Юрий Кочетков: «Гостинки», студии – где предел минимализма?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В принципе, за последние пару-тройку лет мы увидели немало апартаментов и квартир в новостройках, размером менее 30 кв.метров. Есть предложения и в 23, и в 18 и даже в 15 кв.метров. Теперь нижняя планка опустилась до 12,4 кв.метров. Зачем застройщики делают такие квартиры, на кого они рассчитаны?

Государство держало планку

Давайте для начала вспомним, что многие десятилетия в Москве вообще не производились квартиры, размером менее 36 кв.метров. Арифметика этого была проста – типовые здания рассчитывались исходя из санитарной нормы в 18 кв.метров на человека. На однокомнатную квартиру предполагалось 2 жильца, перемножив одно число на другое, мы и получали предельный размер в 36 кв.метров.

Заметим, что квартир для одного человека социалистические нормы не предусматривали – многоквартирные дома строили сразу на единичные ячейки общества, то есть на семьи. Для одиночек же предполагались общежития или дома престарелых.

В то же время производители монолитных зданий или зданий по индивидуальным проектам не баловали рынок малометражками по другой причине – они ориентировались на обеспеченные классы населения, которые запрашивали просторные квартиры. Шутка ли сказать, но в бизнес-классе лет эдак 15 назад однокомнатная квартира не могла быть менее 50 кв.метров!

Всё поменял в кризис 2008-2009 годов. В некоторых случаях, застройщики в своих проектах отвернулись от «монолитов» в пользу панельных зданий, однако более распространённой модой стало уменьшение площадей квартир. Особенно оно проявилась среди «однушек», фактически породив новую единицу жилья – квартиру-студию.

Очень часто проектировщики и девелоперы в своих интервью заявляют, что они де почувствовали давно спрос на маленькие квартиры. Это, как минимум, небольшое лукавство. Спрос-то не на минимизацию размера квартиры, а на минимизацию бюджета сделки. При фиксированной цене кв.метра маленькая квартира и будет стоить меньше. При прочих равных люди всегда предпочтут более просторную квартиру.

А зачем людям в принципе малоразмерные квартиры? Налог на жильё (пока) ещё не высок. Коммунальные платежи наполовину не зависят от размера квартиры (спасибо счётчикам и т.п.) Какой смысл ютиться в малометражках?

Смысл появляется тогда, когда квартира рассматривается человеком не как резиденция семьи или представительское помещение, а как буквально спальное место в современном динамичном городе. Именно в этом случае срабатывает идея экономии на бюджете сделки.

Возьмите, к примеру, приезжего специалиста-регионала, начавшего работать в столице. Он делает карьеру, зарабатывает первые деньги. Вкладываться в полноценное жильё ему ещё рано, а вот что-нибудь недорогое для ночёвки вполне бы подошло. Хостелы-общежития у нас особо не развиты, рынок аренды справедливо считается «диким».

Малометражки хороши для студентов, имеющих обеспеченных родителей. Они также неплохой вариант и для пожилых людей – здесь срабатывает некоторая экономия на платежах.

Когда меньше, да не лучше

Однако у медали есть и оборотная сторона. Бесконечно уменьшать размеры квартир не представляется возможным. Фактически, проектировщики в этом процессе пока использовали пространственный ресурс кухни, отказавшись от неё в пользу кухни-ниши, встроенной в жилую комнату. Также в «малометражках» нет балконов и кладовых. Особо нет возможности уменьшить коридор, а также санузел. Остаётся минимизировать только пространство жилой комнаты, но не забываем, что там должна быть кухня-ниша.

Приведённая в начале заметки квартира – это некий предел минимизации именно комнаты. Её размер – около 8,4 кв.м. В принципе, здесь ещё можно установить полноценную кровать, шкаф и рабочий стол. А вот установка холодильника уже создаст некоторые проблемы. Хотя теоретически в пространстве кухни-ниши (около 3 кв.метров) можно вмонтировать очень небольшой по размерам холодильник. Телевизор для такой комнаты – только подвесной.

Для застройщиков малометражки – это способ ухватить самых бюджетных покупателей. Упомянутая квартира на Клинской стоит 2,9 миллионов рублей. Для Москвы – это характерный бюджет комнаты, а не квартиры. Понятно, что такая цена квартиры вполне привлекательна для потребителя.

Другое дело, что себестоимость строительства новостроек с малометражками ощутимо выше, чем для зданий с крупными квартирами – больше потерь на места общего пользования и больше коммуникационных стояков на единицу площади. Ниже и общая привлекательность новостроек, где на лестничной площадке от 8 квартир и больше.

Тем не менее, в столичном регионе строительство зданий с маленькими квартирами остаётся очень популярным. Причём, в ассортименте не только студии и «однушки»-малометражки, но и миниатюрные 2- и 3-комнатные квартиры.

Насколько долго продержится такая мода – покажет время. Ведь, не исключено, что государство опять сурово вмешается и установит более жёсткие нормы проектирования.