Решат ли доходные дома проблему доступного жилья

Что такое «доходный дом»

Сегодня термин «доходный дом» не имеет строгого и однозначно определения. Его используют по отношению к разным категориям съемного жилья. А именно:

• Номера в гостиничном комплексе или апарт-отеле, а так же частные многоквартирные дома, официально сдаваемые в аренду. Стоимость проживания определяется рынком.
• Квартиры социального найма, выдаваемые государством льготным категориям граждан. Стоимость проживания минимальна, фактически оплачиваются только коммунальные расходы.
• Жилые помещения жилищного фонда социального использования, сдаваемые гражданам с доходом, недостаточным для приобретения собственного жилья, но и не претендующим на социальное некоммерческое наемное жилье (217-ФЗ). Стоимость проживания на 15–20% ниже рыночной.

Нас будет интересовать именно последняя категория домов, т. к. в связи с ее высокой востребованностью и при этом отсутствием предложений на рынке сегодня мы можем наблюдать начало активного развития этого формата.

История доходных домов в России и мировой опыт

Сегмент арендного жилья начал формироваться в России еще несколько столетий назад. Все доходные дома строились по единому принципу — один собственник, легализация деятельности, стабильные арендные ставки — и различались лишь классом комфортности от эконома до элитного. В свое время доступность и распространенность наёмного жилья предоставляла больше возможностей для смены рабочего места, чем пользовались очень многие служащие — военные, учителя, врачи и т. д.

Элитный доходный дом Правительства Москвы на Большом Николоворобинском переулке

В XIX веке в России вообще невозможна была собственность на отдельную квартиру, только на дом.
Опустим то, что происходило с многоквартирными домами в советскую эпоху. В период приватизации арендные дома прекратили свое существование: в каждом доме какие-то квартиры были приватизированы. Доходные дома практически прекратили свое существование как класс в нашей стране.
А вот значительная доля населения зарубежных стран по-прежнему проживает в съемных квартирах — около 80% против 20% в России.

В чем же разница отечественного и иностранного рынков арендного жилья? В первую очередь это цена. Во многих развитых странах квартира стоит 12–15 годовых арендных выплат. В Москве это соотношение — 25–30. Т. е. продавать у нас однозначно выгоднее. Съемная квартира на всю жизнь — обычная практика в других странах. Это недорого и доступно даже на пенсионные отчисления и надежно — жильцов доходных домов закон защищает от необоснованного повышения цен и выселения (разве что за неуплату). Тот, кто беспокоится о своей старости, скорее, будет покупать квартиру в Московской области, чем арендовать в Москве.

Более того, в нашей стране арендатор жилья урезан в некоторых правах. Например, политических правах (не может голосовать на выборах в органы местного самоуправления), в праве на образование своих детей (приоритет отдается детям с постоянной регистрацией) и т. п.

Очередь на соцжилье удлинилась

На семинаре «Диалог с инвестором» Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, обратила внимание на такую острую проблему, как жилье для граждан с низким уровнем дохода. По данным госструктур очередь социального найма выросла на 2 года и составляет сегодня 22 года — целое поколение, причем привилегию получают в первую очередь малоимущие семьи. Проблема усложняется еще и тем, что государство наемные дома строит очень медленно.

Как сообщил Николай Цигану, руководитель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма, в стране около 11,5 млн. кв. м аварийного и ветхого жилья, 25 млн. кв. м требуется под молодые семьи, потребность в обеспечении социальным жильем имеется и у МинОбороны.

Пару лет назад в правительстве было принято решение возродить функционирование доходных домов, которые смогут разгрузить очередь на социальный найм. В ней категория граждан с небольшим доходом, которая однако не причислена к малоимущим, но нуждается в улучшении жилищных условий, до сих пор не имела никакой альтернативы. Теперь они смогут выбрать остаться в очереди или жить в квартире нового доходного дома, который будет предлагать найм квартир дешевле коммерческого рынка с договором на продолжительный срок от 1 до 10 лет.

Вторая перспектива выглядит заманчивой, но как отмечает Мария Жукова, первый заместитель директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», для того чтобы реализация программы была успешной, доходных домов должно быть много, а стоимость найма должна быть значительно ниже рыночной.
Массовое строительство наемных домов должно не только снизить потребность в социальных квартирах, но и нанести удар по «теневому» рынку аренды. Фактически сегодня невозможно законодательно отследить неофициальную сдачу жилплощади собственником в аренду. Всякое расследование и попытки властей добиться уплаты налогов разбиваются о «договоренности» квартиросъемщика и хозяина — стоимость аренды и так немаленькая, поэтому никто не горит желанием платить налог.

Что предстоит сделать?

Столь масштабный проект требует участия частных инвесторов, однако, они пока не спешат вкладывать средства в доходные дома. Непривлекательность заключается в чрезвычайно большом сроке окупаемости здания. Для сравнения прибыль от реализации жилого комплекса инвестор получает в течение 5–6 лет, а для окупаемости доходного бизнеса по оценкам составляет не менее 15–20 лет. Редко кто не только желает, но и имеет возможность вкладываться в такую долгосрочную перспективу.

Программа возвращения доходных домов будет реализовываться по всей стране, и в первую очередь, как замечает Максим Бойко, генеральный директор компании S.Engineering, на региональном уровне нужна программа формирования адресных перечней пятилетнего планирования, проектирования и строительства доходных домов. В Москве такая программа может быть реализована по аналогии с Отраслевой схемой размещения гостиниц в Москве (№ 793-ПП от 24.12.2012). Эксперт так же считает, что наличие адресных перечней земельных участков и длинные целевые деньги, предоставляемые ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (срок кредитования — до 30 лет), простимулируют разработку новых строительных материалов, модернизацию технологий строительства и развитие новых производств.

На сегодняшний день, по мнению Николая Цигану, наиболее вероятными условиями государственно-частного партнерства будут следующие:

• Передача земельных участков без торгов в аренду под строительство доходного дома. Однако есть опасения что в таком случае муниципалитеты будут предлагать земли с плохими параметрами транспортной доступности, благополучия, экологии и т. д., а под торги оставлять привлекательные для строительства участки. Поэтому этот пункт требует тщательной проработки. Идеальным будет, если государство так же возьмет на себя изменение ВРИ участка на жилой, если он соответствует условиям для жилого строительства.
• Предоставление налоговых льгот
• Организация инженерной и транспортной инфраструктуры за счет бюджета (предположительно их будут строить и выкупать АИЖК)
• Льготное кредитование. Сегодня АИЖК предлагает ставку от 7% (при 30% финансирования) до 11,5 (при 80%).
• Возможность разделить квартиры в доме на жилые помещения социального назначения, доля которых должна быть не менее 50%, и помещения для коммерческой сдачи. Для последней категории квартир собственник сможет установить стоимость на свое усмотрение, при этом по-прежнему сохраняется запрет на продажу квартир.

Господин Цигану так же сообщил, что за последние 4 месяца для изменения Налогового кодекса РФ уже проект пакета поправок. Приоритетные среди них — это отнесение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения к расходам на оплату труда, а также исключение расходов работодателя на возмещение затрат (части затрат) работников по оплате найма жилого помещения из налогооблагаемой базы работника по налогу на доходы физических лиц, а так же предоставление юридическим лицам — собственникам жилых помещений льгот по налогу на имущество организаций.

Альтернативой некоторым из предложенных льгот может стать увеличение максимально допустимой плотности строительства. Если на сегодняшний день в Москве она составляет 25 000 кв. м./га, то исключительно для доходных домов этот показатель может стать 45 000 кв. м./га. Однако это негативно скажется на облике микрорайона и комфорте жителей.

Как к проекту возрождения доходных домов относятся эксперты рынка?

Мнения участников рынка по вопросу успешности проекта создания доходных домов разделились. Одни считают, что никакие преференции не сделают этот бизнес привлекательным, а лишь наоборот, являются приманкой, чтобы в очередной раз взвалить ответственность на частного инвестора. Другие радеют за развитие доступного жилья, вносят свой вклад в создание оптимальных условий сотрудничества с государством и готовят проекты.

В частности, доходное жилье можно возводить по технологии, обеспечивающую низкую себестоимость строительства самой «коробки». Максим Бойко приводит в пример разработанную корпорацией S.Holding серию домов С300, которые позволяют возводить 17-этажные 3-х секционные дома от 22 тыс. руб. за кв. м. Система С300 представляет собой железобетонные блоки, достаточно дешевые в производстве. Примером такой технологии строительства такого строительства является завершенный жилой комплекс «Синяя птица-2».

Фасад дома ЖК «Синяя птица-2»

Если строить по этой технологии дома, как доходные, то:

• срок окупаемости: 5–6 лет (с учетом стоимости аренды ниже среднерыночной на 20%)
• внутренняя норма рентабельности (IRR): 25–30%;
• чистый приведенный доход (NPV): 135–160 млн. руб.;
• чистый денежный поток (NV) на 10-й год эксплуатации: 810–970 млн. руб.

Таким образом компания планирует возводить новостройки в Москве и Новой Москве, но надо понимать, что расчет окупаемости производится и с учетом преференций. Например, подразумевается, что социальная инженерная инфраструктура будет возводиться за счет бюджета.
Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов считает, что доходные дома могут работать в условиях симбиоза профессионального инвестора и частных инвестиций. В начале 2000-х годов уже был прецедент, когда некоторые инвесторы выкупали определенные объемы в крупных проектах для перепродажи частным инвесторам и последующей сдачи в аренду.

Так что создать благоприятные условия можно. Мотивацией к инвестированию строительства доходных домов может стать ужесточение инструментов контроля рынка частной жилой аренды. Пока что участники рынка находятся в неравных условиях — стоимость земли, затраты на строительство, управление и налоги делают девелопмент доходных домов невыгодным.
(фото 6 обтекание текстом по правой стороне картинки следующим абзацем)

Виталий Ткаченко, генеральный директор ГК «VTM», поделился своим опытом работы с доходными домами:
«Имея доходный дом в собственности уже более 8 лет (в регионе) — могу сказать, что этот вид недвижимости принципиально не отличается от обычных многоквартирных домов и может быть построен исходя из вкусов Заказчика строительства. Я построил обычный многоквартирный дом — так что если бы „не пошел бизнес“ — я бы распродал все по квартирам. Дом 8 лет приносит стабильный доход и окупил себя уже дважды. Вначале сдавал по гостиничному типу — посуточно, потом на более длительный период, сейчас одни и те же люди снимают уже 5-й год. Работает персонал по тех обслуживанию, уборке.»

Екатерина Андрусевич, генеральный директор «Суточно.ру», отметила, что потенциал доходных домов не ограничивается лишь эконом-классом: «В каком-то смысле доходные дома — прослойка между посуточными квартирами и жильем, сдаваемым надолго. Владелец доходного дома может сдавать квартиры и даже комнаты как в долгосрочную (от месяца до года), так и в краткосрочную (от суток до недели) аренду». По мнению эксперта, перспективы развития доходных домов пока что зависят от законодательства: как и каким образом будут прописаны права и, главное, обязанности владельцев доходных домов? Другой камень преткновения — инвестиции в «доходный» бизнес. Причем необязательно строить доходные дома класса люкс — ухоженный средний класс понравится бизнесменам средней руки. Если будет законодательная поддержка и найдутся инвесторы, доходные дома могут стать частью рынка съемного жилья.

В нашу ментальность заложена потребность иметь собственное жилье, и изменить это отношение будет нелегко. Тем не менее лоббирование проекта несомненно приведет к росту строительства доходных домов ориентировочно с 2016–2017 года, когда будут улажены все законодательные вопросы. Скорее всего мы не догоним европейские страны по доле доходных домов, но можно ожидать, что соотношение продаваемого жилья и съемного достигнет равновесия.

Как будут работать доходные дома?

Николай Цигану рассказал о специальных условиях, предусмотренных для съемщиков жилых помещений жилищного фонда социального использования в новых доходных домах.

• Получить квартиру в таком доме смогут граждане, имеющие доход на семью не выше определенного уровня (пока не установлен). Если съемщик числился в очереди социального найма, то при съеме квартиры он исключается из реестра для нуждающихся.
• Договор заключается на продолжительный период от 1 до 10 лет. Предусмотрена его пролонгация по истечению срока, а так же для родственников в случае смерти съемщика.
• Максимальная стоимость аренды определяется региональными властями и муниципалитетом. Можно рассчитывать, что цена будет на 15–20% ниже рыночной.
• Выселение возможно только по решению суда и скорее всего лишь по веской причине (например, продолжительные невыплаты за квартиру), из практики можно сказать, что суд обычно старается сохранить жильцам площадь.
• Содержание некоторых категорий граждан (многодетные семьи, инвалиды, малоимущие и т. д.) будет субсидироваться субъектом.

Вообще, есть опасения, что формат так и не получит распространения в крупных мегаполисах, где появление предложений по более низкой ставке найма жилья пошатнет арендный рынок жилой недвижимости. Постепенное развитие можно ожидать в регионах, особенно там, где есть функционирующие производства, которым будет выгодно предложить своим сотрудникам доступное жилье.

Появление доходных домов весьма вероятно и на территории Новой Москвы, но актуальность таких проектов под вопросом. Как пояснила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», для арендаторов доходных домов очень важны и расположение объекта, и его транспортная доступность. «Соответственно, размещать подобные объекты необходимо недалеко от метро и транспортных развязок. Однако в Москве осталось мало свободных участков, поэтому не совсем понятно, где власти собираются их строить. Возможно, доходные дома появятся на присоединенных территориях. Но в этом случае встанет вопрос наличия спроса на такие объекты, так как транспортная доступность Новой Москвы пока оставляет желать лучшего», — говорит эксперт.

Пока же тем, кто ищет улучшения жилищных условий, в зависимости уровня доходов можно разве что посоветовать ждать очереди или поискать выгодный вариант покупки квартиры в ипотеку.