Юрий Кочетков: Хроника снижающегося рынка: октябрь 2015-го

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Снизилось число заключенных договоров долевого участия (ДДУ), меньше стало ипотечных сделок, ниже стали цены. А вот что только растёт, так это объём рыночного предложения.

Цифры Росреестра неутешительны

Каждый из показателей рынка отражает ту или иную тенденцию и подвергается влиянию своего набора экономических или социальных факторов. Росреестр отметил существенное снижение числа договоров ДДУ (сделки по новостройкам) в октябре: 1328 против 1460 сентябрьских. Значит ли это, что упал спрос на новое строительство в Москве? Скорее, дело в ужесточении правил страхования договоров долевого участия, которое как раз началось с 1 октября.

Не все застройщики сумели оперативно отреагировать на это ужесточение и вполне могли отложить дела на ноябрь — до сих пор распространено пакетное оформление договоров ДДУ. Так ли это мы сможем отследить по статистике ноября.

Снижение числа ипотечных сделок — менее ожидавшееся событие. Росреестр насчитал в октябре всего 2007 ипо-сделок против 2044 сентябрьских. А если вспомнить октябрь 2014 года, то тогда вообще было более трёх тысяч таких сделок. Однако пока нет повода для паники — октябрьский показатель в точности соответствует среднемесячному показателю числа ипо-сделок по всему 2015 году, а он у нас, надо признать, год не самый благоприятный для ипотеки вторичного рынка.

Достойно удивления другое — рост общего числа переходов прав на московские квартиры. Их Росреестр насчитал 9257 против 7690 сентябрьских. Конечно, до пиковых в этом году весенних месяцев данный показатель не дотягивает (а тогда было 11–13 тысяч переходов прав в месяц), однако это единственная тенденция, которая может продавцов квартир только радовать.

Цены корректируются

Теперь несколько слов о ценах. Уже с сентября оформился чёткий тренд на медленное снижение. Октябрь «съехал» на 2,4 процентных пункта, а всего за сезон мы уже имеем снижение цены на 5,5% — настолько цены предложений октября отличаются от цен середины лета.

ЖК Символ

Основной механизм снижения выглядит так: продавцы ведут постепенное уменьшение от первоначально заявленной цены, пытаясь нащупать спрос. Благодаря массовому предложению любой обеспеченный покупатель рано или поздно находит интересующую его квартиру с удовлетворяющей ценой. В результате мы имеем более-менее приличную статистику по суммарному объёму сделок на рынке.

А вот на первичном рынке снижение цен может проходить самым разнообразным образом. На ряде объектов просто переписали ценники, причем скидка может составлять до 20% от летней цены. В других случаях снижение имеет завуалированный характер — объявляется спец.акция по нескольким квартирам, по мере того как такие квартиры распродаются к спец.акции добавляется новый объём.

Однако уж если говорить о наиболее тревожащей практике снижения цен на первичном рынке, то тут лучше вспомнить ту планку цены, по которой выходят новые объекты на рынок. Это тоже очень важный механизм спада рынка.

ЖК «Кварталы 21/19» и ЖК «Домашний» на юго-востоке столицы стартовали от 125 тысяч рублей за кв.м., ЖК «Золотая Звезда» — от 120 тысяч рублей за кв.м., ЖК «Символ» — от 140 тысяч рублей за кв.м.

ЖК Золотая Звезда

Учитывая, что это насыщенные инфраструктурой кварталы и микрорайоны, не очень понятно — как же у них будет сходиться экономика всего проекта. Столь низкая планка цен, конечно, привлекает новые слои потребителей, однако нет сомнений, что это происходит и за счёт других новостроек. А вот у этих новостроек, в свою очередь, также могут начаться проблемы с экономикой проекта — т.н. кассовые разрывы.

Предложение насыщается

Что касается объёма предложения, то здесь больше всего стараются представители девелопмента. За октябрь в Старой Москве мы увидели до 10 новинок и новых корпусов в уже идущих стройках. Помимо «Символа», «Домашнего» и «Кварталов 21/19» стоит упомянуть ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» (РГ-девелопмент) и МФК «Match Point» (Волей Гранд).

ЖК Родной город. Октябрьское поле

Держим в памяти, что в запасе у застройщиков еще 6–7 миллионов кв.метров в проектах, прошедших ГЗК и частично уже получивших документы ГПЗУ, необходимые для разрешения на строительство.

В противовес первичному рынку вторичный практически перестал расти — за месяц объём предложения квартир в старом фонде изменился слабо. Эксперты связывают это с тем, что у многих владельцев квартир нет желания сейчас уходить в рубли даже на фоне падающего рынка недвижимости. Они либо готовы ждать лучших времён для сделки, либо удовлетворяются арендными платежами, которые приносят 4 — 4,5% годовых в рублях.

В целом, паники на осеннем квартирном рынке нет, однако нет и оснований для какого-то роста. Мы наблюдаем типичный рынок покупателя — к услугам того, кто обладает деньгами, имеет место и огромный выбор квартир, и готовность их владельцев идти навстречу пожеланиям. В разумных пределах, конечно.