Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Денег не хватило
История с подмосковным застройщиком «Урбан груп» вскрыла целый ворох проблем долевого строительства. Но, пожалуй, ключевая из них – это отсутствие ответа на вопрос: кто должен нести риски недостроя?
Новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев дословно в интервью сказал так: "Что касается Фонда защиты прав дольщиков - сумма там очень небольшая, поэтому если кто-то считает, что мы туда собираем огромные деньги, за которые сможем покрыть дыру Урбан груп - не сможем. И, естественно, без помощи федерального бюджета и регионального бюджета Московской области мы эту проблему точно не решим".
По сути, он расписался в полном крахе самой идеи за счет страховых взносов с каждого ДДУ нивелировать риски девелоперских банкротств и недостроев.
Эксперты с самого начала предупреждали – такое страхование полноценно работать не будет. Стоит напомнить, что первоначально застройщиков обязали самостоятельно использовать страховые компании либо специализированные фонды для парирования девелоперских рисков. Результат подвело министерство строительства и ЖКХ ещё в пору предыдущего главы Михаила Меня – ни одной копейки страховщики никому так и не выплатили.
Новая идея звучала более разумно – а давайте создадим общегосударственный Фонд защиты прав участников долевого строительства, будем отчислять туда 1-1,5% от каждого ДДУ, и всем наступит счастье. Первый же крах, прямо скажем, не самого большого в стране застройщика показал неработоспособность и этой схемы.
По словам Владимира Якушев в фонде сейчас 1,6 млрд.рублей. Пострадавших от истории с Урбан груп дольщиков насчитывается до 20 тысяч человек (данные главы Фонда Александра Плутника). Даже если каждому из них в качестве компенсации построить 35-метровую скромную «однушку» по себестоимости в 60 тыс.рублей за кв.метр, то понадобится под 40 миллиардов рублей.
Нетрудно заметить, что цифры различаются в 25 раз. То есть, Фонд способен раз в год спасать какого-нибудь мелкого застройщика, от деятельности которого пострадали 1,5 тысячи человек, скажем. Через год закрома Фонда наполнятся отчислениями, и он спасет дольщиков другого мелкого застройщика. А если их будет два, то уже начнутся проблемы. А если будет один, но средний застройщик, положим, вполовину слабее Урбан груп по мощности строительства, то всё пиши-пропало. Чиновники вновь разведут руками, денег нет – здоровья вам и счастья!
Многострадальный бюджет
Если вчитаться в слова Владимира Якушев, то мы найдём его видение решения проблемы. Слово, буквально, одно – это «бюджет». И желательно федеральный. Потому как региональный бюджет, подобно Фонду защиты прав участников долевого строительства, также разведёт руками – «наших сил не хватит». Не настолько сильны наши региональные бюджеты.
А, собственно говоря, причём здесь бюджет?
В своей сути, федеральный бюджет – это понемногу денег от каждого из нас, граждан Российской Федерации. Предлагается отщипнуть краюшку и отдать пострадавшим дольщикам. То есть, риски недостроя возлагаются на плечи всего общества. Есть у тебя квартира или нет, дольщик ты или платишь ипотеку за «вторичку» - изволь оплатить банкет неизвестных менеджеров, уведших деньги из стройки, и инвесторов, вложившихся на нулевом цикле с приличным дисконтом.
Ещё хуже, если брать деньги из регионального бюджета. С какой стати, скажем, москвичи (или подмосквичи) должны платить за то, чтобы у них под боком возникло уплотняющее жильё , заселённое покупателями из других регионов. За что им такое счастье?
Решение министра Якушева просто по содержанию и исполнению, но явно ущемляет права тех, кто не вкладывается в долевое строительство.
Кстати, система страховых взносов (так и не заработавшая) хотя бы имела свою логику – банкет предлагалось оплачивать тем, кто всё-таки по доброй воле решил ввязаться в долевое строительство. Пусть не обязательно в проблемный объект. Та же логика и у тех, кто организовал и Фонд защиты прав участников долевого строительства. Пусть здесь риски размазаны в более широком масштабе.
Хотелось бы напомнить, что дорожная карта всего процесса строительства жилья в Российской Федерации подразумевает перекладывание рисков с плеч дольщиков и прочих граждан на плечи юр.лиц – банков и застройщиков.
Однако если вглядеться в перспективы, то закончится всё обязательным строительством-продажей только готового жилья. Вот этот вариант точно снимет риски с физлиц. А если связка застройщики-банки не потянет объёмы жилищной стройки, то рано или поздно сюда подключится и государство. Увы, только государственное жилья вряд ли удовлетворит нынешних потребителей, избалованных ассортиментом.
Комментировать