Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
На самом деле, конечно, всё не так…
На моей памяти, это то ли пятая, то ли шестая, то ли седьмая атака на рынок. Подобные волны в СМИ захлёстывают нас с определённой периодичностью. Но, на самом деле, горевать по этому поводу не стоит. Видимо, это всё-таки естественный механизм рынка недвижимости, предохраняющий от перегревания, пузырения и т. п. бед.
Давайте-ка просто разберёмся с ситуацией…
Прежде всего, стоит понять — почему именно сейчас. Казалось бы, на носу осенний сезон, спрос очухается от летней спячки, хозяева квартир подкрутят ценники повыше. Почему должно быть плохо-то?
Дело, конечно, в инертности мышления. В 1998-м году все беды начались как раз в июле—августе. В 2008-м году — опять август. Почему бы и августу 2014 года не продемонстрировать какую-то бяку?
Почему ждём, что будет плохо на именно рынке квартир — тоже понятно. Это отрыжка всех тревог и ожиданий последнего полугода. Противостояние с Западом, страх войны, ожидание масштабного экономического кризиса. С чего бы это вдруг квартирному рынку непрерывно процветать?
Теперь, какой у нас имеется опыт прошлых лет? Давайте-ка пройдёмся тезисно…
1. Какие мы знаем неприятности рынка недвижимости?
Московский квартирный рынок насчитывает более 20 лет развития и хорошо помнит два типа серьёзных неприятностей. Первый из них — масштабный кризис, оборачивающийся резким спадом продаж и падением цен в итоге на 30–35%. Я имею в виду дефолт 1998/1999 гг. и кризис 2008/2009.
Вторая неприятность носит циклический характер и зовётся у специалистов «стагнация». Цены здесь просто стоят, спад продаж наблюдается, но отнюдь не в таких масштабах как в кризисные времена. Последняя стагнация у нас наблюдалась в 2012—2013 гг., а спады продаж, кстати, были очень незначительны и локальны по времени.
Стагнации — суть внутреннее явление рынка недвижимости. Кризисы — это прямое следствие общеэкономических проблем.
Чего мы боимся сейчас? Стагнации? Вряд ли… Мы только что её пережили, практически не заметив.
Значит, всё-таки кризиса…
2. Каковы первые признаки кризиса на квартирном рынке?
Как ни странно, кризис начинается с оживления продаж. Дело в том, что он есть следствие серьёзных экономических потрясений, и дезориентированная публика начинает спасать свободные деньги в тех же квартирах или резко ускоряет принятие уже созревших решений по покупке недвижимости.
Опыт предыдущего кризиса также нам показал, что в этот момент возникает общий кризис доверия и взаимных неплатежей. Нехватка денег на спасение бизнеса вызывает рост предложения, выходящий за рамки сезонности. Дальше одно накладывается на другое и возникает психологический эффект ожидания что «сейчас всё рухнет».
Наконец, во всех известных случаях предварительно резко падала цена на нефть.
3. Как правильно действовать во время развивающегося кризиса недвижимости?
Тут однозначных правил нет, но работают такие подходы:
- если срочно нужны деньги, то выставляйте товар и раз в одну-две недели ощутимо снижайте цену, пока не продастся
- если деньги не нужны, то просто не дергаемся: в перспективе 1,5–2 лет (с момента «дна») московская квартира отрастает в цене
- если есть опыт и брокерские навыки, то можно сыграть на понижение, то есть быстро продать квартиру (см. пункт 1), а затем купить квартиру на «дне», которое наступает где-то спустя полгода с момента кризиса
Осталось собрать в уме всё основное, что мы имеем на данный момент.
Налицо острый политический кризис, выражающийся в санкциях, регулярных обострениях ситуации с Украиной. Он ещё не перерос в экономический кризис по шаблону 08/08/08. Нефть, к примеру, хоть и имеет понижающийся тренд (с уровня $107 баррель упал до уровня $102), однако страшного пока ничего здесь не происходит.
Налицо растущий объём предложения московских квартир. Но рост этот не имеет взрывной характер и при желании можно его списать на сезонный тренд.
Кризиса доверия в финансовом секторе пока не наблюдается. Хотя ставки межбанка и ключевая ставка ЦБ растут.
Число сделок на вторичном рынке и темпы реализации квартир в новостройках пока ведут себя вполне прилично. Как минимум, мы здесь не видим явного снижения.
То есть, ситуация не выходит из сбалансированного состояния. Однако некоторые наметившиеся негативные тренды очень и очень настораживают.
Уж если бояться кризиса, то лично бы посоветовал уделять сейчас основное внимание состоянию ипотечного рынка (ставки, доли неплательщиков, объём выданной ипотеки и т. п.). Дело в том, что ипотека сейчас в состоянии устроить внутренний кризис на рынке квартир безо всякого участия экономики и рынка энергоносителей. Особенно печально, что ипотека занимает неоправданно большую долю в продажах новостроек эконом- и комфорт-классов, делая стройки здесь чрезвычайно уязвимыми.
В сухом остатке: рынок московских квартир пока не испытывает принципиальных проблем. У него есть собственные фазы взлёта и падения спроса, но есть и внутренние механизмы, сглаживающие последствия. Главные угрозы для него остаются внешними — от общего экономического коллапса, до локальных банковско-ипотечных проблем.
Комментировать