Юрий Кочетков: Дорогу из апартаментов в квартиры осилит идущий

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

До этого решение подобной задачи клалось на плечи самих жильцов, да и то — на практике осуществить им перевод оказывалось малореально. Тем не менее, один из девелоперов, «Капитал груп», уже сумел перевести в квартиры свой апартаментный комплекс.

Апартаменты несут риски

На рынке жилья апартаменты давно завоевали свою нишу: особое жильё с особым статусом по цене чуть ниже обычных квартир. Покупатели оценили большую гибкость предложения в апартаментных комплексах, но, вместе с тем, им пришлось заучить риски проживания в таких помещениях. Здесь и ограничения по регистрации, и более высокая плата за содержание и обслуживание комплекса, и повышенные коммунальные платежи.

Однако наибольшую тревогу вызывает введение налога на недвижимость с налогооблагаемой базой в виде кадастровой стоимости и ставками 0,5–2% в год. Для сравнения — в обычном жилье эта ставка в несколько раз меньше. Собственники апартаментов в многофункциональном комплексе с административным назначением участка, к примеру, получат ставку налога в 10–15 раз большую, чем в какой-нибудь «хрущёвке».

Риски, как известно, рано или поздно капитализируются в виде снижения финансового потока. Девелоперы на практике убедились, что продажи апартаментов идут в два-три раза хуже, чем квартир жилого комплекса при прочих равных. Парировать можно либо существенной скидкой с квадратного метра, либо идти по пути перевода апартаментов в обычное жильё.

В 2015 году по целому ряду проектов их владельцы начали такой перевод, однако до конца дорогу удалось одолеть лишь МФК «Лица» девелопера «Капитал груп». Представители этой компании на прошлой неделе провели пресс-тур по первому корпусу своего детища, который теперь можно считать жилым домом.

Трудный путь

Какие технические моменты есть на пути перевода апартаментов в жильё?

Строительство МФК Лица

Во-первых, апартаменты должны соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям. Наиболее критичными здесь являются инсоляция и размещение т.н. «мокрых зон». И если со вторым ещё как-то можно справиться в ходе достройки дома или даже отделки квартиры, то с инсоляцией всё может оказаться сложнее — дом по оси не развернёшь, затеняющую секцию не снесёшь.

Во-вторых, обеспечение социальными объектами и парковкой. Если застройщик изначально планировал возвести жильё (пусть даже в виде партизанского формата апартаментов), то, скорей всего, с «социалкой» всё будет в относительном порядке. Обычно апартаменты возникали в районах, где удовлетворительно с обеспеченностью школами-детсадами, хотя есть одно большое исключение — район Москва-сити.

Другое дело, если апартаментный комплекс является переделкой проекта офисного здания. Здесь нехватка «социалки» может сыграть роковую роль.

В-третьих, существует такой малоизвестный подводный камень как назначение земельного участка. Жильё не может появиться там, где нет соответствующего назначения городской земли. Выход тут только один — менять назначение, то есть вид разрешенного использования (ВРИ). А за это город требует довольно значительные деньги, хотя в последнее время решено было дать рассрочку за изменение ВРИ размером в пять лет.

Что стоит поменять вид помещений?

МФК «Лица» первоначально разрабатывался как апартаментно-гостиничный комплекс, в состав которого, помимо-прочего, включён большой объём торговых помещений. Наследие такого проектного решения — это особая сплинкерная система пожаротушения в коридорах и помещениях, обязательные комнаты для горничных на каждом этаже, а также небольшая бытовая комната с подводкой воды.

Нужды в подобных помещениях для жилого комплекса нет, а вот налоги и плата за их обслуживание окажется на плечах будущих жильцов. Возможно, что бытовки будут проданы или начнут сдаваться в аренду, хотя здесь есть такой проблемный момент — по закону эти комнаты являются общедомовой собственностью.

Вместе со сменой формата жилья (с апартаментов на квартиры) в «Лицах» несколько поменялась маркетинговая концепция. Если раньше предполагалось, что все помещения получат финишную отделку (что естественно для апартаменто-гостиничного комплекса), то жилой комплекс «Лица» теперь предлагает квартиры без отделки.

Понятно, что для тех, кто купил ранее апартаменты, отделку бывших апартаментов доведут до конца. По словам коммерческого директора «Капитал груп» Андрея Белоусова, продажная цена при переходе с апартаментов на квартиры принципиально не поменялась — отсутствие отделки скомпенсирует для застройщика расходы, которые он понёс в ходе описываемого перевода.

В остальном «Лица» остались всё теми же — это высокотехнологичный жилой комплекс, насыщенный инновационными решениями, что сильно выделяет его из ряда аналогичного предложения на рынке новостроек.