ФСК «Лидер» оправдывает название

Дата создания: 2005 г.

Тип: ФСК расшифровывается как «финансово-строительная корпорация», то есть перечень юридических лиц, заключивших между собой гражданско-правовые отношения. Большинство юридических лиц относятся к ООО.

Владельцы: основной бенефициар – Владимир Воронин

Положение на рынке недвижимости: входит в 10-ку самых крупных девелоперов России.

По информации Ассоциации застройщиков Московской области в 2015 г. ФСК «Лидер» находилась на 4-м месте по объему выведенного в продажу жилья   (UP-квартал «Сколковский», UP-квартал «Новое Тушино», «Новое Измайлово-2») - 294 998 кв. м.

Согласно официальной статистике на сайте ФСК «Лидер», на сегодняшний момент портфель корпорации составляет 4 млн. кв. м. недвижимости. Летом 2016 г. ФСК «Лидер» закрыла сделку по приобретению ДСК-1, что только упрочило ее позиции. По прогнозам «Лидер» может выйти на совокупные объемы ввода жилья 1.2 млн кв. м в год

Сферы деятельности: полный цикл работ по строительству и продаже недвижимости, дорожному строительству; управление, сервисные службы; медицинские центры

Общая информация: компания специализируется на девелопменте полного цикла, преимущественно, жилой недвижимости классов «комфорт-плюс» и «бизнес». В портфеле проектов есть загородный поселок и торговый центр. После приобретения ДСК-1 вполне реальным является вхождение в область панельного домостроения.

География: Московский регион, Калужская область, Северо-Запад, Краснодарский край. Примечательно, что в отличии от девелоперов, переносящих центр интересов в столицу, ФСК «Лидер», наоборот, стремится увеличить пул региональных проектов.

Основные претензии к компании в СМИ:

Использование в качестве названий для подмосковных жилых комплексов географические названия московских районов («Новое Измайлово», «Новое Тушино»)

В сентябре 2016 г. появилась информация о том, что начата проверка по ходатайству Общественной палаты на предмет того, не является ли приобретение ДСК-1 рейдерским захватом.

История приобретений и потерь

Владимира Воронина деловые журналисты воспринимают как уникальную персону. Мало кто из российских девелоперов может похвастаться тем, что потерял компанию, с оборотом миллиард долларов и смог снова вернуться в бизнес.

Хотя в 2009 г. журнал «Компания», писал, что «ФСК «Лидер» уже не стать крупным девелопером жилой недвижимости» и советовал корпорации умерить свои амбиции.

Вкратце история потери и возобновления бизнеса «потомственных строителей» Ворониных выглядит так.

В 1992 г. Александр Воронин начал работать в Правительстве Москвы на ключевых постах вместе с будущим главой Стройкомплекса Владимиром Ресиным. Кроме прочего, это дало ему возможность на выгодных условиях приватизировать «Главмосстрой» и создать на его основе СПК «Развитие».

«Главмосстрой», несмотря на былые заслуги и внушительные обороты, был в середине 90-х годов «совковой» компанией, работающей неповоротливо и неэффективно. Понадобились годы, чтобы из советского наследия создать прибыльное предприятие. Но когда «Развитие» стало приносить прибыль, им заинтересовалась «Нафта» Сулеймана Керимова.

В июне 2005 г. в офис СПК «Развития» ворвались люди с дубинками... Это был один из финальных актов рейдерского захвата компании. Потом в прессе высказывались разные версии, относительно того, в чьих интересах на самом деле действовала «Нафта». Подвергались сомнению и условия перехода СПК «Развитие» к Керимову (Дескать, Воронины, получили за компанию гораздо больше, чем вложили и гораздо больше, чем об этом говорят).

В любом случае, у Ворониных остались личные средства. И вот их-то и вложили в новый бизнес.

Для начала новая компания вкладываться в строящиеся проекты, чтобы получить как можно более быстрый возврат средств. Им помог резкий скачок цен на недвижимость 2006 г. Потом пришло время собственных девелоперских проектов полного цикла – ими стали коттеджный поселок Vita Verde и жилой комплекс бизнес-класса «Зодиак». Одно из подразделений стало заниматься дорожным строительством, рекультивацией свалок.

Владимир Воронин неоднократно в интервью говорил, что опыт потери большого бизнеса его научил выстраивать работу так, чтобы твоя компания была максимально защищена. Поэтому «Лидер» и называется корпорацией – нет консолидации активов на одном юрлице. Нет и больших кредитов.

«У меня кредитов на четырехдневный оборот, а вот кредитных линий открыто значительно больше. По любым кредитам нужно расплачиваться. Набрать много кредитов, купить много площадок, заявить о строительстве большого количества объектов, снова под них кредитоваться и т. д. Плачевный опыт такого способа ведения бизнеса в строительстве мы все видели в годы кризиса», - рассказывал Владимир Воронин в интервью «Ведомостям» в 2012 г.

Достроить «за»

Тема достройки проблемных объектов является одной из «скользких». Поэтому, несмотря на очевидную социальную значимость этого процесса, о деталях девелоперы предпочитают не распространяться. Ведь проблемные объекты достраиваются на собственные средства застройщика. Каждый такой проект - сложный процесс взаимодействия с региональными властями, которые понимают, что для застройщика этот проект несет существенные дополнительные расходы.

ЖК Балашиха Сити

О результатах«торгов» прессу не информируют. Поэтому расположение «достраиваемых» и, кстати, социальных объектов обычно накладывается на карту текущих и будущих деловых интересов застройщика.

Бизнес «достройки» очень специфичен. Хотя списки дольщиков, благодаря ФЗ-214 конкретизированы, всегда есть риск обнаружить строительные недочеты, несоответствие уже построенного проекту и т.д.

Но если когда-то составят рейтинг «достройщиков», ФСК «Лидер» окажется на одном из первых мест. Что, в общем-то, говорит об особом пути получения участков и согласований. Через достройку проблемных объектов «Лидер» довольно успешно выходит на новые территории, например, на рынок Санк-Петербурга.

Одним из первых объектов «достройки» стал ЖК «Солнцеград» (теперь ЖК «Балашиха-Сити»), который в 2004 г. начала реализовывать компания «Новая площадь». В 2010 г. строительство возобновилось благодаря «Лидеру». По некоторым сведениям, платой за спасение этого проекта стали другие земли микрорайона «Новое Измайлово».

А в 2014 г. Минстрой МО передал ФСК «Лидер» наиболее сложные объекты «Новое Измайлово-2» - корпуса 15, 22, 22А микрорайона 27 по ул. Некрасова в г.о. Балашиха.

В июне 2015 года ФСК «Лидер» достроила в Балашихе на ул. Твардовского ЖК «Южная звезда», вложив 750 млн руб. Также компания завершила строительство первого и третьего корпусов ЖК «20 Парковая» (ЗАО «МЭННИ»).

В 2015 г. ФСК "Лидер" сообщила о том, что инвестировала в возведение завершающей очереди ЖК "Видный" в Ленинском районе Подмосковья (застройщики - ЗАО "МФК Видное") – трех жилых домов общей площадью 3.1 тыс. кв. м.

Именно ФСК «Лидер» достроит в Одинцово поликлинику за СУ-155 (хотя, судя по публикациям в СМИ планы по достройке за СУ-155 были гораздо обширнее, и не только в Московском регионе).

Вверх!

Пожалуй, самый устойчивый бренд, связанный с ФСК «Лидер» - это UP-кварталы, предлагающие жилье «комфорт плюс». Хотя сегодня стали привычны рекламные заявления о том, что компания продает не просто квартиры, а определенную среду обитания, ФСК «Лидер» задумалась об этом одной из первых.

Владимир Воронин, пояснял в интервью, что много думал о том, чем он может отличаться от остальных. Мог бы строить быстро и дешево из панели. Но в кризис демпингом никого не удивишь. И тогда остановились на концепции, которая требовала больших инвестиций, но при этом и позволяла продавать на 10-15% дороже, чем конкуренты в данной локации.

UP-квартал Сколковский

Вот какой расчет предоставляли журналистам в на примере UP-квартала «Западное Кунцево». Затраты застройщика на социальную инфраструктуру составляют примерно 16% от общей стоимости строительства.  В перерасчёте на 1 ребёнка стоимость строительства школы обходится девелоперу в 1,55 млн руб., а детского сада – в 1,444 млн руб.

Затраты на благоустройство и озеленение комплекса составляют до 10%, организацию подземного паркинге – порядка 10%. Для конечного покупателя: в себестоимости 1 кв. м до 15 000 рублей приходится на улучшенную концепцию и инфраструктуру (в ценах 2014 года). Итоговое увеличение стоимости проекта составляет 13% от текущей стоимости и 16,5% от средней цены за весь проект.

Но чем больше дополнительных возможностей дает жителям жилой комплекс, тем выше на него спрос, - были уверены в ФСК «Лидер. – А затраченные на инфраструктуру деньги, конечно, входят в цену квартир, но покупатели в обмен на комфорт готовы их платить». 

Пожалуй, первой такая концепция комфортной среды была озвучена в ЖК «Новое Измайлово» (продажи открыты в 2011 г.) А в ноябре 2013 г. впервые был озвучен термин «UP-квартал» (до этого «Западное Кунцево» именовалось просто «жилым комплексом».

Сегодня в семействе «ап-кварталов» шесть проектов. Три в Московской области – «Новое Тушино», «Западное Кунцево» и «Сколковский». UP- квартал «Олимп» находится в Обниске. «Светлановский» - в Ленинградской области и «Комменданский» в Санкт-Петербурге.

Жилой дом Дыхание

Одна из инфраструктурных услуг UP- кварталов – наличие сервиса услуг UP-365, запущенного в марте 2015 г. Поддерживающая уборка квартир, уход за домашними животными, глажка белье, мытье окон, курьерские услуги. Пока жители не сокращают затраты на решение своих бытовых вопросов.

Поглощение ДСК-1

О грядущей перестройке самого рынка недвижимости эксперты начали говорить примерно два года назад. Но пожалуй, первой сделкой, показавшей новую тенденцию, стало приобретение ФСК «Лидер» 97% акций компании ДСК-1. Сделка не была столь неожиданной и сенсационной, как случившиеся в сентябре 2016 г. поглощение «Мортона» Группой компаний ПИК.

Сообщения о намерениях «Лидера» начали попадать в прессу заранее. Хотя заявлялось, что планов по приобретение собственно ДСК-1 у ФСК «Лидер» нет. Есть только желание с выгодой для себя участвовать в реструктуризации долгов. Ведь в середине 2016 г. долговая нагрузка ДСК-1 составила 12.8 млрд рублей, что всего в несколько раз меньше совокупного годового оборота компании.

Хотя сама сделка была закрыта 24 июня, сообщение для СМИ разослано 18 июля. О том, что продажа компании – самый лучший и безболезненный выход, прежде всего, для дольщиков, сомневаются мало. Хотя в сентябре 2016 г. представитель Общественной палаты России направил генеральному прокурору Юрию Чайке и главе МВД Владимиру Колокольцеву обращение с просьбой проверить сделку ФСК «Лидер» по покупке ДСК-1 на признаки рейдерского захвата.

Квартал Поколение

Но больше вопросов вызывает стратегия вывода ДСК-1 из кризисной ситуации. «Особенностью приобретения ДСК-1 является вхождение в новый сегмент жилищного строительства - панельное домостроение, в котором мы видим широкий горизонт для развития за счет привлекательной себестоимостью строительства и высокой технологичностью, сообщил порталу KVARTIRAzaMKAD.ru директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко. - ФСК «Лидер» строит объекты преимущественно в классе «комфорт плюс». Дома ДСК-1 это проекты эконом-класса, но лучшие по качеству исполнения и планировочным решениям на рынке среди панельного домостроения. Современные серии комбината разрабатывали зарубежные архитекторы».

Хотя, например в «Коммерсанте» появилось сообщение, что производство панелей ДСК -1 будет существенно сокращено. Мощности позволяют выпускать 1,17 млн кв. м панелей в год, но заводы загружены на 780 тыс. кв. м и частично работают в убыток, так как один из вариантов загрузки предполагает производство панелей в обмен на готовое жилье.

Возможно доставшиеся «Лидеру» 60 га производственных площадей в Москве будут банально застроены жилой и торговой недвижимостью. Также планируется сократить и ассортимент выпускаемых панелей, вероятно, будут оставлены 3-4 серии. Так же минимум на четверть планируется сократить и число сотрудников ДСК-1.

Отдельный вопрос, как отразиться поглощение компании на дольщиках ДСК-1. Тем более, что подобных прецедентов у нас еще не было. Антон Ладатко уверяет, что покупатель, с точки зрения юридического оформления договора приобретения квартиры, на себе никак не ощутил смену собственника комбината. Квартиры ДСК-1 реализуются на тех же условиях, которые действовали до сделки.

«При этом мы улучшаем процесс организации продаж, повышая удобство покупателям процесса выбора и приобретения квартиры - к примеру, увеличены часы и дни работы офисов продаж, чтобы потенциальный покупатель смог обратиться после работы и выходные дни. В перспективе мы будем стремиться к внедрению всех лучших практик, которые помогут покупателям сделать правильный выбор».

ЖК Зодиак

Для дольщиков поглощение компании носит скорее позитивный оттенок, - уверяет Иван Иванов, руководитель проекта «Фили Парк». - При поглощении компания принимает на себя все обязательства ранее выданные поглощаемой компанией. Входя в сделку, поглощающая компания подтверждает готовность исполнения всех обязательств. Таким образом, для дольщиков поглощение является сигналом того что их риски как минимум не выросли, а с большой долей вероятности даже уменьшились.

Юристы в неофициальных разговорах подтверждают, что сейчас сложно оценить, насколько могли пострадать или не пострадать дольщики. И уж, конечно, физическому лицу нереально провести соответствующую проверку.

Мария Баст, председатель Ассоциации Адвокатов России за Права Человека говорит, что важно знать, что за реорганизация юридического лица или нескольких лиц произошла. Необходимо смотреть, кому были переданы обязательства, юридическая ответственность по сделкам. Очень часто компании стараются застраховать свои риски юридической ответственности, выкупая только права. Нужно определить, в какой форме произошла реорганизация, а после этого уже оценивать риски с учетом переданной ответственности и кому эта ответственность была передана, годной или негодной компании, не была ли она выведена на негодные компании.

Соответственно, прежде чем говорить о том, какие последствия это имеет для потребителя, нужно детально изучать сделку и форму реорганизации. К тому же необходимо обратить внимание на антимонопольное законодательство. Если речь идет о слиянии, то выполнены ли требования антимонопольного законодательства, не нарушается ли конкуренция, что создает условия для реагирования антимонопольной службы.

Необходим полный анализ сделки. Как правило, компании, которым скрывать нечего, публикуют положения сделки, связанные с обязательствами и ответственностью, тем самым подчеркивая, что они являются добросовестными и надежными участниками рынка, и также публикуют заключение ФАС.

Кстати, возможно, озаботится юридическим сопровождением дольщиков, возможно придется. Потому, что эксперты уверены, что до конца года мы увидим еще не одно слияние-поглощение. Хотя и не такие масштабные как ФСК «Лидер» и ДСК-1 или ГК ПИК и «Мортон».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», заявляет: «Хотя столь крупных слияний на московском рынке пока не было, можно констатировать, что мы имеем дело с определенной тенденцией. Сегодня конкуренция на рынке обостряется. Помимо того, что потенциальная клиентура сокращается, у нее заметно меняются вкусы и предпочтения. Далеко не все девелоперы успевают к ним адаптироваться, а это сегодня решающий фактор успеха продаж. Кроме того, «долгие» деньги в нашей стране по-прежнему стоят дорого, отчего страдает финансовая устойчивость компаний, и растут их издержки. В таких условиях, полагаю, мы увидим еще не одно слияние».

Квартиры от ФСК «Лидер»

Москва

• Дом «Дыхание», бизнес-класс, Тимирязевский район, стоимость кв. м. от 210 тыс. руб., квартир – от 11.5 млн руб., квартир с отделкой – от 16 млн руб. Окончание строительства – 2016 г;
• Жилой квартал «Поколение», комфорт-класс, район Отрадное, стоимость кв. м от 125 тыс. руб., квартир – от 5 млн руб., квартир с отделкой – от 5.6 млн руб. Окончание строительства 1 корпуса – конец 2017 г;
• ЖК M-House, комфорт-класс, район Южное Чертаново. Дом сдан. Самое дешевое предложение на ЦИАН – 8.3 млн рублей (189 тыс. руб. за кв. м);
• ЖК «Зодиак», бизнес-класс, район Покровское-Стрешнево. Дом сдан. Самое дешевое предложение на ЦИАН – 18.5 млн. рублей (284.6 тыс. руб. за кв. м).

Московская область

• UP- квартал «Новое Тушино»;
• UP- квартал «Западное Кунцево»;
• UP- квартал «Сколковский»;
• Микрорайон «Новое Измайлово»;
• Микрорайон «Новое Измайлово-2».

Источник: KVARTIRAzaMKAD.ru