ЭСКРОУ ПОКА НЕ БУДЕТ
Уже месяц прошёл с точки старта переходного периода в жилищном строительстве. 3 июля был опубликован законопроект касательно внесения изменений в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Он существенно меняет весь расклад деятельности застройщиков.
То, о чём долго говорили большевики, начало свершаться. Путь намечен длинный и, по-видимому, конечной остановкой будет переход на продажу строителями только готового жилья.
Законопроект оказался существенно подрихтован за последний год. Что же предложили попробовать и сделать девелоперам и банкам?
Во-первых, пресловутые счета эскроу, на которые будут зачисляться деньги дольщиков, стартуют лишь через год - с 1 июля 2019 года. В переходном периоде мы будем жить с особыми банковскими счетами, которые будут аккумулировать средства ДДУ. Эти счета окажутся под контролем банков.
Застройщики обязаны открыть счета по всем своим стройкам, независимо от того, когда они получили разрешение на строительство. Ключевым моментом является то, что использовать деньги с этих счетов они смогут ограниченно. Их, к примеру, нельзя обналичивать, переводить третьим лицам, не связанным со стройкой, покупать активы и др. Однако эти деньги не замораживаются до конца стройки как в случае эскроу.
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер", на презентации нового ЖК своей компании "Датский квартал" указал, что в текущем варианте с этих счетов также нельзя выплачивать долги по кредитам, взятым на проект, что является нонсенсом. Видимо, этот момент будет исправлен в ближайшее время.
Он также отметил, что по сути 2 месяца даны застройщикам на то, чтобы привести в полный порядок своё финансовое хозяйство. У тех девелоперов, которые привыкли строго работать с деньгами, проблем не должно возникнуть.
ПРОЧИЕ ПОСЛАБЛЕНИЯ
Во-вторых, в законопроекте заменили нерабочий во многих случаях принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство» на два новых варианта:
- один застройщик — один жилой комплекс, где может быть несколько разрешений строительство
- один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство
Понятно, что застройщики в основном пойдут по второму пути, попросту открывая счета на каждую свою новую стройку.
В-третьих, чуть смягчено требование иметь на руках собственные средства в размере 10% от стоимости проекта. Теперь девелопер может привлечь от банка, с которым работает, финансирование в размере 40% от стоимости проекта и этого будет достаточно. Только бы банк согласился на это.
В-четвертых, застройщик теперь может не вести сайт каждой конкретной стройки, а воспользоваться создаваемой Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), куда будет вносить все необходимые сведения. Впрочем, вряд ли застройщики откажутся от такого мощного инструмента продаж как промо-сайт проекта. А вот покупателям всё равно стоит присмотреться к ЕИСЖС.
В-пятых, бенефициары девелопера (лица, кто имеет в его капитале более 5%) теперь несут солидарную ответственность по убыткам от девелоперского проекта. Причем, список бенефициаров должен публиковаться открыто.
В-шестых, застройщики больше не имеют права использовать схему ЖСК на своих участках. ЖСК теперь могут создаваться только на выделенных государственных или муниципальных землях.
Это лишь несколько наиболее важных изменений, которые привнёс законопроект. В целом их наберется несколько десятков, однако выше выделены лишь наиболее значимые для покупателей моменты.
ДЕВЕЛОПЕРЫ СЧИТАЮТ ДЕНЬГИ
По мнению Леонида Казинца (глава корпорации "Баркли") новый режим полностью защитит деньги вкладчиков, переведя их под контроль банка. Однако он в своём интервью "Ведомостям" отметил, что банки не смогут полностью компенсировать расходы на стройку, если её абсолютно отрезать от денег дольщиков.
Владимир Воронин же считает, что правильный застройщик должен вообще работать только на своих средствах. Привлечение банковских кредитов - это дополнительные затраты, обременяющие бюджет стройки. Однако быть и здоровыми, и богатыми у всех застройщиков явно не получится.
Комментировать