Юрий Кочетков: Госфонд на защите средств дольщиков

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Государство в очередной раз пытается создать максимально надёжную систему против долгостроев и нецелевого расходования средств граждан, вложившихся в строительство.

Насколько эффективной может оказаться эта форма защиты? В чём её плюсы и минусы против прошлых подходов в деле защиты дольщиков?

Централизация, контроль и надежность

Укажем сразу изюминку предполагающегося нововведения: Государственный фонд страхования рисков участников долевого строительства – это централизованный фонд. Теперь нет ни отраслевой, ни региональной зависимости.

Дело в том, что все предыдущие формы защиты носили довольно избирательный характер. К примеру, дольщики, вложившиеся в новостройки Москвы, могли рассчитывать на полноценную помощь столичных властей при наступлении проблем. В Подмосковье с этим было уже похуже. А в условном Урюпинске – совсем никак.

Понятно, что столица обладала максимальными ресурсами для помощи, здесь и солидный городской бюджет, и налаженные формы взаимодействия инвесторов-застройщиков и властей в решении проблем долгостроев, и запасные стройплощадки. Но у других-то городов подобных ресурсов попросту нет!

Да и действующая на данный момент схема страхования рисков долевого строительства – также своего рода лотерея. Страховые компании и фонды, которые работают с застройщиками по этой схеме, различаются и своим потенциалом, и подходами в работе. Причём, дольщик, определившись с объектом, не может здесь ничего выбирать: застройщик фактически однозначно определяет ту страховую компанию или фонд, на которую и падут все риски долевой стройки.

Идея государственного фонда страхования рисков участников долевого строительства привлекательна ещё одним – по сути, гарантом здесь выступает государство. Предполагается создание полноценной организации подобно АСВ или АИЖК, которая непосредственно будет реализовывать данную идею. Помощь дольщикам в случае наступления страховых случаев окажется под полным и единым контролем.

Ещё один немаловажный момент – деньги фонда будут храниться в государственном банке, тем самым исчезает риск их нецелевого использования и распыления по мелким ненадёжным держателям. Действительно, ведь уже часть страховых средств, собранных застройщиками по старой схеме, благополучно прогорела в банках, у которых были за последние пару лет отобраны лицензии.

Попытка номер три

Стоит вспомнить весь тот путь, который прошла идея защиты средств дольщиков с момента введения в действия закона ФЗ-214. Первоначально предполагалось, что главными защитниками станут банки и финансовые институты, инвестирующие в стройку. Мол, уж они-то заинтересованы в успехе предприятия более всего. Однако оказалось, что банки интересуются только прибылями, но никак не покрытием финансовых рисков от чуждой им деятельности.

Вторым кандидатом на роль защитников ДДУ стали страховщики. Логика определённо здесь тоже присутствовала: уж кому-кому как не им заниматься столь привычным делом как страхование.

Впрочем, коса и здесь нашла камень. Крупные страховые компании либо отказались влезать в довольно мутную воду долевого строительства, либо заломили высокие проценты. Застройщики (а их понуждал закон) оригинально вышли из ситуации – они стали покупать мелкие страховые компании, либо создавать междусобойные страховые фонды. В результате страховые отчисления попросту перекладывались из левого кармана в правый, либо совсем профанировались.

Как точно заметил Константин Тимофеев (Председатель Москомстройинвеста) в интервью сетевому изданию m24.ru: «зачастую застройщики перечисляли в страховую компанию не 1 процент, а 0,2 или 0,15 процента от вкладов дольщиков. Тогда страховка превращалась в простую бумажную операцию, а не реальную финансовую гарантию». Напомним, что часть страховых денег и вовсе осела в проблемных банках.

Механизм до конца не ясен

Впрочем, благодушного настроения у участников рынка долевого строительства в связи с намерением с 1 января 2017 года запустить работу Государственного фонда страхования рисков пока нет.

Эксперты уже высказывают опасение, состоящее в том, что государственный фонд окажется слишком неповоротливым для той динамичной среды, которой является долевое строительство.

Задача такого фонда не только закрывать деньгами прорехи в финансировании строек. Здесь необходимо качественно мониторить объекты долевого строительства, находить оптимальные и по деньгам, и по срокам решения в случае возникновения долгостроев. Кроме того, фонд должен попросту уметь работать с разношёрстными застройщиками, которые выразят желание достраивать замершие стройки на бюджетный счёт.

До старта работы Государственного фонда осталось менее полугода. Пока отрабатываются организационно-правовая форма фонда, подходы и методология его практической деятельности. По предварительным данным застройщики будут обязаны отчислять в фонд 1% от средств, поступающих по договорам долевого участия. Вопрос же – что произойдёт с уже накопленными страховыми взносами - остаётся пока открытым.