Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Поворот руля
Парадокс ситуации заключается в том, что все последние годы власть прилагала немалые усилия исключительно в сфере усовершенствования долевого строительства. Здесь и масса законодательных инициатив, и создание «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», и ужесточение требований к застройщикам. Напротив, в деле развития проектного финансирования не делалось ничего. Об этом, кстати, не раз заявляли девелоперы, столкнувшиеся с нехваткой кредитных средств для продвижения своих проектов в кризис 2014-2015 годов.
И вот неожиданный поворот руля. Всё сделанное обесценивается буквально на глазах. Вышеперечисленные меры оказываются всего лишь мерами переходного периода.
Действительно, если рынок нового строительства окажется представлен исключительно сданными домами, то зачем нам компенсационный фонд? Зачем многомудрый ФЗ-214, верой и правдой служивший обществу более 10 лет? Зачем нужны бесконечные поправки к нему, проектные декларации, заключения о соответствии?
Логика предлагаемой на замену схемы проста как мычание: девелопер берет в разработку площадку, банк под гарантии государства открывает ему кредитную линию, дом строится и выставляется на продажу. До момента достижения точки безубыточности проекта все вырученные средства идут в обеспечение выплат по кредиту, а после этой точки – делятся между банком и девелопером. Все в выгоде. Если же точки безубыточности не удалось достичь (на рынке всякое бывает), государство компенсирует банку потери.
Будете платить больше
Для того, чтобы понять – насколько подобная революция выгодна для рядового покупателя, придётся обратиться к финансовой математике.
Суть долевого строительства с точки зрения финансовой модели – это самокредитование гражданами стройки под нулевой процент. Рядовой покупатель не только вложил свои личные средства в будущую квартиру, но и как бы получил беспроцентный кредит от своих физлиц-товарищей для строительства всего дома, где возникнет его квартира. Если этих товарищей по каким-либо причинам не хватит – дом не построят, и квартира добросовестного покупателя не возникнет в природе. Зато возникнет очередной обманутый дольщик.
Приход проектного финансирования в лице банка-кредитора снимает риск недостроя. Но банк любит проценты. Обеспечивать их приходится покупателям квартир из своего кошелька. Квартира становится дороже. Хуже всего то, что она становится существенно дороже на плохом рынке, когда не удается эффективно реинвестировать вырученные от продаж средства и приходится наращивать тело кредита. Срабатывает эффект сложных процентов – и цена квартиры при неизменной себестоимости строительства взлетает в космос.
Конечно, рядовому покупателю выгоднее всего вариант чистого долевого строительства с погашением рисков недостроя за счёт, скажем, страхования или государственного компенсационного. При удорожании сделки на 1 - 1,5 процента он гарантированно получает свою квартиру. Именно на реализацию этого варианта и были направлены все усилия власти в последние годы.
Выиграют только банки
Альтернативный вариант – это покупка гражданами готовых квартир в домах, построенных на основах проектного финансирования. Это как раз то, насчёт чего и получил поручение Минстрой.
Разницу в цене между готовой квартирой и квартирой на начальной стадии строительства мы примерно знаем. Это 20-25% на московском рынке. При этом не забудем, что покупатель здесь выигрывает на скорости заселения (в среднем, это 2 года). Если условно предположить, что эти два года он платит за аренду аналогичной квартиры с характерной ставкой капитализации около 5% (отношение годового платежа к стоимости квартиры), то переплата вроде бы не так уж и велика – всего 10-15%.
Вся беда в том, что половина покупателей новостроек сейчас использует ипотечные кредиты. И вот уже 10-15% переплаты превращаются в 20-30-40% в зависимости от условий ипотеки.
Согласитесь, что лучше уж отдать в компенсационный фонд полтора процента, пару лет провести на съёмном жилье и в конце концов стать собственником готовой квартиры, чем так переплачивать!
При всей привлекательности идеи покупки готового жилья в новостройках, следует понимать, что реально выигрывает здесь только банк. Он получает гарантию залога (дом неизбежно будет построен), проценты за пользование кредитом и возможные проценты по ипотечному кредиту. А куда, спрашивается, денутся граждане, которым будет не хватать средств на готовые квартиры (они ведь априори дороже)?
Вот к такому сюжету может привести нас неожиданный поворот руля от долевого строительства к проектному финансированию.
Комментировать