Юрий Кочетков: Элитный рынок: сдержанный, очень сдержанный оптимизм

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Впрочем, речь шла не совсем о цифрах и статистике, разговор зашёл о глобальных трендах в элитном сегменте и не только. Рынок меняется, причём, меняется прямо на глазах. Подобно эффекту домино одна тенденция немедленно запускает другую, та сдвигает третью, всё это приводит в движение весь пласт рынка новых квартир столицы.

Сдвигается и дешевеет

Уже не первый месяц, и даже не первый год консультанты элитного рынка говорят о затянувшейся депрессии на вторичном рынке дорогих квартир. Всё здесь продаётся медленно, трудно и отнюдь не по тем ценам, по которым покупалось. Можно, конечно, сетовать на затянувшиеся экономические трудности, однако главным могильщиком вторичного рынка является рынок первичный.

Дело в том, что именно он первым перешёл на рублёвое исчисление и в условиях ступенчатой девальвации получил ключевое преимущество перед старыми квартирами, которые исчислялись в прошлом (и покупались!) в валюте. Более того, элитные новостройки продемонстрировали завидную гибкость в ценообразовании, предложив клиентам бюджеты сделок, немыслимые, скажем, 3-5 лет назад. Произошло это вследствие работы двух механизмов – уменьшения размера лота и снижения цены кв.метра в элитных объектах.

ЖК Жизнь на Плющихе

По расчётам экспертов Kalinka Group средневзвешенная цена в сегментах «премиум» и «де люкс» ныне составляет 730 тыс.рублей/кв.м., а, скажем, год назад она составляла 880 тыс.рублей/кв.м. Снижение цены произошло не столько за счёт прямого движения ценника вниз, сколько за счёт выхода новых элитных объектов с существенно более низкой ценой, чем ранее.

Но откуда взялись эти новые дешёвые и вместе с тем элитные объекты?

На самом деле, работает всё тот же эффект «домино». Наблюдается очень занятное изменение структуры рынка: объекты-новинки, которые лет пять-семь назад отнесены бы были к бизнес-классу и по размеру квартиры, и по цене кв.метра, ныне попадают в «элиту». Бизнес-класс теперь насыщается объектами с ценником комфорт-класса. В комфорт-класс записываются объекты, реально занимающие ценовую позицию эконом-класса. А эконом-класс в Москве... вообще оказался выведен за пределы классификации. Ни один здравомыслящий застройщик уже давно не заявляет, что он строит в столице эконом.

ЖК Воробьев дом

Реконструкция – и старый, и новый тренд

Итак, к концу 2016 года мы имеем как минимум два важных тренда, коснувшихся элитного рынка. Это снижение цены кв.метра (и общего среднего бюджета лота) и тренд изменения структуры предложения. Но структура предложения – это следствие изменений в подходах девелопмента. А какой тренд работает здесь?

Ответ здесь следующий: реконструкция становится основным поставщиком новых объёмов элитного рынка. К примеру, не удивительно то, что самые дорогие объекты рынка – это апартаменты. Связано это с тем, что реконструируются отнюдь не жилые здания. В дело идут старые административные объекты, гостиницы, пром.здания. На упомянутой пресс-конференции Борис Азаренко, директор лидирующей в элитном сегменте компании VESPER, заявил, что его компания в будущем году запускает ещё 3-4 новых объекта в дополнение к трём новинкам 2016 года. Именно VESPER является застрельщиком в деле реконструкции старых зданий под элитные проекты.

ЖК Полянка, 44

Реконструкция и приспособление нежилых зданий вообще грозит стать в 2017 году ключом к девелоперскому успеху. Дело в том, что ориентировочно в середине следующего года в Москве будет запущена система ПЗЗ (правил застройки и землепользования участков). По мнению Бориса Азаренко это затянет подготовку разрешительных документов любого стандартного проекта на год-полтора. То, что раньше можно было решить быстро и в «ручном режиме» на Градостроительно-Земельной Комиссии, теперь потребует прохождения стандартных процедур. И главной проблемой будет то, новые механизмы ПЗЗ потребуют отдельной длительной обкатки и настройки.

Вот поэтому реконструкция и приспособление нежилья получают преимущество – старые объекты по сути уже встроены в существующие правила ПЗЗ и требуют минимальных коррекций, а, главное, могут быть отработаны по старым привычным процедурам.

Спрос не стоит на месте

Что ещё интересного отметила Kalinka Group и её коллеги?

Рост объёма предложения – ныне в элитном сегменте новостроек уже насчитывается 1750 экспонирующихся лотов. Год назад их было всего 1460.

Клубный дом Реномэ

Рост спроса – оценочно 525 сделок против 500 сделок прошлого года. Надо сказать, что есть основания полагать этот прогноз чрезмерно осторожным – не исключено, что дело подойдёт к шести сотням. Не был учтён ударный старт самых последних новинок: «Жизнь на Плющихе» от Дон-строя, «Реномэ» и «Малая Ордынка, 19» (оба от Sminex). К примеру, по косвенным данным в ЖК «Жизнь на Плющихе» в ноябре было продано примерно 16 лотов – такой результат для элитного рынка считается просто феноменальным.

Смещение спроса – в этом году уже третий девелопер осознал то, что слишком намельчил со своими лотами. По всем признакам, спрос уже насытился «квартирами для пиджака» и семейными квартирами с размерами, присущими какому-нибудь панельному дому. Вслед за VESPER (МФК «Современник») и PSN-group (ЖК «Полянка 44») к укрупнению квартир приступила и компания MR-group со своим объектом премиального сегмента «Воробьёв Дом».

Одним словом, элитным брокерам и консультантам было что рассказать по итогам года. Для них он выдался насыщенным и достаточно успешным. Более того, они с надеждой смотрят в 2017 год, где уже проанонсировано на более чем сто тысяч кв.метров премиальных объектов нового строительства.