Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Осенью опубликовали первые списки тех проектов, которые потеряли право собирать деньги дольщиков на основе ДДУ. Наконец, в ноябре Госдума одобрила очередные поправки к закону о долевом строительстве. Они, хоть и носят косметический характер, однако являются знаковой вехой – власть намерена и дальше полировать-рафинировать ФЗ-214. Взят генеральный курс на обеление рынка жилищного девелопмента.
Хороших новостей нет
На бизнес-бранче «Новая реальность – курс выживания для девелоперов» (организатор – конференционный центр «Событие») докладчики, а это были и девелоперы, и чиновники, озвучили состояние дел в самых пессимистических тонах. «Рынок не готов к изменениям», «банки не в состоянии оценивать проекты под проектное финансирование», «никто не успевает за изменениями», «перспективы крайне туманны», «лишь 11 банков могут работать с эскроу-счетами» - вот что звучало с трибуны.
А тем временем озвучены очередные новации, которые могут получить законодательный статус уже этой весной. Минстрой рассматривает вариант полного запрета привлечения средств дольщиков на этапе котлована – об этом заявила Татьяна Ушакова (председатель правления Абсолют-банка). Кроме того, по её мнению, просто необходимо понизить требования к рейтингу банков, работающих с эскроу-счетами до уровня ВВ-. В этом случае список расширится до 43 банков, с которыми смогут работать девелоперы.
Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ планирует установить норматив для кредитуемых проектов в 60% продаж к моменту Госкомиссии. Это мера защиты кредитующей организации от маркетингового просчёта в проекте. По всей видимости, девелопер не выполнивший этого норматива, не получит доступ к средствам дольщиков с эскроу-счета.
Проектно финансировать нечего
Александр Семёнов, начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства г.Москва, подвел текущее состояние дел в столице. В последний вагон (июнь 2018г.) успели вскочить 150 проектов, получив разрешения на строительство, позволяющие работать по старым правилам. После этого за 4 месяца лишь три (!) застройщика обратились за новыми разрешениями. Эскроу-счета решились открыть только два московских застройщика.
Александр Семёнов видит проблему в следующем: в соответствие с задачей президента об увеличении жилищного строительства к 2025 году Москва должна вводить 8-9 млн.жилья в год. Учитывая, что строительный цикл насчитывает по средним и крупным проектам 4-5 лет, уже с 2019 года застройщики должны массово идти получать новые разрешения. Но как это может случиться, если уже сейчас понятно, что весь сектор жилищного строительства не готов работать в новых условиях?
Да, за 1 полугодие застройщики набрали про запас 17,7 млн.кв.метров стройки (данные Москомстройинвеста). Однако этот запас будет израсходован буквально за 3-4 года. А что дальше? А дальше должны в дело быть пущены новые проекты, основанные на проектном финансировании. Но для этого в полной готовности должны быть и кредитующая сторона (банки и ДОМ.РФ), и девелоперы.
Распутье для девелопера
Позицию девелоперов в новых условиях озвучил Александр Хрусталёв (глава «НДВ-недвижимость»). По его мнению, у девелоперов сейчас есть 3 пути. Первый – стать полностью независимым от обстоятельств. То есть, здоровым и богатым. В новых условиях можно строить и продавать готовое жильё, к примеру. Или страховать риски дольщиков за свой счёт (ожидается страховое отчисление ~6% от цены сделки по ДДУ). Второй путь – сдаться, то есть достроить что есть по старым правилам и уйти из бизнеса. Третий путь – пристроиться к госпрограммам. К примеру, это может быть реновация или какое-нибудь создание рынка арендного жилья.
Проблема здесь в следующем. В первом случае ввод жилья будет попросту определяться собственными свободными средствами застройщиков. А это гроши, по сравнению с объемами привлеченных от дольщиков средств. Второй путь можно даже не обсуждать. А в случае третьего пути ввод будет определяться исключительно госфинансированием. Главное - ни в одном случае не задействуется задуманный подход проектного финансирования «девелопер+банк». Чего же тогда было огород городить!?
Одним словом, прошедшие с 1 июля несколько месяцев показали нам, что перспективы жилищного строительства действительно более чем туманны. Новые условия девелопмента, скорее контрпродуктивны для наращивания строительства жилья.
И, что стоит отдельно заметить, набранными разрешениями «до 1 июля» на несколько лет заготовлено топливо для образования новых рядов обманутых дольщиков. А ведь именно борьбой с последним явлением объяснялась необходимость изменений действующего уже почти 15 лет закона о долевом строительстве.
Комментировать