Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Госсовет посвятили жилищным делам
Изменения в жилищной политике происходят медленно. Быстрые ходы здесь не приняты. Тем не менее, февраль нынешнего года отличился целым перечнем шагов. Госсовет в Казани, послание президента Федеральному собранию, ряд знаковых выступлений чиновников от строительства - всё это, так или иначе, вращалось вокруг темы жилья для российских домохозяйств, стройки, ипотеки.
Госсовет в Казани был посвящён широкому кругу вопросов жилищного строительства. На нём впервые за последний год обозначился крен в сторону либерализации условий ведения строительного бизнеса.
Выделим два ключевых момента в выступлениях президента Владимира Путина. Первый - это косвенное указание на то, что ряду застройщиков в качестве исключения будет дана возможность завершить начатые жилые комплексы, не попав под схему с проектным финансированием и эскроу-счетами.
Второй момент – ввод жилья в 120 млн.кв.метров в год не является доминантной целью нацпроекта "Жилье и Городская среда". Более того, власть морально готова к снижению строительной активности в связи с переходом отрасли на проектное финансирование.
То есть, губернаторы, по сути, получают индульгенцию на сам факт снижения ввода жилья в ближайшие годы. Застройщики тоже могут выдохнуть: по словам Виталия Мутко, курирующего строительную отрасль, объекты со строительной готовностью более 30% смогут и далее привлекать средства дольщиков по старому механизму ДДУ.
Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, выступая на 10-м Финансовом форуме по недвижимости в столице, отметил, что «все пляшут вокруг степени готовности объекта». Он сказал, что под планку в 30% строительной готовности попадает примерно половина всех проектов в Москве. Учитывая, что до 1 июля (дата перехода на новую систему проектного финансирования) ещё 4 месяца, эта доля вообще может вырасти до 70-75% от всех проектов.
Чиновник также указал, что финальный документ будет принят в апреле-мае этого года. На данный момент Минстроем размещен проект постановления правительства на федеральном портале проектов правовых актов. Там также указано, что вторым требованием будет заключение ДДУ на площадь не менее 10% от площади объекта.
Удавка, затягивающаяся на шее многих застройщиков, которые не слишком рассчитывают на банковское финансирование, ослабилась. А таких застройщиков у нас хватает. Выступавшая на Финансовом форуме председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова отметила, что в т.н. «красную зону» с точки зрения банка попадают любые застройщики, не способные гарантировать значимую долю собственных средств в проекте. К сожалению, богатых застройщиков со свободными деньгами и в Москве-то можно перечесть на пальцах пары рук, а уж о регионах и говорить не приходится.
Степень либерализации становится понятна, если вспомнить, что в ноябре-декабре чиновники обсуждали планку в 60% строительной готовности и, что особенно важно, аналогичном уровне уже привлеченных от дольщиков средств. Заявлялось, что под новые условия проект не попадёт, только если там уже собрано достаточно денег, чтобы полностью завершить строительство. Теперь, как мы видим, речь идёт об уровне продаж всего в 10%. Это означает, что не будет демпинга и гонок по собиранию средств дольщиков к 1 июля.
Что послал президент
Ежегодное послание президента Федеральному собранию обычно затрагивает самые общие вопросы нашей жизни и стройки напрямую не касается. Тем не менее, на этот раз в выступлении президента РФ проскользнуло несколько моментов, которые напрямую относятся к теме недвижимости и ипотеки.
Итак, в первую очередь речь шла о системе социального контракта. Эта схема помощи семьям, живущим за чертой бедности. Государство готово дать начальные средства на организацию подсобного хозяйства или небольшого собственного дела. Гражданин, получивший такую помощь, обязуется изменить свою жизнь к лучшему. То есть, обрести устойчивый доход, пройти переобучение и т.п. Подсобное хозяйство – это вопрос о земле. Собственное дело – вопрос о рабочем месте. Как мы видим, государство намечает стимулирование создания, грубо говоря, производственной недвижимости.
Если же говорить о жилье, то президент обрисовал существенную помощь многодетным семьям. Это снижение налога на недвижимость, вплоть до его обнуления на участки, которыми владеют многодетные семьи, и льготная ипотека с возможностью погашения государством 450 тысяч рублей ипотечного кредита.
Стоит напомнить, что многодетная семья – это три и более ребёнка. С 2017 года уже работает программа льготной ипотеки для таких семей, однако по данным Минфина эффективность её невелика: выдано всего 2,8 тысяч ипотечных кредитов на приобретение жилья.
Понятно, что в целом речь идёт о повышении рождаемости в стране. Однако жилищный вопрос всё равно проходит красной нитью. Государство стремиться снизить нагрузку на жильё, которым владеют подобные семьи. Снижаются регулярные выплаты – имущественные налоги и плата процентов по кредиту.
Одним словом, в феврале властью были обозначены шаги по либерализации в рамках жилищной политики и строительстве жилья. Мы помним, что последние годы ситуация развивалась как раз в обратном направлении – гайки закручивались, налоги росли, люди читались второй нефтью. По всей видимости, оттепель связана с выходом экономики из кризисного пике 2014-2016 годов. Главное, чтобы шаг вперёд не обернулся впоследствии двумя шагами назад.
Комментировать