Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В общем и целом, угроза понятна – слишком высокие темпы набрало жилищное строительство в столице, а тут ещё реновация может добавить свои квадратные метры в копилку рынка. Есть ли способы парировать эту угрозу?
Слишком много стали строить
Основную озабоченность у аналитиков и экспертов рынка вызывает рынок новостроек Москвы в старых границах.
Татьяна Шарова (Руководитель Департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой») так обрисовала проблему: текущая экспозиция рынка нового жилья в столице составляет 58 тысяч лотов, при этом поглощение за полгода составило всего 23 862 лота. Это видимые глазу величины. Кроме того, у застройщиков в запасе есть еще не менее 50 тысяч лотов в уже запущенных проектах. Добавим ещё одну оценку: общее поступление лотов в новинках рынка в 2017 году вышло на уровень 28 тысяч штук/полгода. Не все из них попадают в текущую экспозицию, конечно, но все из них рано или поздно выйдут на рынок и обязаны найти покупателя.
Одним словом, выводят больше чем продают, при этом нераспроданный товарный запас придётся экспонировать более двух лет при текущем уровне спроса.
По мнению Татьяны Шаровой, есть ещё две серьёзные угрозы рынку. Первая – это перспективные проекты, прошедшие Градостроительно-Земельную Комиссию (ГЗК), общей мощностью 41 миллион кв.метров. Далеко не всё здесь жильё, однако нетрудно понять, что дальнейшая перспектива новинок жилья насчитывает десятки (!) миллионов кв.метров.
Вторая угроза – программа реновации. Расчёты специалистов «Бест-новострой» по пяти крупным площадкам реновации приводят к выводу, что эффективное уравнение реновации выглядит так: сносится 1,39 млн.кв.метров, строится 3,5 млн.кв.метров, на рынок выводится 1,5 млн.кв.метров. Остальное – распределяется между расселяемыми.
На данный момент программа реновации захватывает 16 млн.кв.метров зданий старого фонда. Нетрудно посчитать, что, в соответствие с вышеприведённым уравнением, за 10 с лишним лет поступит на рынок дополнительно 17,3 млн.кв.метров коммерческого жилья. Это примерно 1,5 млн.кв.метров в год нагрузки на рынок дополнительно.
Затоваривание оценивают индексами
Ещё раз повторим: в Москве строят больше чем продают, экспозиция только растёт, а на горизонте – новые масштабные проекты и миллионы коммерческого жилья с площадок реновации.
Вопрос – кто всё это купит. А если не купит – когда наступит момент окончательного затоваривания?
Алексей Попов (руководитель аналитического центра ЦИАН) привёл свою оценку: для распродажи имеющихся в Старой Москве запасов жилья необходимо 29,3 месяца (2,4 года). Это т.н. индекс затоваривания. По его оценке, к концу года он достигнет 31,4 месяца – это следствие избытка поступлений над реализацией. В Новой Москве ситуация более благоприятная – текущий индекс затоваривания – всего 11,9 месяцев, а в Подмосковье – 19,9 месяца. Средний индекс по всей московской агломерации – 21,4 месяца.
То есть, область и Новая Москва в значительной степени сдерживают затоваривание. Они способны дать Старой Москве дополнительных покупателей при условии благоприятного ценового предложения.
По словам Алексей Попова с ценами ситуация следующая: в 2017 году при видимом росте цены предложения новостроек цены реальных сделок демонстрируют некоторое снижение. Так в Старой Москве средняя цена проданного лота с начала года упала на 0,9 млн.рублей (с 10,6 млн. в январе до 9,7 млн. в сентябре). В Новой Москве и области цены сделок стабильны (около 5 млн.руб. и 4 млн.рублей за проданный лот соответственно).
Вывод очевиден – затоваривание парируется снижением цены. Новостройкам Старой Москвы неизбежно придётся снижаться. В области и Новой Москве ситуация более сбалансированная.
Вожделенные 7%
Тем не менее, есть особый луч надежды. Его озвучил Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки компании «А101». Это ставка ипотеки в 7%.
Эксперт привёл интересный расчёт. При снижении ставки с текущих 10,34% до 7% мы сможем наблюдать три эффекта для рынка квартир со средней стоимостью 5 млн.рублей.
Первый – в том случае, если средний заёмщик решит сохранить ежемесячный платёж размером в 36 тысяч рублей. В этом случае он сможет купить квартиру на 22% дороже – либо в лучшей локации (здравствуй, Старая Москва!), либо размером на 15 кв.метров больше (здравствуй, лишняя комната!).
Второй эффект состоит в том, что если сохраняется неизменным бюджет сделки и ежемесячный платёж, то средний покупатель получает доступ к большему числу вариантов за счёт того, что у него возникает лишние 340 тысяч рублей для первоначального взноса.
Третий эффект таков: если сохраняется бюджет сделки и первоначальный взнос, то снижение ставки ведёт к уменьшению ежемесячного платежа до 27 тысяч рублей. Что, в свою очередь, даёт прирост спроса примерно на 20% - именно настолько больше людей смогут себе позволить влезть в ипотеку.
Все эффекты ведут к очевидному увеличению ёмкости рынка. Семипроцентная ставка - это, пожалуй, второй способ парировать ожидаемое затоваривание после очевидного способа просто снизить цены.
Затоваривание – зримая и серьёзная угроза для Москвы. И очень хорошо, что девелоперы и эксперты рынка задумываются об этом уже сегодня. По крайней мере понятны масштабы угрозы и первые пути преодоления ситуации. Отметим, пока для профессионального сообщества характерен позитивный настрой: Москва и спрос на неё всё-таки резиновые. Именно такой вывод сделали в конце конференции её организаторы.
Комментировать