК.
А что же делать тем, что раздумывает над тем, брать или не брать ипотеку. С одной стороны, очевидно, кредит будет только дорожать. Но, с другой, никому не хочется оказаться по уши в долгах. Предлагаем советы наших экспертов.
Александр Пыпин, партнер Provereno.ru предлагает покупать квартиру только готовую или в высокой стадии готовности, чтобы ее, в случае чего, можно было сдавать. «Лучше купить квартиру в уже построенном доме (пусть еще без собственности), но подальше от Москвы или меньшей площади, чем купить большую или у МКАД, но еще не построенную и тем более на стадии котлована. Построенную квартиру можно сдать в аренду, а воздух над котлованом — увы, нет. Также необходимо выбирать квартиру с максимальной ликвидностью, чтобы, в случае необходимости, ее можно было продать для погашения долга или части кредита и купить, например, меньшую.
Александра Чижова, генеральный директор «Домус финанс», советует не тратить все сбережения не первоначальный взнос. «Я бы предложила консервативный вариант с привлечением ипотечного кредита. Взять недорогую квартиру, но оставить часть средств как резерв на случай появления проблем. Например, из 2 млн рублей можно 1,5 млн использовать как первоначальный взнос, но не менее 30%. На эти средства можно купить вполне приличную квартиру в пределах 10 км от МКАД. А 500 тыс. положить „под подушку“ на случай проблем с работой, чтобы можно было продержаться несколько месяцев. Можно даже положить на счет в банке — тем более что сейчас по нашим прогнозам банки будут увеличивать проценты по депозитам. Если ситуация в экономике выровняется, человек будет уверен в том, что его не уволят, сохраненные средства всегда можно внести в счет погашения ипотечного кредита. Но этот способ требует серьезной самодисциплины от заемщика — всегда найдется „очень нужный и важный в данный момент“ повод потратить резервные средства.»
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» не рекомендует брать кредит на пределе возможности. «Обратитесь к специалистам, чтобы понять, насколько ваш портрет, как потенциального заемщика, соответствует требованиям банков. Обязательно нужно понимать, с каким платежом вы выйдете на необходимую сумму кредита. Если платеж комфортен — сомневаться в покупке не стоит. И, конечно, всем заемщикам мы не советуем брать кредит на пределе своих возможностей. Следует все правильно рассчитать и подготовить „подушку“ финансовой безопасности.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet говорит, что идеальных условий для покупки не бывает. " В случае ограниченного бюджета покупки и желания улучшить свои жилищные условия лучшего всего, не ожидать идеальных или наиболее благоприятных условий, которые на рынке редко присутствуют, а просто подобрать наиболее инверсную для себя программу кредитования.»
Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate предостерегает от инвестиционных покупок в кредит. «Сейчас маловероятна ситуация, при которой можно было взять кредит, допустим, на пару миллионов и присовокупить их к уже имеющемуся миллиону, вложив получившуюся сумму в инвестиции. Раньше цены на недвижимость в сегменте эконом-класса росли быстрее, чем проценты по кредитам, соответственно, это приносило дивиденды, но к сегодняшнему дню ситуация поменялась. Если есть возможность и желание потратить два имеющихся миллиона на недвижимость, почему бы и нет? Но если вы распоряжаетесь только одним миллионом, то брать дополнительный миллион вкредит нецелесообразно, лучше эти деньги разложить по валютам, диверсифицировать и приберечь на чёрный день.
Если у вас есть более 20–30 миллионов, то мы рекомендуем вкладываться в новостройки у надёжных застройщиков в хороших местах и после начала активной строительной деятельности, со всей документацией и по ДДУ.
И еще несколько правил, о которых часто говорят, но не всегда им следуют.
- Берите кредит только в рублях. Не стоит перекладывать на свои плечи валютные риски.
- Не стоит брать кредит, если ваши сбережения не дотягивают до 30% -го первоначального взноса. И процентная ставка по кредиту будет больше, и выплаты окажутся более обременительными для семейного бюджета.
- Классический совет: на выплату кредита должно уходить не более 40% совокупного семейного дохода. Но во время экономической нестабильности лучше ограничить себя 30–35%.
Комментировать