Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Правильное ли это решение? Ведь, любая рыночная ниша достаточно быстро заполняется, и ей начинает грозить перенасыщение предложения.
Редевелопмент по-другому
Москва продолжает освоение промзон Третьего Транспортного Кольца, востока и юго-востока города. На севере, западе и северо-западе города под нож попадают пустующие стадионы и заброшенные социальные объекты. Город настойчиво проходит этап активного редевелопмента своих заброшенных территорий.
Доминирующим выбором застройщиков в деле освоения этих участков остаётся жильё. Но единственный ли это выбор, насколько могут быть удачны или неудачны проектные решения?
На прошедшей на днях пресс-конференции "Красная Роза и Даниловская мануфактура - Фабрики 21 века" застройщиком (KR-properties) были озвучены иные подходы к решению задачи редевелопмента. Основная идея – это не менять глобальное назначение территории (речь идёт о производстве). Однако при этом понимать, что «производство» ныне имеет принципиально иной вид, чем 100 или 200 лет назад.
Современное производство – это постиндустриальный кластер, создающий продукцию нового типа – знания, технологии, медиа. В состав этого кластера входят и офисные пространства, и обеспечивающие работу в них объекты кэтэринга и торговли. Здесь же культурные объекты, отели и апартаменты. Всё это создаёт единую мультифункциональную среду 21 века, комфортную для современного работающего горожанина и его деловых гостей.
Заметим, что в составе этой концепции присутствует и жильё (апартаменты), которые работают в связке «рабочее место – место проживания». Отели и хостелы, в свою очередь, обеспечивают помещения для временного проживания.
Такой подход альтернативен привычной нам с советских времён схем «спальные районы – транспорт – деловые районы». По сути именно она привела город к транспортному коллапсу, который с большой натугой преодолевает сейчас муниципалитет.
Городское руководство с запозданием обнаружило, что центр города пересыщен деловыми пространствами, и ныне пытается как-то сбалансировать рабочие места и места проживания так, чтобы маятниковые потоки в часы пик не перехлёстывали мощности пропускную способность дорог.
ЗИЛ отдали под жилье
Буквально через мост от «Даниловской мануфактуры» разворачивает обширная застройка территории завода «ЗиЛ» и прилегающих пространств Нагатинской поймы.
Ещё до запуска проекта «ЗИЛАРТ» (застройка северной части территории) здесь шла работа в рамках проекта Nagatino i-Land. Уже построен значительный объём офисных зданий, которые столкнулись с проблемой заполняемости. Было принято решение об изменении концепции, и ныне мы видим появление на рынке апартаментных башен «Технополис». Это жильё, которое будет дополнять офисные пространства.
Застройщик решил сделать акцент на однокомнатные помещения от 28 кв.м., которые, по замыслу, стали бы буквально местом для ночёвки офисных работников. Тем не менее, ощутимая часть подобных «юнитов», по словам представителя реализатора проекта (компания «Эст-а-тет»), покупается комплектами по 2-3 апартамента с целью дальнейшего объединения. Это говорит о том, что спрос в данном месте гораздо шире, и затрагивает полноценные, многокомнатные квартиры.
Тенденция «как можно больше однокомнатных квартир в проекте» – не новость для рынка. Уже несколько лет мы её наблюдаем в сегменте недорогого жилья столицы. Кстати, она распространяется в последнее время вплоть до сегмента премиум-класса. И особенно её подвержены апартаментные проекты, где нет сдерживающих жилищных нормативов.
По своей сути малокомнатные квартиры – это, действительно, придатки рабочих мест в столице. Они малопригодны для полноценного семейного проживания. С учётом кризисных явлений на рынке труда столицы, застройщики рискуют оказаться с избыточным подобным товаром на руках.
В случае «Технополиса» удаётся гармонично блокировать однокомнатные апартаменты, и они находят спрос на стыке качественного местоположения и относительно невысокой цены квадратного метра.
Однако в случае окраинных объектов такой вариант может попросту не пройти. Мало предложить покупателю блок квартир, необходима ещё транспортная и социальная инфраструктура. А вот с этим у апартаментных проектов зачастую есть проблемы.
Трудности выбора
В сложившихся условиях каждый девелопер, приступающий к освоению бывших промзон, оказывается на сложном перепутье. Можно продолжать эксплуатировать старые корпуса, по-современному отделав и оснастив коммуникациями. Это обычная арендная модель.
Можно заняться редевелопментом, не меняя назначения участка (как в случае «Даниловской мануфактуры»). Это путь многофункционального освоения. А можно сменить назначение участка на жилое, после чего начать возводить полноценные жилые кварталы.
Последний путь наиболее затратный, однако, и сулящий высокую доходность. Каждый из девелоперов делает непростой выбор, выбирая ту или иную финансово-кредитную модель.
Так или иначе, но нынешний кризис пройдёт. Восстановится и спрос на офисные пространства, начнётся новая бизнес-активность, никуда не денется и спрос на полноценное, просторное жильё для семей. Девелоперам следует принимать решения в расчёте на то, что любой крупный проект затронет и кризисное время, и пресловутый «отскок ото дна», и время активного рынка.
Комментировать