Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Эскроу-напасть
Год 2017-й останется в памяти девелоперов годом плохих новостей. Причём, трудно выбрать – которая из них неприятнее, то ли создание компенсационного фонда с отчислениями, то ли ужесточение ФЗ-214, то ли переход на проектное финансирование строек вместо долевого, то ли введение эскроу-счетов в рамках разработанной Минстроем дорожной карты.
Со всем, кроме последнего, мы уже разбирались, так что стоит напоследок присмотреться – что это за зверь такой «эскроу-счета» и чем они грозят участникам рынка.
Как известно, дорожная карта по переходу от долевого строительства к иным, более безопасным механизмам финансирования, разрабатывается Минстроем. Более того, её первый вариант уже находится на подписании в правительстве. Одной из главных новаций этой карты является введение банковских эскроу-счетов как аккумуляторов денег будущих покупателей новостроек.
Суть довольно проста: покупатель вносит деньги банку на эскроу-счет, где они замораживаются до момента выполнения застройщиком своих обязательств перед покупателем. А непосредственно само строительство ведётся на деньги фин.организаций, уполномоченных осуществлять проектное финансирование. Вроде как это даёт гарантии сохранности денег.
Почему-то считается, что банки – более надёжное хранилище, чем счета девелоперов (хотя действительность почти обратная). Над всей этой конструкцией возвышается механизм компенсационного фонда – если где-то что-то не так, то гражданин вместо квартиры получит хотя бы компенсацию (сейчас он получает титул «обманутого дольщика»).
Понятно, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому покупателю придётся оплатить все возникающие гарантии и компенсации. Это 1,2% от цены, указанной в договоре ДДУ и 12-18% годовых, которые накручиваются на кредит, выдаваемый застройщику в рамках проектного финансирования.
По всей видимости, покупатель ещё оплатит администрирование системы эскроу-счетов, так как банку не будет позволено самостоятельно распоряжаться деньгами покупателей новостроек и хоть немного, но извлекать из них доход. Впрочем, банки уже обещают, что за бесплатные деньги граждан они взымать тариф не будут. Но это похоже на заявление лисы, что куры теперь будут под надёжной охраной.
Готовы ли банки становиться девелоперами?
А с точки зрения застройщика – какая разница, строить ли за деньги дольщиков или за счет банковских денег? Главное – получить свою обозначенную прибыль. Однако дальновидные девелоперы прямо указывают, что, во-первых, неизбежное повышение стоимости строительства существенно сократит базу покупателей, а, во-вторых, сделает их, девелоперов, заложниками людей, бесконечно далёких от стройки и её нужд.
Ключевая проблема в том, что банкам придётся как-то контролировать сам процесс стройки и возникающие расходы. Ведь теперь они должны будут оплачивать каждый её шаг. А они это не умеют, да и вряд ли хотят этому учиться. Всё это даёт простор банальной коррупции и очковтирательству.
Отдельный вопрос – это ответственность банков перед покупателем. Застройщик освоил проектное финансирование, квартир покупателям не предоставил, а сам испарился в неизвестности – что делать банку? Обращаться в компенсационный фонд? А если покупатели хотят квартиры, а не компенсации? А если инфляция так обгрызла деньги на эскроу-счетах, что стройку в принципе невозможно завершить? Банки категорически не захотят взять на себя риски строек.
Впрочем, нынешним девелоперам вся эта история с эскроу-счетами – плач по волосам с отсекаемой головы. Их задача ныне – успеть получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. По мнению Анны Соколовой (руководитель управления и стратегии ГК «Инград»), озвученном на девелоперской сессии «Рождественского саммита’17», в 1-м полугодии 2018 года нас ждёт буквально парад новинок рынка новостроек. Девелоперы постараются из всех сил впихнуть свои объекты в последний вагон уходящего поезда старых правил ФЗ-214.
В заключение отметим вот какой важный момент. На обсуждении в правительстве стратегии развития жилищной сферы президент Владимир Путин, не только наметил темпы ввода в 110—120 миллионов квадратных метров жилья, но и потребовал сформировать устойчивый механизм финансирования жилищного строительства, причём нужно «...переходить от механизма долевого строительства к банковскому, проектному финансированию стройки, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка». Но кто же конкретно на себя возьмёт эти риски из дорожной карты Минстроя пока не ясно. По последним сведениям, эта дорожная карта уже подписана председателем правительства Дмитрием Медведевым.
Комментировать