Кредит под залог имеющегося жилья
Получение кредита под залог имеющейся недвижимости – достаточно востребованная услуга. По оценкам Владимира Лопатина, генерального директора ООО «Формула Кредита», только в Москве таких кредитов выдается примерно на пару миллиардов каждый месяц. Точной статистики нет, потому, что как это не покажется странным, выдавать кредиты под залог недвижимости могут не только банки, но любые финансовые организации и даже частные лица.
Произошло это потому, что в законе ФЗ-№353 «О потребительском кредите (займе) » дается исчерпывающий перечень организаций, которые имеют право на регулярной основе кредитовать физические лица (банки, НКО, МФО и кредитные кооперативы).
Однако в первой статье этого закона сказано: «Федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой».
Окошко это было оставлено для региональных операторов АИЖК, но пользуются им многие. Правда, сейчас готовится целый пакет поправок в законодательство, помогающий бороться с «черными кредиторами» - вплоть до уголовной ответственности.
На каких условиях можно заложить квартиру банку
С одной стороны, получение кредита под залог имеющейся недвижимости – это та же самая ипотека. Но если посмотреть на условия кредитования, то они гораздо хуже. Суммы – меньше, ставки - выше, сроки – короче.
Например, Сбербанк выдает такой кредит минимум под 12% годовых, в то время, как процентная ставка на приобретение новостройки может составлять всего 7.4% годовых, а жилья на вторичном рынке – 8.9%. У ВТБ24 это 11.7% (10.7% на покупку жилья). У Райффайзенбанка разрыв между кредитными ставками меньше, но он все равно есть (10.99% под залог имеющегося жилья, 10.4% - на приобретение квартиры в новостройке и 10.5% - квартиры на вторичном рынке).
Далее, если на покупку недвижимости банки могут выдавать кредиты при наличии 10% первоначального взноса, то здесь – не более 70% от оценочной стоимости. А на практике часто гораздо меньше.
Почему так происходит? «Зачастую же кредит под залог квартиры или дома люди берут только потому, что нужда заставила: болезнь близкого человека, долговые проблемы и т.д. Берут, не имея средств, чтобы расплатиться, - говорит Владимир Лопатин.- Понятно, что риск неплатежей здесь весьма высок. Отсюда и условия кредита».
Конечно, иногда квартиру закладывают, чтобы начать новый бизнес. Но сейчас категория мелких предпринимателей постепенно исчезает или просто становится ненадежной. В любом случае – процент неплатежей или просрочек по кредиту здесь выше, чем при классической ипотеке.
Есть и еще одна причина, не столько экономическая, сколько политическая. Приобретение новостроек субсидируется государством, т.к. строительная отрасль сейчас является одним из драйверов развития экономики. Отсюда – выгодная заемщикам ставка.
Приобретение квартиры на вторичном рынке, конечно, работает на развитие строительной отрасли очень опосредовано (через поддержание спроса на построенное жилье). Но – работает. К тому же это помогает гражданам улучшать жилищные условия.
Государство субсидирует банки не напрямую, а через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает миллиардными пулам ипотечные закладные у банков с премией. Банки, получив финансовые вливания от такой сделки, направляют эти деньги на выдачу новых ипотечных кредитов. Таким образом, банк, обладая одной единицей капитала может прокручивать его многократно, постоянно продавая пулы в АИЖК и получая премию, - рассказывает Ренат Бикбулатов, директор компании «Капитоль кредит».
АИЖК, в свою очередь, выпускает облигационные займы под залог ипотечных облигаций, которые продает крупным инвесторам (пенсионные фонды, страховые компании, частные фонды). Однако, АИЖК покупает не все ипотечные закладные, а только те, по которым заложено приобретаемое жилье.
То есть реализуется схема, когда заемщикам выгодно брать ипотеку, так как ставка допустимая; банкам выгодно, так как они делают прибыль выдавая кредиты и продавая право требования по ним в АИЖК, а государство фактически финансирует новое строительство внебюджетными деньгами (деньгами покупателей облигаций).
Но АИЖК не покупает закладные, по выданным кредитам в залог имеющегося жилья. То есть банк должен рассчитывать только на свои собственные средства. Отсюда – более высокие процентные ставки.
Конечно, кредит под залог имеющегося жилья иногда тоже берут для приобретения квартиры в новостройке. Процентная ставка здесь ниже, чем при ипотеке без первоначального взноса (одно из самых выгодных предложение – 13% годовых от банка «Возрождение» все равно достаточно высокое). Но все-таки такое случается гораздо реже.
Как заложить квартиру в банк или ломбард?
Конечно, самый простой и логичный путь – обратиться в банк. Хотя, как говорит Владимир Лопатин, банки относятся к таким заемщикам настороженно. Процент одобрений по ним обычно намного ниже, чем по кредитам на покупку. Связано это и с большими рисками для кредитора (заложить квартиру по поддельным документам пытаются гораздо чаще, чем продать), так и со спецификой заемщиков.
Обычно решение в банке занимает у кредитного отдела около месяца. Ипотечные компании выдают кредит под залог недвижимости уже через 6-7 рабочих дней после заявки с учетом регистрации.
Есть еще одна схема, очень рискованная для заемщиков. Это не залог квартиры, а ее продажа с зафиксированным правом обратного выкупа в рассрочку под грабительский процент.
«Большинство кредитных брокеров не поведет вас в банк. Скорее всего за кредитом вас поведут к частному инвестору или, иными словами, к ростовщику. Именно он способен быстро выдать вам деньги под договор купли-продажи квартиры с ее последующим выкупом. Эта схема очень удобна и безопасна для кредитующей стороны, т.к. в случае неоплаты, кредитор попросту заберет вашу недвижимость по решению суда,» - поясняет Игорь Бедеров, генеральный директор «Интернет-Розыск|CABIS».
Несмотря на большие риски люди «подписываются» под такую схему. Т.к. она позволяет получить деньги очень быстро, в течении, буквально, нескольких дней. Иногда это единственных выход для тех, у кого плохая кредитная история.
Главный риск этой схемы в том, что заемщик реально теряет право собственности на квартиру. В случае залога квартиры у банка и невозможности обслуживать кредит он может начать процедуру продажи недвижимости. И, скорее всего, вырученная сумма окажется больше, чем долг. Но в случае продажи с обратным выкупом квартира просто переходит к ростовщику.
«Когда приходит время расплачиваться по кредиту, лишь малая часть должников может его погасить. Покидать, пусть и по решению суда, обжитую квартиру они также не хотят. И начинается война в СМИ и различных госструктурах с кредитором. Приводятся доводы о том, что должника обманули, опоили, одурманили, пишутся заявления в полицию, суд, администрацию Президента,» - описывает последствия обращения к ростовщикам Игорь Бедеров.
Как заложить долю в квартире
Дмитрий Овсянников генеральный директор ООО «Ипотек.Ру» уверяет, что сегодня у банков нет программ по выдачи кредитов под залог доли в квартире.
Схема через куплю-продажу с обратным выкупом не очень реализуема: остальные собственники квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли. Поэтому подобная сделка, по-любому, очень «скользкая». «Черный кредитор», конечно, на нее может пойти, но учтет свои риски, ухудшив условия.
Поэтому остается вариант поискать кредитную организацию, которая возьмет в залог именно долю. Согласия остальных собственников при этом не требуется. Но они будут обладать правом преимущественного выкупа, если на долю будет наложено взыскание.
Так же есть вариант – попробовать выделить долю в натуральном виде, т.е. превратить квартиру в коммунальную. Это можно сделать, если размер доли и квартиры позволяет. К такому залогу могут отнестись более лояльно.
К сожалению, очень часто долю в квартире хотят заложить наследники, которые в данной квартире не проживают. Типичный пример: семья одной сестры жила в квартире матери, другая сестра - в своей квартире. После смерти матери сестры унаследовали квартиру в равных долях. При этом одна планировала продолжать жить в квартире, а вторая - получить деньги. Заложить в такой ситуации долю без согласия сестры, к сожалению, возможно. Поэтому, чтобы не было в будущем неприятных ситуаций, лучше выяснять подобные вопросы на этапе вступления в наследство.
Комментировать