Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Мария Макарова (зам.руководителя Росреестра по Москве) особо отметила, что в итоге январская доля ДДУ с экроу насчитывает 26%. Это примерно соответствует общей статистике по распределению строящихся ЖК, из которых 75-80% остались при старых правилах заключения ДДУ и счета эскроу могут не использовать.
Спрос на новостройки не падает
Что в целом означает 6300 новых ДДУ по итогам нынешнего января? В 2019 году в столице за этот месяц заключили 5394 ДДУ, а за год до того – 4790. Налицо ощутимый рост числа сделок. Первичный рынок находится на пике активности, даже в условиях того, что экспонируемое предложение снижается уже третий год.
Кстати, по данным, представленным Марией Макаровой, в 2019 году заключили рекордное количество ДДУ по жилью – 81578 договоров, из которых лишь 8195 с эскроу (~10%). Понятно, что в 2019 году доля эскроу меньше из тех соображений, что в первую половину года любой ЖК мог заключать договора по старой схеме.
Ещё одна интересная деталь, представленная чиновником Росреестра: из 43 новых объектов 2019 года 37 заключали первый т.н. открывающий договор с использованием эскроу-счета. По сути, застройщики оказались вполне готовы к переходу на новый механизм стройки с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов.
Столица не прекращает строить
Каковы успехи московских строителей в целом?
Власти отрапортовали о вводе рекордного количества жилья в городе за год после присоединения новых территорий – 5 миллионов 21 тысяча кв.метров. Причём, сюда не вошли апартаментные комплексы. Действительно, все прошлые годы ввод жилья в столице болтался в пределах 3-4 миллионов.
За счёт чего произошёл скачок ввода? Здесь видятся две причины. Первая – это работа программы реновации. По предварительным данным за 2019 год было введено 450 тысяч кв.метров при начальном плане всего в 300 тысяч. Реновация потихоньку набирает обороты и это очень заметно горожанам. В нынешнем году план повышен - 1 миллион кв.метров стартовых домов.
Вторая причина – это, конечно, активизация усилий частного девелопмента в преддверие перехода на новый режим долевого строительства. Страх новой реальности подстегнул застройщиков в 2018-2019 годах, они постарались максимально быстро выводить новые объекты на рынок, активно закладывали новые стройки, что выразилось в рекордном числе полученных разрешений на строительство.
Нетрудно спрогнозировать то, что и в 2020 году будет поставлен новый рекорд по вводу жилья в городе. К 1 миллиону реновационных квадратных метров наверняка прибавится до 5 миллионов коммерческой стройки.
На чем базируется такой прогноз?
Здесь стоит отметить слова Владимира Жидкина (руководитель ДРНТ Москвы), прозвучавшие на конференции. На новых московских территориях город ежегодно планирует наращивать стройку примерно на 20%. Задел для этого есть – запасено площадок на 20 миллионов кв.метров. Это только Новая Москва, где в последние годы вводилось по 1,5 - 1,6 млн.кв.метров в год. А есть ещё и Старая Москва, где на самом деле разворачивается основное строительство.
80 миллионов метров - еще не успех
Перейдём к масштабам всей страны.
Госкомстат опубликовал данные по итоговому вводу 80,3 млн.кв.метров жилья, из которых около 1 млн.кв.метров оказались на землях садоводчества, а 43,5 млн.кв.метров возведено регулярными строительными организациями.
Суммарный ввод прирос за год примерно на 4 миллиона, и это неплохой результат, означающий, что последствия кризиса 2014-2016 годов преодолены. С другой стороны, ни о каких цифрах, близких к 120 млн.кв.м/год жилья речи пока не идёт. Напомним, что это целевой показатель, установленный для строительной отрасли президентом Владимиром Путиным к 2024 году.
Никита Стасишин (замминистра строительства и ЖКХ РФ), выступая на конференции, отметил, что в стройке на данный момент находится около 102,8 млн.кв.метров жилья, а этого категорически недостаточно для достижения целевого показателя. Чтобы выйти на 120 миллионов в год необходимо, чтобы регулярные строители одномоментно работали бы над 150-160 миллионами. То есть, стройку необходимо интенсифицировать в полтора раза.
За счёт чего это можно сделать? Замминистра особо подчеркнул, что, по его опыту, успехи стройки базируются на финансировании и создании базовой инфраструктуры, необходимой для жилья – сети, инженерия, дороги. Если идёт финансирование, губернаторы работают над этим вопросом – сразу становятся рентабельными девелоперскими проекты, стройки набирают оборот.
Ипотека - цель и надежда
Впрочем, дело не только в инфраструктуре. Вторая составляющая – это платежеспособный спрос. А здесь у нас серьёзные проблемы, связанные с общей экономической депрессией. Реальные располагаемые расходы населения расти не желают и только снижаются который год.
Власть видит решение в ипотеке. Стоит особо отметить, что в январском президентском послании ипотечному кредитованию уделено особое внимание: при рождении второго ребёнка теперь ипотечная ставка семьи субсидируется до 6% годовых, при рождении третьего – производится единоразовый вычет из суммы долга в 450 тысяч рублей. Наконец, льготные условия по ипотеке для многодетных семей продлены до окончания всего срока выплат.
2019 год оказался не лучшим в череде последних лет, однако серьёзного спада в ипотечном сегменте не было. Так, Мария Макарова привела следующую статистику Росреестра по Москве: в прошлом году зарегистрировано 89979 договоров ипотечного кредитования против 90641 за 2018 год. Снижение совершенно ничтожное, особенно если учесть, что в 2017 году насчитали всего 54402 ипотечных регистраций по Москве.
По всем признакам ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанка подстегнёт к дальнейшему снижению и средней ставки ипотеки по стране. Сейчас она чуть больше 9%. Это, вкупе с президентскими инициативами, несомненно, подстегнёт обороты ипотечного кредитования. И чиновники, и банкиры уверены – 2020 год станет очень успешным для всего сегмента ипотеки.
Комментировать